李啟超

中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)面臨兩大矛盾：一方面，盡管老齡化問題日益突出，但真正的養(yǎng)老時(shí)代尚未全面開啟；另一方面，企業(yè)雖然面對(duì)巨大的市場(chǎng)，卻很難找到合適的投資窗口。難道這又是一塊雞肋？

早在幾年前，電視劇《中國(guó)家庭421》就以第一代獨(dú)生子女為主角，描寫夫妻二人一面在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中追求事業(yè)，一邊竭盡全力面對(duì)“上有老（雙方兩對(duì)父母）、下有小”的問題。

時(shí)至今日，老齡化問題愈發(fā)凸顯，2012年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)到1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，比2011年末提高了0.59個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億，2035年將達(dá)到40億。

同時(shí)據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。這是否預(yù)示著中國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入了最佳時(shí)機(jī)？

中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍向記者表示，養(yǎng)老項(xiàng)目必將成為未來地產(chǎn)行業(yè)最大的發(fā)展趨勢(shì)之一，各類養(yǎng)老項(xiàng)目的發(fā)展更能進(jìn)一步激活社會(huì)盤整。

回購(gòu)使用權(quán)

《十二五社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》中提出“90/7/3”模式，即90%居家養(yǎng)老、7%社會(huì)養(yǎng)老、3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這意味著更多的社會(huì)資本將投身于養(yǎng)老服務(wù)。

伴隨著日趨嚴(yán)重的中國(guó)老齡化現(xiàn)象，傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)配套服務(wù)”的養(yǎng)老地產(chǎn)模式已經(jīng)不再新鮮，并日益顯得捉襟見肘。對(duì)于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，模式創(chuàng)新勢(shì)在必行。

當(dāng)前新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地從節(jié)約成本角度考慮，大多選擇在郊區(qū)一帶收購(gòu)工業(yè)用地，這類土地通常使用年限為40年，每平方米售價(jià)從十幾元到幾百元不等。項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)，能進(jìn)行分割的只有使用權(quán)。

郊區(qū)的工業(yè)用地，土地成本比普通商品住宅低了很多，這也是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)有效節(jié)約成本并得以順利運(yùn)轉(zhuǎn)的根本所在。而中國(guó)人普遍存有的房產(chǎn)情結(jié)，造成大多數(shù)人對(duì)使用權(quán)并不“感冒”。如何突破這一瓶頸？

華山老年公寓項(xiàng)目提供了一個(gè)參考樣本。該項(xiàng)目投資人——上海豐孝實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理徐海濤告訴記者：“我們的模式除延續(xù)了傳統(tǒng)的租售業(yè)務(wù)及附加商業(yè)配套服務(wù)外，最大的突破在于對(duì)使用權(quán)進(jìn)行回購(gòu)?！?/p>

徐海濤介紹，業(yè)主在擁有該公寓房的40年時(shí)間里，可以任意將房屋的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃以及返售給開發(fā)商，但整體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)依舊掌握在開發(fā)商手中。在產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)上更適合中端消費(fèi)水平的老年人群體。

該項(xiàng)目市場(chǎng)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，項(xiàng)目一期采用期房預(yù)售制，每套房源根據(jù)面積大小一次性繳納購(gòu)房款（等同于保證金）16萬元至50萬元不等，入住后統(tǒng)一繳納物業(yè)管理費(fèi)300元/每月。購(gòu)房滿五年即可享有退出回購(gòu)權(quán)益，運(yùn)營(yíng)方會(huì)將90%的購(gòu)房款還給業(yè)主，并享受一定年息的利息回報(bào)。（利率正在換算中）

華山公寓這種模式，將大筆回籠資金投入到其他項(xiàng)目或后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)中來獲取利潤(rùn)，以此補(bǔ)貼公寓運(yùn)營(yíng)。除此之外，項(xiàng)目依然要依賴充足的商業(yè)配套服務(wù)，因?yàn)橹挥凶龊蒙虡I(yè)配套才有可能實(shí)現(xiàn)較高的入住率。

以均價(jià)30萬元/套計(jì)算，項(xiàng)目共設(shè)1000套居室，1000套房的收益為3億元，這筆款項(xiàng)僅獲取銀行定期利息就可以達(dá)到1千萬元/年。若這筆資金投入到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，軟硬件水平都將獲得較為明顯的提升，進(jìn)而連帶產(chǎn)生更大的利潤(rùn)。

根據(jù)中等收入老人消費(fèi)水平調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，每人單月可支配資金為4～5千元，1000位老人為養(yǎng)老項(xiàng)目帶來的直接收入最高可達(dá)到500萬元/月?？梢娫陧?xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，收益空間相當(dāng)可觀。

養(yǎng)老項(xiàng)目離不開醫(yī)療保健體系。據(jù)了解，華山老年公寓由上海華山醫(yī)院前院長(zhǎng)張?jiān)紦?dān)任項(xiàng)目董事長(zhǎng)，公寓10分鐘車程內(nèi)囊括了第六人民醫(yī)院朱涇分院、楓涇醫(yī)院等三家甲級(jí)醫(yī)院。部分受訪老人表示，陣容龐大的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)和醫(yī)保刷卡系統(tǒng)的引入頗具吸引力。

重點(diǎn)在養(yǎng)老而非地產(chǎn)

不過，部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)近期養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不樂觀。宋會(huì)雍表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先要面對(duì)的第一個(gè)問題是，中國(guó)老人大多集中在60～70歲，真正的養(yǎng)老時(shí)代尚未全面開啟，在缺少客觀壓力的情況下，未來十年內(nèi)還不是企業(yè)大規(guī)模投入養(yǎng)老地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)；第二個(gè)問題在于，由于政府機(jī)構(gòu)不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)，使得企業(yè)雖然面對(duì)巨大的市場(chǎng)，卻很難找到合適的投資窗口。

他認(rèn)為，社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該被鼓勵(lì)，但實(shí)踐中無論是水電暖的居民同價(jià)、土地的供應(yīng)還是稅收的減免，由于政出多門，機(jī)構(gòu)要花大量的時(shí)間成本去溝通。這反映的是行業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)的缺位。尤其在供地中應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老的公益性設(shè)施和商業(yè)性設(shè)施的邊界，以堵住變相房地產(chǎn)開發(fā)的通路。

上海僑園養(yǎng)老投資股份有限公司總顧問王國(guó)強(qiáng)對(duì)此表示認(rèn)同，要等國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老政策和市場(chǎng)環(huán)境逐漸成熟，消費(fèi)群體達(dá)到一定的消費(fèi)水平，起碼需要5～10年。

同時(shí)他還認(rèn)為，“所謂養(yǎng)老地產(chǎn)重點(diǎn)在于養(yǎng)老而非地產(chǎn)，養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)應(yīng)該結(jié)合來做，地產(chǎn)并非是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的盈利載體?！鄙虾Ｓ?0%的空巢老人，他們不缺少住處，但是孤獨(dú)，所以他們最迫切需要的是感受到快樂，精神層面的滿足才是當(dāng)下最急缺的。至于提供傳統(tǒng)服務(wù)的“地段養(yǎng)老院”應(yīng)該由政府來做，開發(fā)商是不會(huì)涉足的。

投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)大投資和大孵化期的工程，成敗的關(guān)鍵最終又回歸到了服務(wù)，高品質(zhì)的服務(wù)無疑成為評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否“真心”做養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)。