張改葉

摘要：房地產(chǎn)稅是我國(guó)稅收的重要組成部分，本文將從房產(chǎn)企業(yè)的供需出發(fā)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的地產(chǎn)稅收和土地增值稅，淺談房產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅的賬務(wù)管理。目的是更好的管理土地增值稅的清算，減少公司企業(yè)不必要的浪費(fèi)，增加收益，同時(shí)又能遵守國(guó)家稅務(wù)的法律法規(guī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；賬務(wù)管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)收入是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)權(quán)包括了土地資源、建筑物、建筑物設(shè)計(jì)及與土地和建筑物等不可分離的權(quán)益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展使得房地產(chǎn)稅在我國(guó)的稅收中占有越來(lái)越重要的作用，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額為依據(jù)而收取的一種稅金，國(guó)家把這種稅收定位土地增值稅。土地增值稅的賬務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的影響，本文將對(duì)房產(chǎn)土地增值稅的賬務(wù)管理進(jìn)行分析探究，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)上對(duì)土地增值稅的賬務(wù)管理。

一、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)的稅收是成正比增長(zhǎng)的。當(dāng)然，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，一家房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要競(jìng)標(biāo)土地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要考慮到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的后期發(fā)展和收益，要顧及成本等。一般房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有一定的聚焦力，同時(shí)會(huì)帶來(lái)商業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的附加值增加的同時(shí)，隨之增加的也是附加產(chǎn)業(yè)的稅收。

二、土地增值稅的背景

土地增值稅是我國(guó)眾多稅收中的一個(gè)組成部分。 國(guó)家頒布相關(guān)《土地增值稅暫行條例》一方面是巨大的房地產(chǎn)業(yè)收入能夠帶來(lái)巨額的稅收。一是再征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)加收土地增值稅，直接控制房地產(chǎn)商和企業(yè)的收入，能夠控制房地產(chǎn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。二是，一旦房地產(chǎn)商房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)商的收入就能大幅度增長(zhǎng)，越大幅度的房產(chǎn)收入增長(zhǎng)意味著房地產(chǎn)商需要征收的土地增值稅額也就越大。土地增值稅的征收可以抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲。在市場(chǎng)微觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，加上國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，能夠抑制不斷上漲的房?jī)r(jià)，還能在一定程度上調(diào)控我國(guó)巨大的貧富差距。

三、土地增值稅的賬務(wù)管理

首先對(duì)土地增值稅的征收一定要明確征收的項(xiàng)目和應(yīng)納稅人，清算稅額的數(shù)據(jù)一定要明確清晰；二是一定要熟悉土地增值稅的計(jì)算步驟，避免因此出現(xiàn)錯(cuò)誤的結(jié)果；最后不能漏掉的是對(duì)除了房地產(chǎn)和建筑物之外，其他附加產(chǎn)權(quán)的增值稅。

1.土地增值稅會(huì)計(jì)處理方法

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理方法如下：

（1）在企業(yè)應(yīng)繳“稅金”的基礎(chǔ)上加設(shè)“應(yīng)繳土地增值稅”，這樣可以明確科目的核算；

（2）對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地資源權(quán)的企業(yè)，按企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收益收繳土地增值稅，一是會(huì)計(jì)處理要從企業(yè)主營(yíng)房的土地增值稅出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅金、外商投資企業(yè)的稅金、股份制企業(yè)的稅金和對(duì)外合作企業(yè)的稅金等科目進(jìn)行處理，記錄為“應(yīng)繳土地增值稅”。二是處理企業(yè)兼營(yíng)房的土地增值稅，記為“其他業(yè)務(wù)支出（包括工、農(nóng)、商業(yè)等）”、貸記為“應(yīng)繳土地增值稅稅金”，對(duì)企業(yè)中的固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)構(gòu)建支出等科目進(jìn)行核算，貸記為“應(yīng)繳土地增值稅”。

（3）企業(yè)繳納土地增值稅時(shí)，借記為“應(yīng)繳土地增值稅”，貸記為“銀行存款”。

（4）企業(yè)在項(xiàng)目竣工前取得的收入，借記為“應(yīng)繳土地增值稅”，貸記為“銀行存款”，當(dāng)房地產(chǎn)正式營(yíng)業(yè)收入時(shí)借記為“銀行存款”，貸記為“應(yīng)繳土地增值稅”。

（5）企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付飛金額和開(kāi)發(fā)土地基配套設(shè)施的成本作為土地增值稅的依據(jù)，要在賬簿上記錄。

2.案例

本文就2004年2月份某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一幢辦公樓，共取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬(wàn)元，另收冰箱一臺(tái)，市場(chǎng)增值價(jià)為0.5850萬(wàn)元，公司按照國(guó)家規(guī)定的稅務(wù)繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、印花稅，稅率分別為5%、7%、3%、5‰，轉(zhuǎn)出方獲取土地權(quán)而支付的金額為1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)成本投入2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息支出為300萬(wàn)元，其中有50萬(wàn)為加罰利息，其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用要扣除5%的比例。正確算法如下： （1）可扣除項(xiàng)目的費(fèi)用為取得土地使用權(quán)的1000萬(wàn)元和房地產(chǎn)投入的2000萬(wàn)元，總共3000萬(wàn)元。（2）不包括加罰利息50萬(wàn)元，可以扣除的利息是250萬(wàn)元，因此，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的5%，依法扣除的金額為3000×5%。（3）該公司相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和城建稅為80005000×5%=4000250元

8000.5×5%×（7%+3%）=400025元；印花稅=8000.5×5‰=40.0025萬(wàn)元。

（4）由于該公司的房產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)讓獲得的，因此不能扣除20%?？煽鄢目偨痤~為：

3000+250+3000×5% +8000.5×5%×（1+7% +3%）+8000.5×5%=3884.03萬(wàn)元。

增值額=8000.5-3844.03=4156.47萬(wàn)元。增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例為：4156.47÷3884.03=4156.47萬(wàn)元。按照稅務(wù)法規(guī)定，適用的稅率為50%，速算除系數(shù)為15%。所以該公司最終應(yīng)繳的土地增值稅=4156.47×50%-3884.03×15%=1501.6305萬(wàn)元。因此，該公司應(yīng)繳的土地增值稅為1501.6305萬(wàn)元。

四、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅的征收對(duì)我國(guó)財(cái)政和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著不可或缺的影響。一方面能夠增加國(guó)家的財(cái)政稅收，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)國(guó)民財(cái)政進(jìn)行分配和在分配，減小巨大的貧富差距；另一方面，國(guó)家能夠利用稅收等財(cái)政進(jìn)行更多公共事業(yè)的建設(shè)，推進(jìn)我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程。更重要的是，土地增值稅的征收能夠通過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控，壓制房?jī)r(jià)的不斷上漲。土地增值稅的頒布實(shí)施能夠維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，調(diào)節(jié)土地資源的配置，平衡土地資源的分配利用。

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