無論如何，“新型城鎮(zhèn)化”已經(jīng)讓嗅覺靈敏的房地產(chǎn)企業(yè)把握住了先機(jī)。充斥整個(gè)7月份的房企停牌潮，以及房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘的傳聞，終于在8月伊始被真正做實(shí)。獲得“放行”的首家上市公司——新湖中寶，推出的方案正是定向“新型城鎮(zhèn)化”。新湖中寶日前推出定向增發(fā)方案并復(fù)牌，募資投向?yàn)樯虾Ｅ飸魠^(qū)改造項(xiàng)目，募集資金總額不超過55億元人民幣。雖然該方案最終能否獲得證監(jiān)會(huì)審批通過，還有待觀察，但新湖中寶復(fù)牌后漲停報(bào)收，房地產(chǎn)板塊當(dāng)日也處在漲幅榜的前列，顯而易見“新型城鎮(zhèn)化”對(duì)上市房企是重大利好。

申銀萬國(guó)證券研究所首席分析師桂浩明表示，有再融資需求的不止一家企業(yè)，進(jìn)入7月份以來，也有多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌。之所以再融資開閘選擇的是新湖中寶，一是由于近期中央政治局開會(huì)討論經(jīng)濟(jì)工作問題，談到房地產(chǎn)，但是這次沒有再融資、調(diào)控等字眼，也沒有過多地講到房?jī)r(jià)，更多的還是提它的健康、穩(wěn)定發(fā)展，這表明我國(guó)房?jī)r(jià)的格局，肯定會(huì)出現(xiàn)某些變化。其次，這次新湖中寶55億元人民幣的投資目的很明確，主要是投入到上海的棚戶區(qū)改造。新湖中寶推出這種方案，應(yīng)該說符合現(xiàn)在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)、推動(dòng)城鎮(zhèn)化的特征，在這種情況下出臺(tái)，更容易反映出市場(chǎng)或者公司本身，對(duì)于未來房地產(chǎn)的預(yù)期，以及投資者對(duì)于未來房地產(chǎn)發(fā)展重心的猜測(cè)。

上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資暫停3年后，首次有新的方案推出，融資門檻一定很高。如這次新湖中寶的定向增發(fā)方案，明確指出募集的投向?yàn)榕飸魠^(qū)的改造項(xiàng)目，可能也會(huì)成為在這之后，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)?？芍磥淼谋O(jiān)管層，即使能夠放開上市房地產(chǎn)企業(yè)的再融資，但是對(duì)于募集資金投向的監(jiān)管，注定會(huì)異常嚴(yán)格、苛刻。

我們能夠明白，讓什么樣的公司上市，讓什么樣的公司進(jìn)行再融資，這是一個(gè)技術(shù)問題，要符合上市或者再融資的基本條件。但是，這也有一個(gè)導(dǎo)向問題，與當(dāng)時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)的大背景有千絲萬縷的關(guān)系?，F(xiàn)在從事棚戶區(qū)改造的企業(yè)，首先讓它來進(jìn)行再融資，正反映出這種益處。但對(duì)于政策本身來說，其只是一個(gè)導(dǎo)向，而導(dǎo)向并不等于政策的全部，只要符合條件，房地產(chǎn)公司再融資都應(yīng)該得到肯定，或者得到相應(yīng)的支持。因?yàn)閷?duì)投資者來說，希望得到支持讓企業(yè)發(fā)展再融資，促進(jìn)棚戶區(qū)改造，同時(shí)也希望能夠獲得盈利，如果一個(gè)項(xiàng)目有很好的社會(huì)效益，但沒有經(jīng)濟(jì)效益，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)作。當(dāng)然反過來，如果只有經(jīng)營(yíng)效益，社會(huì)效益很少或者很差，恐怕這個(gè)項(xiàng)目一樣難以得到認(rèn)同，因此最終應(yīng)該是兩者之間的一種積極合作。無論大部分房地產(chǎn)企業(yè)，今后是否會(huì)恢復(fù)再融資，它的門檻相對(duì)來說肯定比較寬，而且要兼顧到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面因素，顧全大局、通盤考慮。

一位地方大型國(guó)資房企的負(fù)責(zé)人表示，地方國(guó)資背景的、保障房相關(guān)概念的、業(yè)務(wù)模式定位符合新城鎮(zhèn)化基本思路的房地產(chǎn)企業(yè)，因此將更有優(yōu)勢(shì)。新湖中寶的定增方案有一定標(biāo)志性意義，就是房地產(chǎn)企業(yè)的再融資開閘有一定條件限制，而這個(gè)限制很可能是“新型城鎮(zhèn)化”。他同時(shí)表態(tài)，募集資金投入什么方向，實(shí)際上還具有一定的導(dǎo)向性。值得注意的是，即使希望它投向“新型城鎮(zhèn)化”發(fā)展，但也要知道一家公司不可能只簡(jiǎn)單地從事單一的舊房改造、舊區(qū)改造或者棚戶區(qū)改造，這當(dāng)中可能還會(huì)有一個(gè)資金上的安排問題，也可能有商業(yè)樓盤開發(fā)的需求等。如果之前它幾個(gè)業(yè)務(wù)都在做，并且可以通過籌集到的資金從事棚戶區(qū)改造，那么相應(yīng)地也能籌集其他方面的資金，從事商業(yè)、商品房的改造，以及從事商業(yè)計(jì)劃的開發(fā)等。所以，重點(diǎn)在于政策本身體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展的支持，并不等于其他領(lǐng)域都不能得到相應(yīng)好處。

“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)，對(duì)房企的意義不僅僅是政策導(dǎo)向，還有生死攸關(guān)的龐大資金需求。新湖中寶敲開了房企在證券市場(chǎng)再融資的大門，而農(nóng)行則打開了銀行業(yè)信貸支持之門，盡管近期“錢荒”成為社會(huì)熱議的焦點(diǎn)話題，但“新型城鎮(zhèn)化”仍然為房企撬開金庫之門，獲得信貸政策的“松綁”。日前，農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行城鎮(zhèn)化建設(shè)信貸政策指引，這是農(nóng)行針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域，出臺(tái)的首個(gè)綜合性的信貸政策，明確了支持城鎮(zhèn)化建設(shè)的信貸策略、基本原則、支持重點(diǎn)、信貸產(chǎn)品、客戶準(zhǔn)入、資源保障，以及專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

指引在對(duì)支持城鎮(zhèn)化的歷史經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行歸納總結(jié)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前“新型城鎮(zhèn)化”的建設(shè)要求，全面整合農(nóng)行服務(wù)城鎮(zhèn)化建設(shè)的信貸政策、產(chǎn)品和流程。一是明確了農(nóng)行信貸支持“新型城鎮(zhèn)化”的16字方針，即“依法合規(guī)、產(chǎn)業(yè)支撐、分類指導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)可控”。二是重新梳理和整合了支持城鎮(zhèn)化建設(shè)的12類信貸產(chǎn)品。既包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等傳統(tǒng)產(chǎn)品，又針對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的“城中村”改造等新內(nèi)容，創(chuàng)新了相應(yīng)的信貸產(chǎn)品，同時(shí)圍繞“人的城鎮(zhèn)化”，突出了對(duì)新市民、新農(nóng)民就業(yè)和消費(fèi)的信貸支持。三是明確了城鎮(zhèn)化建設(shè)的信貸支持區(qū)域和業(yè)務(wù)重點(diǎn)，并根據(jù)不同信貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)程度，確定了差異化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，還對(duì)不同類型的城鎮(zhèn)化發(fā)展，配套了相應(yīng)的信貸策略和信貸產(chǎn)品。

此外，《指引》還從信貸規(guī)模、業(yè)務(wù)流程、授權(quán)管理等方面，制定了信貸支持城鎮(zhèn)化建設(shè)的保障措施，并在項(xiàng)目合法性手續(xù)、資金監(jiān)管、內(nèi)部運(yùn)作、監(jiān)測(cè)分析等方面，明確了針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。農(nóng)行下一步將根據(jù)《指引》要求，抓緊改進(jìn)和創(chuàng)新城鎮(zhèn)化建設(shè)專屬信貸產(chǎn)品箱，出臺(tái)針對(duì)不同類型城鎮(zhèn)化的綜合金融服務(wù)方案，確保對(duì)“新型城鎮(zhèn)化“建設(shè)的信貸支持，務(wù)必落到實(shí)處、取得實(shí)效。