郝玉梅　張春燕　景雪

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售都依賴于銀行貸款，然而金融管理的不到位等，給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，為此本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，提出了針對(duì)性的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

1.引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入大、投資周期長(zhǎng)，這就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，它包括從開(kāi)發(fā)、管理到服務(wù)等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動(dòng)。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的各種存款、貸款、投資、信托、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌，有價(jià)證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動(dòng)以及一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)辦理的各類中間業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發(fā)展和運(yùn)行為多我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了重要的支撐作用。同時(shí)房地產(chǎn)和金融本身的關(guān)系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速發(fā)展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門(mén)一個(gè)關(guān)鍵解決的問(wèn)題。

2.我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)成因

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)度依賴于商業(yè)銀行

我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度比較低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資（比如股票市場(chǎng)上市、發(fā)行債券融資）比較少，同時(shí)一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家比較流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國(guó)目前市場(chǎng)上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過(guò)分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關(guān)數(shù)據(jù)表明我國(guó)有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來(lái)源于商業(yè)銀行的貸款。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過(guò)度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國(guó)的房地產(chǎn)金融帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融系統(tǒng)，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法估量的損失。

2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快很容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其真實(shí)價(jià)值，房?jī)r(jià)扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國(guó)的歷史情況來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機(jī)因素的參與，從而使房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其使用價(jià)值（即市場(chǎng)價(jià)格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒(méi)有建立在一定價(jià)值的基礎(chǔ)之上，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，泡沫必然會(huì)破滅，要是控制不好的話也不排除導(dǎo)致發(fā)生危機(jī)的可能性。雖然目前對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭(zhēng)議，但是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

2.3 商業(yè)銀行管理機(jī)制不完善

由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)”，更是紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會(huì)做出一些短視行為，在業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，無(wú)視各種規(guī)章制度和規(guī)范操作流程，自行簡(jiǎn)化審查手續(xù)，降低等級(jí)評(píng)定的門(mén)檻，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄。

另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務(wù)水平不高，責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關(guān)不夠嚴(yán)格，貸款后又不能夠及時(shí)追蹤項(xiàng)目的進(jìn)程，使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挪用信貸資金或沒(méi)有正確的運(yùn)用資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的無(wú)法如期完成以及無(wú)法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國(guó)的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律

由于房地產(chǎn)金融是個(gè)龐大的工程，從國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細(xì)節(jié)操作的方方面面都離不開(kāi)政府的參與和引導(dǎo)。同時(shí)從國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建立與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國(guó)政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的法律環(huán)境，包括出臺(tái)公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權(quán)法、消費(fèi)者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一個(gè)良好的政策法律環(huán)境。

概括來(lái)講，房地產(chǎn)金融方面的立法應(yīng)至少?gòu)囊韵氯矫嫒胧郑皇潜M快建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律出現(xiàn)問(wèn)題的要進(jìn)行修改，使其要房地產(chǎn)適應(yīng)不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

3.2 加強(qiáng)金融部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理

銀行應(yīng)加強(qiáng)其管理規(guī)章制度的完善與落實(shí)，商業(yè)銀行加強(qiáng)其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的政策措施要堅(jiān)決實(shí)施，對(duì)于銀行內(nèi)部工作人員不落實(shí)的情況要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)格要求，必要的話賞罰并重以抓落實(shí)情況。

商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，商業(yè)銀行應(yīng)事先規(guī)定每個(gè)業(yè)務(wù)的具體操作流程，同時(shí)制定詳細(xì)的規(guī)章制度以保證嚴(yán)格實(shí)施，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行規(guī)范化操作。建立科學(xué)合理的激勵(lì)機(jī)制，這就要求銀行對(duì)所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機(jī)制，以充分調(diào)動(dòng)每個(gè)雇員的風(fēng)險(xiǎn)防范積極性，這樣往往會(huì)事半功倍。同時(shí)，商業(yè)銀行也要不斷加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷提高人員素質(zhì)。

3.3 加強(qiáng)對(duì)金融部門(mén)的監(jiān)管力度

金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該適應(yīng)不斷發(fā)展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時(shí)要求各市場(chǎng)參與主體公開(kāi)披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制，并根據(jù)已掌握的實(shí)際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來(lái)有效規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于違規(guī)者制定嚴(yán)厲的處罰機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，確保金融穩(wěn)定。，從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，首先應(yīng)該逐步放開(kāi)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管做好積極的準(zhǔn)備工作。

3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)尤其是對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過(guò)于單一，這樣也大大加強(qiáng)了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)潛在的金融危機(jī)。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重?，F(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場(chǎng)。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控

堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。政府在堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場(chǎng)不能放松，因?yàn)槿绻潘?，不僅會(huì)前功盡棄，更重要的是，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)侠壅麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

加大保障房建設(shè)，從供給上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀態(tài)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房住宅價(jià)格高居不下的局面，政府加大建設(shè)保障性住房力度，可以進(jìn)一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應(yīng)當(dāng)樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀。而不是將賣(mài)地作為地方財(cái)政的主要收入來(lái)源，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居”的產(chǎn)業(yè)，要在國(guó)家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關(guān)鍵作用，不應(yīng)當(dāng)一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力”。

結(jié)語(yǔ)

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，所以就要不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，保證房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新的融資模式，為建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系做出積極的貢獻(xiàn)。（作者單位：濟(jì)南市房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)）

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