朱麗夏

1、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然性

城鎮(zhèn)化水平是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)之一，也標(biāo)志著國(guó)家綜合國(guó)力水平。因此在去年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。城鎮(zhèn)化目前是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)；要把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要任務(wù)抓實(shí)抓好；要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過(guò)程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。

2、城鎮(zhèn)化的狀況及存在的問(wèn)題

2.1城鎮(zhèn)化的發(fā)展現(xiàn)狀

十多年的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了舉世矚目的成績(jī)。中國(guó)城鎮(zhèn)化率以每年1.35個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)2096萬(wàn)人。如此之快的城鎮(zhèn)化速度，如此大規(guī)模的人口轉(zhuǎn)移，前所未有。2012年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，以特大城市為中心帶動(dòng)區(qū)域城市群的發(fā)展，打造了長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海灣三大經(jīng)濟(jì)圈，并成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。中西部地區(qū)如長(zhǎng)株潭、成都平原、重慶、武漢、北部灣沿岸等城市群的形成，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到了較大的推動(dòng)作用。

2.2城鎮(zhèn)化發(fā)展中存在的問(wèn)題

2.2.1、城鎮(zhèn)化建設(shè)區(qū)域間發(fā)展不平衡。東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較中西部地區(qū)要高，中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展比較滯后，這在一定程度上拉大了區(qū)域間的發(fā)展差距

2.2.2、城鎮(zhèn)化的發(fā)展偏重于區(qū)域大城市、特大和超大城市的發(fā)展，忽視了中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)缺乏活力。

2.2.3、在城鎮(zhèn)化過(guò)程中比較注重城市硬件設(shè)施建設(shè)，房屋道路廣場(chǎng)的建設(shè)，教育、文化、醫(yī)療等軟件配套設(shè)施不足，不能滿足城市建設(shè)的需要。

2.2.4、盲目擴(kuò)張，缺乏合理規(guī)劃，未充分做到城市土地的集約利用，只追求城市面積的擴(kuò)大，未能對(duì)城市內(nèi)部功能區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃，容易造成重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。

3、舊模式下的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

3.1發(fā)展迅速，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)

城鎮(zhèn)化率的上升，二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的增加。積極的就業(yè)政策，城鎮(zhèn)化在不斷的給城市輸送著愈加穩(wěn)定的新人群。這個(gè)人群又不斷衍生出新的購(gòu)房群體。這部分群體對(duì)住房的剛性需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展不僅帶動(dòng)水泥、機(jī)械、鋼材等房地產(chǎn)上游行業(yè)的快速增長(zhǎng)，還帶動(dòng)了汽車、家電等下游行業(yè)的發(fā)展，并且促使了一些新的行業(yè)產(chǎn)業(yè)如物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介的快速發(fā)展。同時(shí)，更關(guān)系到政府的財(cái)政收入和民生問(wèn)題。

3.2在舊模式下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題

3.2.1、城鎮(zhèn)化以往一直以建設(shè)大城市為目標(biāo)，追求城市面積和城市人口數(shù)量。有些地方對(duì)城市缺乏合理規(guī)劃，只是盲目的追求眼前的經(jīng)濟(jì)效益，往往出現(xiàn)城市越建越大，樓越蓋越多，越蓋越高，卻見不到人入住?；蚴谴笃恋鼗膹U閑置，多年無(wú)人開發(fā)利用，造成土地資源浪費(fèi)。

3.2.2、由于人們對(duì)城市住房的需求，加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也推高了房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)吸引社會(huì)上各種資本、熱錢向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)行業(yè)本身對(duì)技術(shù)進(jìn)步的推動(dòng)作用有限，大量資本涌入后對(duì)其他行業(yè)尤其是一些高科技產(chǎn)業(yè)的金融支持、自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

3.2.3、人們要買房往往是通過(guò)銀行貸款，透支幾十年的消費(fèi)購(gòu)得住房。每月的房貸占據(jù)了家庭或是個(gè)人的一半收入。尤其對(duì)購(gòu)買力很旺盛的年輕群體來(lái)說(shuō)，每月的收入除去房貸和基本生活消費(fèi)外，能夠支配的剩余收入所剩無(wú)幾。這就使得人們的購(gòu)買力嚴(yán)重下降，對(duì)目前擴(kuò)大內(nèi)需的要求產(chǎn)生了不利的影響。

4、在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)的契機(jī)和挑戰(zhàn)

在未來(lái)的幾年里，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些國(guó)家重點(diǎn)支持發(fā)展的試點(diǎn)區(qū)域來(lái)推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。在這些區(qū)域?qū)?huì)存在著大量的機(jī)會(huì)，如果有能力把握住這一階段的開發(fā)商將獲得極大的市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。

4.1“人”的城市化

新型城鎮(zhèn)化不是過(guò)去的圈地建城，也不是把農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市，農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)槌鞘袘艨谶@樣的簡(jiǎn)單行為。是要在其他公共服務(wù)方面為農(nóng)民提供保障，使得其真正融入到城市中，是要“人”的城市化。一旦做到這點(diǎn)其購(gòu)房需求的釋放將啟動(dòng)我國(guó)最大住房“剛需”，創(chuàng)造我國(guó)住房市場(chǎng)大發(fā)展的第二波高潮，這也是穩(wěn)定我國(guó)住房市場(chǎng)的最強(qiáng)力量。

4.2統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局

改變以往一味的追求建設(shè)大城市，對(duì)大中小城市合理布局。統(tǒng)籌規(guī)劃的城鎮(zhèn)化能減少人口、資源向大城市集中，降低人們?cè)诖蟪鞘械馁?gòu)房需求，緩解大城市的房?jī)r(jià)上漲壓力，也使得大城市其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中小城市。而中小城市收到大城市的輻射效應(yīng)，人口增加也增加了對(duì)住房的需求。

4.3改變單一的房地產(chǎn)模式

城市綜合體的建設(shè)在有限的土地條件下，可以將相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施集中共享。改變單一的房地產(chǎn)模式，緩解公共服務(wù)設(shè)施供給跟不上城市擴(kuò)張速度的現(xiàn)狀，這將降低大城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高的壓力，解決“城市病”問(wèn)題，同時(shí)也為城市房地產(chǎn)發(fā)展騰出更多的空間，并且減少了政府在城市公共服務(wù)中的投資規(guī)模，減輕了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。這樣有利于土地市場(chǎng)上的出讓價(jià)格回到合理的水平，房?jī)r(jià)也將有臺(tái)階式的回落，更多中低收入人群有能力購(gòu)房，大大提升了房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

4.4節(jié)約資源，創(chuàng)造新模式

節(jié)約資源是新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求，尤其是土地資源。改變房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去“跑馬圈地”的經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)全新模式。過(guò)去城市發(fā)展過(guò)于盲目，只注重面積不注重城市內(nèi)部布局規(guī)劃，對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展沒(méi)有長(zhǎng)期有效的規(guī)劃。新型城鎮(zhèn)化的理念就是改變過(guò)去的發(fā)展思想，注重城市的整體布局和功能劃分，避免重復(fù)建設(shè)，商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū)嚴(yán)格按城市發(fā)展需要開發(fā)利用土地。房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的根據(jù)城市的總體規(guī)劃來(lái)實(shí)施企業(yè)自身的開發(fā)項(xiàng)目。

4.5城市功能集約化

如今新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求開發(fā)企業(yè)具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)的能力，能對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開發(fā)，具有規(guī)?；?、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，能較好滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求。以往在城市建房一般都是毛胚，無(wú)需商業(yè)配套和公共服務(wù)設(shè)施。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求不斷增加，這就使得一些房地產(chǎn)行業(yè)的散兵游勇將在這輪競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，企業(yè)的資金鏈、管理水平、技術(shù)水平達(dá)不到市場(chǎng)要求的企業(yè)將很難生存下去。房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，剔除不良因素，避免資本盲目進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要，對(duì)今后房地產(chǎn)行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中起到了促進(jìn)作用。

4.6轉(zhuǎn)變自身發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)在這輪城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該適時(shí)的轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展戰(zhàn)略，不再局限于現(xiàn)有的發(fā)展思路，根據(jù)變化的市場(chǎng)環(huán)境改變發(fā)展方向，更好的促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展。尤其是在城市發(fā)展帶來(lái)人口劇增的形式下，由于個(gè)人收入水平不同，不是所有人都能在城市里買得起房，政府更應(yīng)大力推行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)以此來(lái)解決民生問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在注重房地產(chǎn)投入的同時(shí)，可以抓住這個(gè)契機(jī)，競(jìng)標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)機(jī)會(huì)，在日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中分的一杯羹。同時(shí)，按照新型城鎮(zhèn)化思路，發(fā)展的重點(diǎn)不再集中在一線大城市，而更多的是中小城市的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)想要抓住這個(gè)發(fā)展的契機(jī)，應(yīng)需要更多關(guān)注中小城市的發(fā)展需求。

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一也是未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，但城鎮(zhèn)化不僅是房地產(chǎn)化。房地產(chǎn)行業(yè)在抓住這次新型城鎮(zhèn)化發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，調(diào)整自身的行業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向，應(yīng)在追求利潤(rùn)的同時(shí)更多的考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益，增強(qiáng)自身的社會(huì)責(zé)任感，更好的為構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平作出貢獻(xiàn)。