賴智慧

近年房?jī)r(jià)的大漲和房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，令許多原本與地產(chǎn)業(yè)務(wù)無關(guān)的A股公司難以抑制進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的沖動(dòng)，“跨界”經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

國內(nèi)服裝業(yè)龍頭雅戈?duì)枺?00177.SH）就屬這類公司，其涉足房地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)21年，公司房地產(chǎn)收入占比早已超過服裝主業(yè)。截至2012年年底，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的庫存高達(dá)200多億元，占2012年年末流動(dòng)資產(chǎn)的七成。大型藥企云南白藥（000538.SZ）也不甘寂寞，過去幾年重金砸向地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從2012年的年報(bào)數(shù)據(jù)看，滬市900多家上市公司中，投資于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不少于200家，占比約兩成。

然而，聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻。盡管房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)大、利潤高，看上去是一個(gè)穩(wěn)賺不輸?shù)男袠I(yè)，但那些沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上市公司要從中謀利談何容易？

不少跨界涉水地產(chǎn)的上市公司也因此遭受到?jīng)_動(dòng)的懲罰，不僅重金投入并未獲得預(yù)料中的收益，像云南白藥這樣在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上出現(xiàn)虧損的公司也不鮮見。部分公司雖然在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺了一把，但荒廢了主業(yè)，甚至在今后的發(fā)展戰(zhàn)略方向上出現(xiàn)了動(dòng)搖和分歧。

目前，部分上市公司開始嘗試擺脫本不擅長(zhǎng)的地產(chǎn)業(yè)，重回主業(yè)發(fā)展軌道。比如云南白藥今年初就已開始轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目，云南白藥一名高管日前對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者表示：“公司已開始弱化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后將一心經(jīng)營主業(yè)。”

上市公司地產(chǎn)沖動(dòng)

最近幾年“跨界”進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司可謂五紅八門，遍布各行各業(yè)，其中一些是在相關(guān)行業(yè)居壟斷地位的大型央企和國企，也有一些是處于微利行業(yè)的公司，還有一些是主業(yè)經(jīng)營欠佳的公司。

鐵路領(lǐng)域的中國鐵建（601186.SH）、中國中鐵（601390.SH）早就深度介入地產(chǎn)業(yè)，2012年這兩家公司的房地產(chǎn)業(yè)收入分別達(dá)到181億元和197億元，營業(yè)利潤分別為51億元和61億元，地產(chǎn)業(yè)規(guī)?？氨却笮头康禺a(chǎn)企業(yè)。

一些高速公路上市公司由于在拿地方面有優(yōu)勢(shì)，也紛紛涌入地產(chǎn)業(yè)，如中原高速（600020.SH）、山東高速（600350.SH）、寧滬高速（600377.SH）等，近年地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。2012年，中原高速地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入高達(dá)10億元，營業(yè)利潤近5億元。

部分上市公司甚至直接變成了一家房地產(chǎn)企業(yè)，如市北高新（600604.SH）原來的主營業(yè)務(wù)是生產(chǎn)銷售紡紗機(jī)械、化纖機(jī)械等產(chǎn)品，但公司在2012年的房地產(chǎn)業(yè)收入超過兩億元，在公司整個(gè)收入中占比近七成。

對(duì)于上市公司熱衷地產(chǎn)的原因，北京一名上市公司高管接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，一是由于現(xiàn)在實(shí)業(yè)不好做，企業(yè)投實(shí)體項(xiàng)目成本很高，回報(bào)期長(zhǎng)，而且風(fēng)險(xiǎn)也很大?！按蠖鄶?shù)上市公司并非真的不務(wù)正業(yè)，而是這個(gè)‘正業(yè)真的不好做了，很多募投項(xiàng)目就算硬著頭皮投了，也沒什么利潤，有的還虧損?！?/p>

二是國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)前幾年投資風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤率也高于大多數(shù)其他行業(yè)。據(jù)其介紹，在目前人工成本和原材料成本大漲的情形下，很多行業(yè)的利潤率都不如地產(chǎn)行業(yè)高，因此一些資金比較充裕的上市公司就選擇了地產(chǎn)業(yè)。

多家分析機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近年來地產(chǎn)業(yè)的整體毛利率在30%？40%，在A股公司行業(yè)中表現(xiàn)居前，而毛利率一旦超過40%，就算是邁過了“暴利”門檻。

以冠城大通（600067.SH）為例，去年該公司漆包線業(yè)務(wù)營業(yè)收入31.56億元，但營業(yè)利潤僅1.33億元；其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模與漆包線相當(dāng)，營業(yè)收入為29.43億元，但營業(yè)利潤14.2億元，是前者的10倍以上，毛利率為48.22%，約為前者的12倍。

“但最近兩年房地產(chǎn)的調(diào)控，使得很多半路出家做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司深感壓力，資金周轉(zhuǎn)慢了，風(fēng)險(xiǎn)也就大了，要在地產(chǎn)項(xiàng)目上賺錢遠(yuǎn)不如前幾年容易。”上述高管補(bǔ)充說。

有人歡喜有人愁

沖動(dòng)總會(huì)付出代價(jià)。正如上述高管所言，雖然有些上市公司因其所在行業(yè)的優(yōu)勢(shì)以及借著天時(shí)、地利，在地產(chǎn)項(xiàng)目上賺得盆滿缽滿，但也有一些上市公司帶著美好期待進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域后，并未收獲到預(yù)想的高收益。云南白藥就是這類公司的代表。

2012年12月中旬，云南白藥位于大理蒼山東麓旅游度假區(qū)的“雙溪健身苑”動(dòng)工，占地面積633畝，預(yù)計(jì)投資38億元，號(hào)稱要打造成國際高端養(yǎng)生度假基地。而早在2006年，云南白藥集團(tuán)就成立了云南白藥置業(yè)公司，注冊(cè)資本金1000萬元。2011年年末，置業(yè)公司總資產(chǎn)8.04億元，凈資產(chǎn)956萬元。

但云南白藥在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)上并不成功。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，白藥置業(yè)去年虧損近16萬元。令人大跌眼鏡的是，白藥置業(yè)自從2006年公司成立以來，營業(yè)整整6年多時(shí)間，不僅沒有產(chǎn)生收益，反而累計(jì)虧損60萬？元。

從各年度的數(shù)據(jù)看，白藥置業(yè)算得上是毫無起色。2007年白藥置業(yè)無營業(yè)收入，也沒有產(chǎn)生凈利潤；2008年虧損41萬元；2009年虧損455萬元；2011年虧損111萬元。在此期間，僅2010年實(shí)現(xiàn)563萬元的盈利。

事實(shí)上，云南白藥的地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率遠(yuǎn)不及地產(chǎn)公司，以2011年為例，公司全年房地產(chǎn)營業(yè)收入2.14億元，營業(yè)成本1.75億元，毛利率約為18%，而地產(chǎn)行業(yè)的毛利率普遍高達(dá)30%以上。

與此同時(shí)，云南白藥的主業(yè)也變得黯淡。2006？2012年，云南白藥在營業(yè)收入和凈利潤逐年遞增的情況下，主營藥品的毛利率及占總收入的比重卻在逐年下滑，公司藥品銷售收入占全部營業(yè)收入的比例在2005年達(dá)99%，到2012年上半年，這一比重已降至30%以下。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，處于微利行業(yè)的上市公司對(duì)主業(yè)外的產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注，普遍存在著難以抑制的地產(chǎn)沖動(dòng)。

服裝巨頭雅戈?duì)栕?004年開始也踏上地產(chǎn)高速擴(kuò)張的道路，在“長(zhǎng)三角”各地屢奪“地王”，但也遇到財(cái)務(wù)壓力。

截至2012年年底，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)庫存高達(dá)200多億元，占2012年年末流動(dòng)資產(chǎn)的七成。在開發(fā)成本方面，雅戈?duì)栴A(yù)計(jì)投資總額為304.6億元，后續(xù)仍需大筆資金支出。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的繼續(xù)，外界質(zhì)疑雅戈?duì)柕馁Y金鏈或面臨斷裂的危險(xiǎn)。

回歸主業(yè)才是正道

或許是嘗到了半路出家做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不易，不少上市公司開始轉(zhuǎn)身，重回主業(yè)發(fā)展軌道。

云南白藥今年第一季度就開始謀劃“房地產(chǎn)大逃亡”。3月1日，云南白藥對(duì)外掛牌，悉數(shù)轉(zhuǎn)讓白藥置業(yè)股權(quán)的決議便經(jīng)控股股東內(nèi)部通過，報(bào)請(qǐng)?jiān)颇鲜Y委批示。10天后，云南白藥收到同意轉(zhuǎn)讓的復(fù)函。僅過了2天，云南白藥便正式掛出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告。

此次被云南白藥悉數(shù)甩掉的存貨“包袱”，主要包括兩大塊：一是白藥置業(yè)代建白藥路市政道路BT工程；二是滿足職工配套住宅需要的頤明園項(xiàng)目。

對(duì)于云南白藥此舉，睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文表示，在調(diào)控背景下，外行不僅難以輕易賺錢，而且陷入資金泥沼乃至拖累主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)極大。

“以土地紅利為主導(dǎo)的時(shí)代即將結(jié)束，依靠政府關(guān)系和資金優(yōu)勢(shì)拿地即掙錢的想法已變得不太現(xiàn)實(shí)。那種認(rèn)為房地產(chǎn)不過是整合外部資源、缺乏技術(shù)含量的想法顯然很天真”，薛迥文說。

非地產(chǎn)類上市公司進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)主要是受該行業(yè)高投資回報(bào)影響，以投機(jī)的態(tài)度進(jìn)入。但這些“外行”既無地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也無專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)營人才，甚至缺少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深入研究。

在這樣的情形下，這些公司進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)無疑非常盲目，在行業(yè)不好的情況下出現(xiàn)虧損也就并不意外。

據(jù)記者了解，在涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的十余家上市醫(yī)藥企業(yè)中，羚銳制藥（600285.SH）、中恒集團(tuán)（600252.SH）、西南藥業(yè)（600666.SH）等已基本退出地產(chǎn)領(lǐng)域。

雅戈?duì)柟径麻L(zhǎng)李如成2012年年底也表示：“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)融資功能的喪失，房地產(chǎn)和服裝混業(yè)經(jīng)營的狀況已嚴(yán)重制約了雅戈?duì)栒w的發(fā)展。雅戈?duì)枌?huì)根據(jù)資金總量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)域性調(diào)整，并擴(kuò)大品牌服裝的生產(chǎn)經(jīng)營，重回服裝主業(yè)?！?/p>