衛(wèi)祥云

歷史與現(xiàn)實的沖突

國有土地歸國家所有，也是全民所有，這沒有問題。但國有土地的70年使用權卻在現(xiàn)實中造成了許多矛盾。我國土地使用權界定為70年，主要是借鑒了香港的做法（99年為上限），而確定年限的過程也相當戲劇化。

據(jù)知情人透露，當年，在70年的提法出來之前，一開始是先把土地使用年限界定為50年。理由有三：一是土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短一些比較好調整。二是一個人的工作年限一般為50年。假如從20歲開始，工作50年就70歲了，可夠其一輩子經(jīng)營，而且可以轉讓、繼承和續(xù)期。至于拿什么來保證則沒有考慮。三是認為房產(chǎn)的使用年限一般為50年，50年后房產(chǎn)就不能再用了。如果按照其價值，使用50年后就基本上沒什么價值了。

當時，中央在討論土地轉讓問題時，一位主要領導問到可否把土地使用年限延長一些，并表示50年太短，建議再增加幾十年。到后來法律出臺時就變成了最高使用年限70年（工業(yè)用地50年）。

由此可見，當時我國制定70年土地使用權的規(guī)定隨意性較大，給現(xiàn)在的國有土地制度改革留下了許多麻煩，甚至矛盾不斷出現(xiàn)。

看來，要解決由此不斷產(chǎn)生的問題和矛盾，國有土地制度的改革只有兩種辦法可供選擇。

一是參照美國的土地制度進行改革，實行私有化。但目前在中國行不通（法不允許）。

二是參照英國的土地制度進行改革，明確國家的土地所有權為終極所有權，也是名義所有權，而土地持有人只擁有土地的使用權，但要把70年使用權改為永久使用權，當然也包括交易權和繼承權，用法律的形式予以確定。

其中，我國臺灣地區(qū)的土地制度，可繼續(xù)維持現(xiàn)有的所有權與使用權合一的私有化現(xiàn)狀，只是要明確終極所有權歸國家所有，實行“一國兩制”。而香港地區(qū)的土地制度是由英國土地制度演變而來，因香港地區(qū)已于1997年回歸中國，所以土地終極所有權歸國家所有天經(jīng)地義，只是要把租期99年改為長期租用即可。澳門地區(qū)的土地制度則參照香港地區(qū)施行。這樣，中國兩岸三地的土地制度就實現(xiàn)了高度的統(tǒng)一與融合。土地的終極所有權即名義所有權歸國家所有，實行土地所有權和使用權的長期分離，國家則可以名正言順征收土地稅。

告別剪不斷理還亂

對于集體所有土地的改革則可以依法進行大膽創(chuàng)新，既不需要土地革命，也不必拘泥于目前的土地使用權改革上，因為現(xiàn)在中國農村實行的對農業(yè)用地和宅基地確權改革矛盾重重，后患無窮。

我認為，在集體所有土地沒有解決土地所有權以前，其任何使用權的流轉，包括抵押、入股和轉讓等做法都是不明智的和欠考慮的，甚至不如一方面繼續(xù)維持實行“承包制”的做法，一方面加快研究農村集體所有土地制度的改革。

現(xiàn)在的中央文件對于農村集體土地承包曾有過15年再加30年不變的承諾，甚至中央一位主要領導信誓旦旦地承諾30年不變，就是永遠不變，但終究無法可依，致使目前農村土地侵權事件頻發(fā)，處于“剪不斷理還亂”的窘境。

所以，中國目前的集體所有土地改革，國際上雖沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒，但具備了天時、地利、人和等各方面的優(yōu)勢，不妨進行一步到位的私有化改革。因為集體所有土地與國家所有土地不一樣，其土地所有權本來就是本集體成員共同所有，產(chǎn)權界定十分清楚，完全可以實行產(chǎn)權到人的改革。

如此改革，既在中國現(xiàn)有的法律框架內進行，又有制度創(chuàng)新的紅利，所以，現(xiàn)在是到了認真研究其改革方案的時候了。

如何釋放改革紅利

隨著土地制度改革的深入進行，目前，中國社會存在的許多矛盾和問題即可迎刃而解。

國有土地的使用年限延長以后，既不改變國家所有土地的性質，又可以順理成章地推出房產(chǎn)稅（當然，已交70年土地出讓金的房產(chǎn)應在滿70年后交納房產(chǎn)稅），還可以為下一步推出遺產(chǎn)稅做準備。

集體所有土地制度改革以后，農民個人所有的土地可以直接入市，既可通過公平交易轉為國有土地，也可通過市場公開交易，實現(xiàn)其應有的價值或自建商品房，所謂的“小產(chǎn)權房”問題也會迎刃而解。“強拆”行為將從中國大地上消失，人民將更加安居樂業(yè)。

而且，可以相信，隨著土地制度改革的深化，房價絕不會像現(xiàn)在這樣非理性暴漲。因為在目前的中國土地制度和“征地”模式下，房地產(chǎn)開發(fā)收入的至少50%（北京調查為61.54%；上海調查為42.42%；福布斯調查為75%）以上流向了政府。

面對中國房地產(chǎn)價格不斷上漲，近于失控的局面，一些政府智庫非但沒有深入研究提出土地制度改革的措施，還在把所謂的“開征房產(chǎn)稅”列為降低房價的政策建議之一，實在讓人匪夷所思。他們難道不明白現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅負已相當高企，而政府屢次調控中屢試不爽的加稅政策即是中國房價屢創(chuàng)新高、房租不斷暴漲的根源和罪魁嗎？但“天下沒有免費的午餐”，如果再不進行大刀闊斧的土地制度改革，中國的房地產(chǎn)市場，將會面臨兩種截然不同的尷尬局面。

一方面，如溫州、鄂爾多斯、營口、常州等三、四線城市的大量房子根本賣不出去，危房將不斷出現(xiàn)，而且這種現(xiàn)象會逐步向其他三、四線城市蔓延；另一方面，如北京、上海、廣州、杭州等一、二線城市的房價將不斷飆升，并帶動房租進一步暴漲。

很顯然，如果在一、二線城市征收房產(chǎn)稅將促使房價進一步推高；而在三、四線城市，不要說征收房產(chǎn)稅，就是不征稅房子也賣不出去，甚至不排除出現(xiàn)中國的“底特律”現(xiàn)象。在此情況下，試問誰敢推出房產(chǎn)稅？向誰征收房產(chǎn)稅？

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