黃章林 易居

“人人都愛么？”

這是我將此標(biāo)題發(fā)到新浪微博后收到的第一條回復(fù)。

其實(shí)我也不是那么愛萬達(dá)廣場(chǎng)的，原因有三：1、上海的幾個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)離我家和公司都不近，不常去；2、有大悅城，有徐家匯，有社區(qū)商業(yè)街，還有偉大的淘寶，沒太多理由去；3、愛是需要緣分的。一見鐘情，在萬達(dá)廣場(chǎng)估計(jì)難。

所以，以我的知識(shí)分享者的職業(yè)操守，我也不能睜眼說瞎話，況且這也不是新晉首富王健林托我寫的軟文，更沒有理由寫假話了。在我的書里有一篇文章，原標(biāo)題是《萬達(dá)十三遺》，后經(jīng)出版社要求，編輯改為《寫在萬達(dá)邊上的思考》。那里說的都是實(shí)話，其實(shí)是給萬達(dá)提的十三點(diǎn)建議。

這里說人人都愛萬達(dá)，自然是贊的。為什么都愛，因?yàn)樗冒。?/p>

“人人”來自三個(gè)方面，第一是品牌商家，第二是地方政府，第三是消費(fèi)者。如此角度，你就知道為什么人人都愛萬達(dá)廣場(chǎng)了。至于王健林本人以及萬達(dá)集團(tuán)的股東、員工，你若不愛，就不應(yīng)該了，此處不記。還有資本市場(chǎng)，我很難判斷是不是人見人愛，花見花開，車見車爆胎。

萬達(dá)的資本之路，那個(gè)崎嶇坎坷真真也是一部奇書。好在如今借殼成功，縱然遲遲REITS（指房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。編者注。）不果，倒也多了些喘息時(shí)機(jī)。

眾人皆知的秘密，“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式下的萬達(dá)廣場(chǎng)，唯一的救命稻草就是“根本停不下來”。依靠可售部分的銷售回款支撐綜合體開發(fā)的快速復(fù)制模式，一直被質(zhì)疑，還將在繼續(xù)。

言歸正傳，為什么政府、商家與顧客，都愛萬達(dá)廣場(chǎng)？

先說消費(fèi)者，對(duì)顧客而言，萬達(dá)廣場(chǎng)是從城鎮(zhèn)人到城市人的關(guān)鍵一步。一言以蔽之，有了萬達(dá)廣場(chǎng)的地方，才稱得上是城市。購物去萬達(dá)，吃飯去萬達(dá)，看電影去萬達(dá)，約情人去萬達(dá)，這是中國二三線城市人的標(biāo)配生活元素。

再說B端的品牌商家。對(duì)商家而言，萬達(dá)廣場(chǎng)是布局中國大陸市場(chǎng)的第一合作伙伴。王石做住宅的秘密，有人說是聽黨的話，跟政府走。商家做選址的秘密，有人說是聽王健林的話，跟萬達(dá)廣場(chǎng)走。

不是每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)都那么成功，但是每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)基本上都可以從拿地到開業(yè)18個(gè)月搞定。在快中國的今天，沒有什么比速度更給力，更刺激。萬達(dá)不是一天煉成的，做到今天這個(gè)地步，用古人的話叫店大欺客，說人話就是誰有錢誰說了算。不合作的商家，萬達(dá)會(huì)讓你吃藥。因此，與其被動(dòng)，不如享受。堅(jiān)持下來的，就成了好品牌好商家。

最后，我們說說真真的甲方—地方政府。對(duì)地方政府而言，萬達(dá)廣場(chǎng)是城市品牌營銷第一選擇，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手，是民生工程的顯性符號(hào)，沒理由不愛，不但是愛，還得搶?。?/p>

當(dāng)然，地方政府還有華潤，中糧，寶龍等等企業(yè)可以選擇，但是只有萬達(dá)廣場(chǎng)說自己是“每一座萬達(dá)廣場(chǎng)，每一個(gè)城市中心”。有政績，有形象，有稅收，有就業(yè)機(jī)會(huì)，有地價(jià)拉動(dòng)，有民生改善，何樂而不為？

有個(gè)不得不提的“愛萬達(dá)”的一方，就是以銀行為主的各地金融機(jī)構(gòu)。在政府—開發(fā)商—品牌商家—顧客的食物鏈中，資本、項(xiàng)目與人三個(gè)層面的利益鏈條看上去實(shí)現(xiàn)了多贏局面，在一場(chǎng)超級(jí)競(jìng)速與美麗中國的夢(mèng)想實(shí)踐運(yùn)動(dòng)中，你好我也好。

萬達(dá)的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。據(jù)了解，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達(dá)直接投資—“前期銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由合作商戶自己投資?！?/p>

消息人士透露，在萬達(dá)快速滾動(dòng)開發(fā)模式下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大，通過項(xiàng)目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)以售養(yǎng)租。而地方政府適時(shí)“挺身相助”也是萬達(dá)成功融資的條件之一。地方政府相助的重要“合作伙伴”便是地方銀行。

據(jù)媒體報(bào)道，以某萬達(dá)廣場(chǎng)為例，注冊(cè)資本只有1億元，達(dá)不到融資要求，為及時(shí)幫助萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)早投入早運(yùn)營，當(dāng)?shù)毓ど叹职才艑Ｈ颂峁┤谈櫡?wù)，指導(dǎo)企業(yè)在增資的同時(shí)準(zhǔn)備股權(quán)質(zhì)押登記，僅用一天就辦理了兩項(xiàng)登記，幫助萬達(dá)順利在銀行融資6億元。

另據(jù)來自萬達(dá)的信息，央行金融司已把萬達(dá)列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道，同時(shí)萬達(dá)已經(jīng)分別與中行、建行和農(nóng)業(yè)銀行等國有四大銀行簽訂了“總對(duì)總授信“的協(xié)議。萬達(dá)在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。

人人都愛萬達(dá)，不如更準(zhǔn)確地說人人都需要萬達(dá)?！案就２幌聛怼辈蝗缯f是“根本不能停下來”。有業(yè)內(nèi)人士這樣說：“萬達(dá)是政府的頭牌，銀行是萬達(dá)的老鴇?！比f達(dá)廣場(chǎng)之外，電影、文化、旅游，萬達(dá)商業(yè)帝國真正不斷擴(kuò)張。人人都愛的已經(jīng)不只是萬達(dá)廣場(chǎng)了，希望這場(chǎng)集體狂歡可以持續(xù)更長更久。

我的微博上，關(guān)于為什么人人都愛萬達(dá)廣場(chǎng)的互動(dòng)還在繼續(xù)，某網(wǎng)友回復(fù)道：若不漏水，我便真愛。

最后，說個(gè)小事，萬達(dá)集團(tuán)在河北廊坊有個(gè)萬達(dá)學(xué)院，每年輪訓(xùn)各地萬達(dá)員工。當(dāng)有人只看到每年新增多少萬達(dá)項(xiàng)目的時(shí)候，希望更多人看到萬達(dá)背后的各種軟實(shí)力。

我希望這種軟實(shí)力是真實(shí)的，可持續(xù)的。