林迪芬 王文靜 李鳳

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體也逐漸發(fā)展成為一種新興的區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。本文首先闡釋了城市綜合體的概念，然后分析了其功能聚合、產(chǎn)業(yè)聚合、文化聚合三個(gè)聚合特征，進(jìn)而探析了城市綜合體的聚合效應(yīng)的兩面性，最后指出有關(guān)政府要合理引導(dǎo)城市綜合體的聚合作用，保障城市合理建設(shè)。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；聚合效應(yīng)；啟示

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快。2012年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公報(bào)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平從1978 年的17.92% 飛速增長(zhǎng)到2011 年的51.27%，年均提高1.01 個(gè)百分點(diǎn)。而隨著城市化的發(fā)展，城市綜合體作為城市化進(jìn)程中的一種必然形態(tài)，也開(kāi)始加速發(fā)展，尤其在北京、上海、廣州等一線城市尤為明顯。其他二三線城市也紛紛上馬綜合體項(xiàng)目，比如杭州宣布要打造100個(gè)城市綜合體，天津在建以及規(guī)劃開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)。放眼國(guó)內(nèi)，“無(wú)處不有綜合體”，近兩三年來(lái)，城市綜合體已成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞之一。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體是一個(gè)在實(shí)踐中提出的概念，在城市規(guī)劃、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域有不同的解釋，目前國(guó)內(nèi)外尚無(wú)明確統(tǒng)一的定義，很多學(xué)者也從不同的角度對(duì)其進(jìn)行了界定。王寧從其屬性、功能要素、功能結(jié)構(gòu)和形象表征四方面定義城市綜合體的內(nèi)涵，揭示了城市綜合體高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動(dòng)等特征；龍固新認(rèn)為城市綜合體是各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)群體。

基于以往的研究，結(jié)合我國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)模式，本文進(jìn)一步將城市綜合體的概念界定為：城市綜合體是由城市中辦公、居住、休閑娛樂(lè)等城市功能空間中的三項(xiàng)及以上集成組成，通過(guò)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)同周邊區(qū)域密切聯(lián)系，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃及管理所形成的相對(duì)獨(dú)立完整的城市建筑群或建筑街區(qū)。

二、城市綜合體的聚合特征

城市綜合體作為一種新穎的城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是對(duì)傳統(tǒng)的街區(qū)與社區(qū)的重構(gòu)，它本質(zhì)上已具備現(xiàn)代城市的基本功能，因此部分學(xué)者也稱它為微型城市、“城中之城”。城市綜合體作為城市單元區(qū)域中心為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)了大量的資源流，城市經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)活動(dòng)等資源要素在地域空間上呈現(xiàn)出明顯的聚合特征。

1.功能聚合?；诠餐某鞘兄黝}，城市綜合體將不同的使用者、消費(fèi)群體甚至具有不同民族背景的人聚集在一個(gè)富有一定地域文化的空間體系里，使人們享受到多元化城市服務(wù)，體驗(yàn)到精彩的文化氛圍。由此，城市綜合體復(fù)合了商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、會(huì)展等城市功能，不同的功能經(jīng)過(guò)聚合，最終形成一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、高效率的功能聚合空間。

2.產(chǎn)業(yè)聚合。城市綜合體將各種城市必備的生活功能在特定空間內(nèi)進(jìn)行有效組合，使各部分功能形成依存互補(bǔ)關(guān)系，使每一項(xiàng)子部分的價(jià)值都比其單獨(dú)存在而有顯著提升，由此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的集聚，進(jìn)而促成產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的形成。這勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生巨大的聚合作用，最終促使城市綜合體成為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

3.文化聚合。城市綜合體是經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化下的結(jié)果，也是不同地域文化生態(tài)的集中展現(xiàn)。它并不是城市多種功能的簡(jiǎn)單疊加，而是一個(gè)融合了地方特色文化與優(yōu)美環(huán)境等要素的魅力空間。在這里，既具有豐富的個(gè)性特征，又具有全球商業(yè)文化的碰撞色彩，共同形成了當(dāng)代城市綜合體的地域精神。

三、城市綜合體開(kāi)發(fā)的聚合效應(yīng)探析

聚合效應(yīng)是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果以及吸引經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向一定地區(qū)靠近的向心力，是導(dǎo)致城市形成和不斷擴(kuò)大的基本因素。城市綜合體的聚合效應(yīng)既有正面的也有負(fù)面的，其效應(yīng)是多層次的，時(shí)效是長(zhǎng)期的，應(yīng)是一種綜合疊加效應(yīng)。

1.正面效應(yīng)

（1）資源整合。城市綜合體能夠促進(jìn)土地集約化利用，提升城市配套能力。城市綜合體在有限的土地資源上同時(shí)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等不同物業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用，提高土地的利用質(zhì)量以及城市總體空間效率。這種集約式發(fā)展模式也為解決當(dāng)前我國(guó)城市化快速發(fā)展過(guò)程中的土地緊缺問(wèn)題，提供可行的方案。

（2）輻射功能。城市綜合體自身的強(qiáng)大聚合作用，能吸收、利用周邊地區(qū)的各項(xiàng)資源，從而形成更大的綜合體，更大的綜合體又能帶來(lái)更強(qiáng)的吸附能力。這樣周而復(fù)始，從而形成巨大的輻射功能，實(shí)現(xiàn)城市整體的綜合競(jìng)爭(zhēng)力迅速提升。

（3）城市精神。城市綜合體通常被規(guī)劃定位為城市的地標(biāo)性建筑，因功能聚合而產(chǎn)生的輻射力，因輻射而形成新的聚合，其自我持續(xù)發(fā)展的能力，顯示出其較強(qiáng)的生命力。隨著時(shí)間發(fā)展，它強(qiáng)大的聚合效應(yīng)使其影響的人群越來(lái)越大，從而成為城市不可或缺的一部分，最終提升整個(gè)城市的價(jià)值，不僅成為城市的經(jīng)濟(jì)中心，還成為城市的精神家園。

2.負(fù)面效應(yīng)

在交通運(yùn)輸方面，雖然城市綜合體具有整合城市交通的作用，但由于它復(fù)合了多種城市功能，必然會(huì)吸引大量的人流、車流于此處，給城市交通系統(tǒng)帶來(lái)不小的壓力，還給周邊居民生活帶來(lái)極大的不便，甚至影響綜合體的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

在生態(tài)環(huán)境方面，我們知道任何一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多會(huì)對(duì)其所在地區(qū)自然環(huán)境的特性有所改變。對(duì)于城市綜合體而言，由于其規(guī)模體量龐大，這種改變更是明顯。如有環(huán)保專家曾指出，迪拜的棕櫚島項(xiàng)目在近海進(jìn)行大規(guī)模的陸地改造，將會(huì)破壞海灣海洋生物的棲息地，還將阻擋和改變自然洋流，使當(dāng)?shù)氐奶烊簧碁┰馐芮治g，散步道也會(huì)面臨淤泥化的危險(xiǎn)，同時(shí)還會(huì)造成水和能源的過(guò)量消耗。

在社會(huì)效應(yīng)方面，城市綜合體的規(guī)模大，占地空間較大，可能造成對(duì)城市傳統(tǒng)文化和原有空間布局的破壞，甚至足以將新的開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊區(qū)域隔絕開(kāi)來(lái)，而且這種大體量的空間一旦形成，對(duì)城市現(xiàn)有物質(zhì)環(huán)境、人文環(huán)境以及人口分布等都將產(chǎn)生負(fù)面影響，致使人們生活環(huán)境逐漸惡化。此外，城市綜合體在促進(jìn)周邊土地價(jià)值提升的同時(shí)也可能會(huì)產(chǎn)生外部效應(yīng)，損害部分弱勢(shì)群體的利益。

四、研究啟示

從以上的分析研究，我們認(rèn)識(shí)到城市綜合體具有功能聚合、產(chǎn)業(yè)聚合、文化聚合的聚合特征。此外，城市綜合體的聚合效應(yīng)既有正面的促進(jìn)作用，也有一定的副作用。因此，在其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，各地區(qū)政府應(yīng)該因地制宜，合理引導(dǎo)其聚合作用，促進(jìn)城市合理開(kāi)發(fā)建設(shè)。

1.合理規(guī)劃城市綜合體規(guī)模、數(shù)量及空間布局

在具體實(shí)施城市綜合體投資項(xiàng)目前，我們應(yīng)讓當(dāng)?shù)厣虡I(yè)主管部門(mén)和有關(guān)專家參與進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資和專業(yè)人才的有機(jī)結(jié)合，保證城市綜合體從規(guī)劃設(shè)計(jì)到資源配置、功能布局的最優(yōu)決策。對(duì)于符合城市規(guī)劃的項(xiàng)目政府要大力支持，給予其財(cái)政上的補(bǔ)貼，對(duì)于不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，禁止出讓綜合用地及提高容積率，引導(dǎo)其合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.科學(xué)設(shè)計(jì)城市綜合體的建筑方案，實(shí)現(xiàn)以人為本

城市綜合體應(yīng)是具有地區(qū)特色的、綠色低碳的空間體系，是城市的標(biāo)志和宜居生活區(qū)，而不是一個(gè)“鋼筋混凝土建筑叢林”。城市綜合體的宜居水平不僅直接影響著居民的生理、心理和行為以及生活質(zhì)量，還關(guān)系到其整體發(fā)展理念、投資環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。 因此，以人為本，重視地方文化的特性，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目與環(huán)境、社會(huì)的關(guān)系，將有利于其聚合效應(yīng)的積極作用持久發(fā)揮。

3.構(gòu)建城市綜合體群體開(kāi)發(fā)等級(jí)體系

對(duì)城市綜合體應(yīng)進(jìn)行合理的功能定位和整合，避免某些功能尤其是商業(yè)功能的過(guò)度開(kāi)發(fā)。我們可借鑒樓宇經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)的辦法，將城市綜合體的發(fā)展能級(jí)由高至低分為多級(jí)功能區(qū)：保證一級(jí)城市綜合體的優(yōu)先性，明確發(fā)展地位，確保其經(jīng)濟(jì)集聚作用；次級(jí)城市綜合體的建設(shè)規(guī)模應(yīng)注意與其服務(wù)輻射范圍的匹配，保證城市綜合體有序、合理建設(shè)。

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