劉江濤

自實(shí)施住宅限購(gòu)政策以來(lái)，非住宅地產(chǎn)項(xiàng)目得到了快速發(fā)展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前。

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，外資大賣(mài)場(chǎng)為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級(jí)下沉至三、四線(xiàn)城市，圍繞著百貨、大賣(mài)場(chǎng)、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)紛爭(zhēng)已經(jīng)悄然來(lái)臨。

搶灘商業(yè)地產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化重心下移的推動(dòng)為三線(xiàn)城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了全新機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有華潤(rùn)、金科、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線(xiàn)城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線(xiàn)城市已經(jīng)成為一線(xiàn)房企的必爭(zhēng)之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前，王府井百貨、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)印象城等發(fā)揮著越來(lái)越強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“從鄭州來(lái)看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開(kāi)花。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍說(shuō)。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng)、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心等項(xiàng)目，再到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國(guó)際華都、西元國(guó)際廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心在鄭州西區(qū)的建成開(kāi)業(yè)，都成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。

“這些大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革?！焙魏陝Ρ硎尽?/p>

大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線(xiàn)城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代。但需要注意的是，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，城市的消化能力對(duì)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)三線(xiàn)以下（含三線(xiàn)）市場(chǎng)百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長(zhǎng)了10多倍。在國(guó)內(nèi)30萬(wàn)～40萬(wàn)人口能夠支撐10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞?？此品睒s的三、四線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專(zhuān)業(yè)能力、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此說(shuō)，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線(xiàn)消費(fèi)型城市，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、百貨、大賣(mài)場(chǎng)。商超等業(yè)態(tài)）的過(guò)剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢(shì)。新興電子商務(wù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本下降的要求會(huì)導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小，利潤(rùn)空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂(lè)、餐飲、電影院布局需求不會(huì)減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣(mài)完的利潤(rùn)，往往很難填滿(mǎn)留下來(lái)的物業(yè)在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能。

倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”。近日從媒體傳出消息稱(chēng)，在租金、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的競(jìng)爭(zhēng)下，大賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)去年在華開(kāi)店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。

1995年至2000年，家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等外資零售商在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣(mài)場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)。然而十多年之后，首批門(mén)店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣(mài)場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來(lái)三到五年內(nèi)，外資大賣(mài)場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來(lái)越多。

“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會(huì)這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開(kāi)店成本要高于本土企業(yè)，其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些。”一位零售業(yè)開(kāi)發(fā)人員表示。

可以說(shuō)，隨著首批門(mén)店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中逐步壯大了實(shí)力，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位。比如，物美在北京、華潤(rùn)萬(wàn)家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)能力超過(guò)了沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等外資超市。

“如此來(lái)看，如果外資賣(mài)場(chǎng)讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級(jí)城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，諸如百貨運(yùn)營(yíng)商加速轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心。”顧云昌表示。

顯而易見(jiàn)，在自持物業(yè)的情況下，如果開(kāi)發(fā)商或投資商選擇投資三、四線(xiàn)城市的大賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤(pán)外資賣(mài)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，那么在招商過(guò)程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。

無(wú)獨(dú)有偶，在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下，隨著消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化、復(fù)合化以及一站式的購(gòu)物休閑生活需求的加強(qiáng)，百貨運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)入購(gòu)物中心的態(tài)勢(shì)將會(huì)更加明顯。同時(shí)，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對(duì)于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網(wǎng)購(gòu)對(duì)于無(wú)體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí)，也是逼迫百貨運(yùn)營(yíng)商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素。而轉(zhuǎn)型的背后，也是未來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

不管是整體投資、開(kāi)發(fā)還是單體柜臺(tái)租賃，此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營(yíng)效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購(gòu)物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破。能否成功運(yùn)營(yíng)跟很多因素相關(guān)，市場(chǎng)定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一管理等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視，人們已意識(shí)到，并非銷(xiāo)售商鋪就不可能做好經(jīng)營(yíng)，商業(yè)租與售的“對(duì)錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關(guān)注：第一，租售結(jié)合可為快速擴(kuò)張?zhí)峁┈F(xiàn)金流支撐；第二，在三、四線(xiàn)城市以及部分城市區(qū)域，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大致使無(wú)住宅或公寓可賣(mài)，部分商鋪的有效銷(xiāo)售反而會(huì)帶來(lái)高于住宅的可觀回款。

顧云昌建議，在商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行招商時(shí)，為減少銷(xiāo)售可能帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，第一，應(yīng)規(guī)劃出更多因展示面好而具備更強(qiáng)生存能力的街鋪。第二，在銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)適當(dāng)控制投資與自用比例。自用者與純粹投資者的主動(dòng)性有所差異，應(yīng)盡可能將商鋪賣(mài)給用家。第三，如果不是銷(xiāo)售給用家，也應(yīng)盡力協(xié)助投資者對(duì)接商戶(hù)資源，有效避免商鋪散售帶來(lái)的“各自為政”局面。