胡弘松

【摘要】在我國(guó)由于農(nóng)村與城市的土地具有二元結(jié)構(gòu)的特征，促使了小產(chǎn)權(quán)房的形成，從根本上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)民、政府以及房屋開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)權(quán)的利益之爭(zhēng)。由于近年來(lái)我國(guó)的的商品房在價(jià)格上提升迅速，而與此同時(shí)，土地資源也隨著房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出現(xiàn)嚴(yán)重緊缺的現(xiàn)象，因此小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)逐漸成違規(guī)之勢(shì)，出現(xiàn)越來(lái)越嚴(yán)重的情形。而相應(yīng)的對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)制的法律主要途徑有：一是要健全住房緊缺狀況相應(yīng)的社會(huì)保障供應(yīng)體系；二是要盡量完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律法規(guī)；三是要對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行妥善處理，不能強(qiáng)行拆遷違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房建筑，而要加大檢查工作的力度，做到及時(shí)制止還未進(jìn)行建設(shè)和即將進(jìn)行建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；法律解決途徑

小產(chǎn)權(quán)房又被稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的商品性住宅，通常是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或是村委會(huì)與土地開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行建設(shè)，或者沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的共同協(xié)作，僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)自行的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同樣也有經(jīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì)審批過(guò)后，由村民進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。并通過(guò)較低價(jià)格出售給其他的城市居民，而這些房屋建設(shè)并沒(méi)有相關(guān)的國(guó)家審批手續(xù)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家的正式規(guī)劃，在土地出納金的交付上也沒(méi)有出讓一定的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，一并國(guó)家簽發(fā)的預(yù)售許可證和土地使用證都沒(méi)有。而在相關(guān)的購(gòu)房合同中國(guó)土房管并不會(huì)對(duì)合同進(jìn)行備案，所以小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，而經(jīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者是村委頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，并不合規(guī)范，因?yàn)閷?duì)于房屋產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)這一因素來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)范圍很小，因此才被稱之為小產(chǎn)權(quán)房。

一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）無(wú)合法產(chǎn)權(quán)引發(fā)法律糾紛

小產(chǎn)權(quán)房中現(xiàn)存有的問(wèn)題是在房產(chǎn)權(quán)的具體歸屬上紛爭(zhēng)不休，而就小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)而言，其實(shí)是房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)，即消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)并不能得到相關(guān)的法律認(rèn)可，同樣也不受法律保護(hù)，如果在住房中出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)證明、拆遷問(wèn)題以及運(yùn)用房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款時(shí)都不會(huì)受到相關(guān)法律的保護(hù)，同樣在房屋進(jìn)行上市交易或是遺產(chǎn)繼承時(shí)都不會(huì)受到法律的保護(hù)。

（二）與規(guī)劃實(shí)施矛盾

在小產(chǎn)權(quán)房屋的建設(shè)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)占用農(nóng)用耕地面積的情況，并在建設(shè)中擅自進(jìn)行占用，從而使耕地面積大幅度減少，而小產(chǎn)權(quán)房屋的建設(shè)占用土地面積卻不斷上升，從而使我國(guó)的土地利用規(guī)劃失去其有效作用，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房屋規(guī)劃與城市建設(shè)規(guī)劃的矛盾不斷，由于小產(chǎn)權(quán)房屋不經(jīng)過(guò)國(guó)家的允許自行建設(shè)開(kāi)發(fā)，而且缺乏相關(guān)部門的批準(zhǔn)證件，換而言之，就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房屋是違反國(guó)家規(guī)定并與城市規(guī)劃建設(shè)相沖突的房屋產(chǎn)權(quán)。

（三）造成市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)

有小產(chǎn)權(quán)房并未交納一定的國(guó)家經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，建設(shè)花費(fèi)較低，所以在出售價(jià)格上與其他的房屋出售價(jià)相差甚遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致房屋市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，這其中的不公平性涉及到房屋建設(shè)成本的稅收的問(wèn)題。由于小產(chǎn)權(quán)房屋沒(méi)有任何的土地成本和手續(xù)費(fèi)用，因此比平常普通的房地價(jià)格要低至百分之二十到百分之三十左右。而且在交易中也呈現(xiàn)不正規(guī)性，對(duì)各種稅收的逃避造成了小產(chǎn)權(quán)房屋的低成本，在房屋市場(chǎng)中的不公平競(jìng)爭(zhēng)也不能夠得到及時(shí)的監(jiān)管控制，從而導(dǎo)致在房屋價(jià)格和規(guī)模的監(jiān)管中，信息呈現(xiàn)不準(zhǔn)確性，同時(shí)也對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控起到嚴(yán)重影響作用，并對(duì)房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)秩序進(jìn)行一定程度上的擾亂。

（四）損害購(gòu)房者和弄明的利益

對(duì)于房地產(chǎn)中的購(gòu)房者而言，在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易時(shí)，實(shí)質(zhì)上存有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家的合法簽證，所以購(gòu)房者的房屋擁有權(quán)也不能夠得到法律上的保護(hù)。其次，小產(chǎn)權(quán)房屋面臨著隨之被拆除的可能，并在房屋的出售中還會(huì)出現(xiàn)以租代售的違約風(fēng)險(xiǎn)。再有由于小產(chǎn)權(quán)房屋的質(zhì)量并不能得到保證，所以這也造成了房屋購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的成因分析

（一）二元制土地管理制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源

在我國(guó)法律中對(duì)土地制度的確立是指，只有國(guó)有土地才能進(jìn)行一級(jí)土地交易，而農(nóng)村集體所用土地則不被允許進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。正是由于此法律上的規(guī)定導(dǎo)致了運(yùn)用農(nóng)民土地進(jìn)行房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)成為了非法的活動(dòng)，也正是由于這一法律的規(guī)定，使得房管部門有理由不頒發(fā)相關(guān)的房產(chǎn)證于小產(chǎn)權(quán)房。

（二）收益落差過(guò)大和違規(guī)成本過(guò)低是小產(chǎn)權(quán)房形成的直接原因

在我國(guó)的農(nóng)用耕地征用中，相應(yīng)的補(bǔ)償偏低，而且在相關(guān)的補(bǔ)償內(nèi)容中并沒(méi)有對(duì)土地發(fā)展權(quán)進(jìn)行體現(xiàn)，為當(dāng)農(nóng)用耕田被征用后，進(jìn)行建設(shè)的市場(chǎng)價(jià)值比相應(yīng)的征用補(bǔ)償要高出許多。對(duì)于在違規(guī)中出現(xiàn)的問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)有介入房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，而房屋一旦銷售出去，購(gòu)后所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)則都轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。一旦國(guó)家下在對(duì)違規(guī)房屋建設(shè)進(jìn)行處罰時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府受到的影響卻不是很大，因此在治理力度上偏弱，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋所帶來(lái)的高額收益，相應(yīng)的懲罰力度顯得很是不足。

（三）地方政府的監(jiān)管不到位促成其快速發(fā)展

政府管理的相對(duì)缺失具體表現(xiàn)有：土地立法的不及時(shí)性以及相應(yīng)的土地規(guī)法法律不是很健全。由于我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域規(guī)模的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致的小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)任意泛濫，但是國(guó)家仍然沒(méi)有對(duì)農(nóng)村集體土地被低報(bào)償征用作出一定的制度規(guī)定，只是加大制止小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)，并沒(méi)用相應(yīng)的疏導(dǎo)政策，立法滯后，必然會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期性問(wèn)題得不到解決的狀況，與此同時(shí)，相關(guān)部門的執(zhí)法不力對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)也帶來(lái)了不利影響。

（四）市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需隨著我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展呈現(xiàn)的矛盾日益尖銳化，資源配置的自我調(diào)節(jié)在市場(chǎng)的作用下根本無(wú)法滿足公眾對(duì)商品房的需求。普通的商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)居高走向，這種趨勢(shì)導(dǎo)致許多市民為了買房子而不顧風(fēng)險(xiǎn)。可以這樣說(shuō)，正是由于市場(chǎng)的共需求矛盾日益加深，以及房產(chǎn)的價(jià)格不斷暴漲，從而使小產(chǎn)權(quán)房屋越來(lái)越多。

解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的途徑主要有，加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)和土地征收制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村土地利用管理，健全城市住房保障體系等。雖然我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)發(fā)展越來(lái)越迅速，但是由于其發(fā)展和生存的環(huán)境并不利于小產(chǎn)權(quán)房的大力開(kāi)發(fā)，因此很容易失去生命力，最終也會(huì)退出市場(chǎng)。其中的原因有在國(guó)家實(shí)施相應(yīng)的政策時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房禁止起到了一定作用，由于小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量無(wú)保證以及房主擁有權(quán)得不到合法的保護(hù)，因此小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)失去其市場(chǎng)需求，與此同時(shí)，城市的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨著這一趨勢(shì)呈現(xiàn)理性回歸，小產(chǎn)權(quán)房在房屋的銷售市場(chǎng)中終究會(huì)退出。

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