顧慧妍

創(chuàng)意地產(chǎn)曾如飄落人間的仙子般為世人追捧，但隨著神秘面紗逐漸揭去，創(chuàng)意地產(chǎn)也難逃“柴米油鹽”的現(xiàn)實考驗，畢竟“賺錢”才是硬道理。如何渡過當(dāng)前的尷尬境遇，成為創(chuàng)意地產(chǎn)亟需解決的問題。

曾經(jīng)喧囂不斷的創(chuàng)意地產(chǎn)正在退潮。目前在上海除了少數(shù)創(chuàng)意標(biāo)志性園區(qū)備受追捧之外，很多以往風(fēng)光無限的文化創(chuàng)意園區(qū)，相當(dāng)一部分已經(jīng)被市場冷落，創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展瓶頸或?qū)⒂l(fā)凸顯。

M50、八號橋、紅坊等，更多的園區(qū)被湮沒在都市叢林中。實際上在這些園區(qū)內(nèi)，除了點綴在建筑間的城市雕塑和個性十足的園區(qū)環(huán)境，其他方面與傳統(tǒng)商務(wù)辦公地沒有本質(zhì)的差異。如果整個園區(qū)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、沒有特色運營服務(wù)、進駐園區(qū)沒有引導(dǎo)沒有門檻、也談不上孵化和扶持，對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏應(yīng)有的推動作用，那么創(chuàng)意企業(yè)難有持久的凝聚力。

“有的開發(fā)商是覺得實在沒什么好搞了，就來做創(chuàng)意地產(chǎn)。這樣的人做事往往沒有恒心，也難以全心全意去把這件事做好?！庇虚_發(fā)商向記者表示。

“創(chuàng)意地產(chǎn)中‘玩概念的情況當(dāng)然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開發(fā)商拿地立項的戰(zhàn)略。而這種模式開發(fā)的項目，往往缺乏真正的內(nèi)涵，有的連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)都沒有，純粹做成了商業(yè)地產(chǎn)，最終難逃失敗命運，浪費了很好的區(qū)位和建筑空間。未來這種不科學(xué)的開發(fā)模式將面臨淘汰?！鄙虾Ｋ股w營銷策劃有限公司總經(jīng)理余勇生說。

創(chuàng)意地產(chǎn)：并非創(chuàng)意+地產(chǎn)

“創(chuàng)意地產(chǎn)，并非就是簡單的創(chuàng)意+地產(chǎn)，也不僅僅是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！庇嘤律f，“創(chuàng)意地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中的創(chuàng)新開發(fā)模式，是在整個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中，把房地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進行融合，特別是在項目策劃、規(guī)劃和設(shè)計階段中投入大量創(chuàng)意元素的房地產(chǎn)運作模式?！?/p>

真正意義上的創(chuàng)意地產(chǎn)有三個特質(zhì)：首先要采用房地產(chǎn)的開發(fā)模式進行開發(fā)和經(jīng)營；其次，必須對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進行運營，從其特性看，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，讓有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意空間；第三，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供寬松的運作環(huán)境。

其實，創(chuàng)意地產(chǎn)在中國還很“年輕”。拿上海為例，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走的是一條從自行開發(fā)到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路。從上世紀90年代起，上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計的創(chuàng)意者們就自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。

2004年下半年，上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國外一些發(fā)達國家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。2005年4月，上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。

上海的創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個國家和地區(qū)近百家視覺創(chuàng)意公司，中西方創(chuàng)意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺創(chuàng)意設(shè)計基地、上海視覺設(shè)計人才“孵化器”，從這里流出的產(chǎn)品和創(chuàng)作理念正源源不斷地對市場產(chǎn)生強大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)存在很多誤區(qū)?！捌渲械湫偷恼`區(qū)就是刻意為地塊尋找創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。事實上創(chuàng)意地產(chǎn)并非簡單的為房地產(chǎn)注入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更科學(xué)的做法是為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址；第二個誤區(qū)就是認為只有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是創(chuàng)意地產(chǎn)；再者以為必須要有創(chuàng)意設(shè)計師參與其中才稱得上是創(chuàng)意地產(chǎn)，而事實上創(chuàng)意地產(chǎn)的范圍更為廣泛。”余勇生告訴記者。

三種開發(fā)模式

創(chuàng)意地產(chǎn)的開發(fā)模式通常有三種：一種是國企投資開發(fā)和運營，另一種由民營企業(yè)主導(dǎo)或民企、國企聯(lián)合開發(fā)運營，第三種則是由行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)或品牌投資開發(fā)并聚集產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)形成創(chuàng)意地產(chǎn)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的盈利模式可分為多種類別，目前常見的是靠房產(chǎn)租賃盈利，這是初級模式；而比較成熟的盈利模式包括企業(yè)孵化、企業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、專項補貼申報、項目風(fēng)投等，這些才是真正意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營盈利模式。

實際上，國內(nèi)目前真正能做到高級別盈利模式的項目非常少，主要原因是高級盈利模式對運營團隊的專業(yè)要求很高，而且需要更長期的運營服務(wù)后方能產(chǎn)生，多數(shù)投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質(zhì)上實現(xiàn)突破。

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，一些創(chuàng)意園區(qū)也的確做得風(fēng)生水起，如舊倉庫改建的老碼頭創(chuàng)意園區(qū)，德必文化旗下的運動LOFT創(chuàng)意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項目，成功之處在于完美地將文化創(chuàng)意商業(yè)模式融入園區(qū)，形成了一個完全開放的文化創(chuàng)意商業(yè)市集，完善了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與文化生活的接軌，為園區(qū)注入了源源不斷的商機和文化旅游影響力，成為城市文化創(chuàng)意的重要標(biāo)簽。

深圳F518時尚創(chuàng)意園也是一個比較成功的案例，它不僅成為深圳創(chuàng)意地產(chǎn)的標(biāo)簽，更在創(chuàng)意孵化和成果轉(zhuǎn)化上形成了特有的模式，實現(xiàn)了從創(chuàng)意到制造企業(yè)再到消費者的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，不僅幫助創(chuàng)意企業(yè)實現(xiàn)市場化運作，更開創(chuàng)了園區(qū)的多種盈利模式。

而廣州的一些創(chuàng)意園就沒那么幸運，紅專廠、星坊60、北岸創(chuàng)意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區(qū)首先在產(chǎn)權(quán)方面存在問題，除了廠家自行開發(fā)的創(chuàng)意園外，其他創(chuàng)意園投資運營方所獲的簽約期幾乎都在20年以內(nèi)。租期短、改造成本高，一些創(chuàng)意園在發(fā)展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經(jīng)定位于“廣州第一家非房地產(chǎn)包裝”的真正意義創(chuàng)意區(qū)，并且許諾十年不變的紅專廠，前除了一些規(guī)模較大、較為知名的企業(yè)外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創(chuàng)意園區(qū)”也面臨類似的境遇，曾經(jīng)的創(chuàng)意園區(qū)如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會“到此一游”。

城市中心的創(chuàng)意地產(chǎn)，重要的就是結(jié)合創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意旅游地產(chǎn)模式，打造城市文化創(chuàng)意地標(biāo)。而城市近郊的創(chuàng)意地產(chǎn)，更需要的是沉下心去做產(chǎn)業(yè)運營和企業(yè)孵化，打造文化創(chuàng)意企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長的理想環(huán)境。

投資者：需真正懂行

以前提到創(chuàng)意地產(chǎn)，各地政府都覺得新鮮，并給予極大支持，但對創(chuàng)意地產(chǎn)的真正內(nèi)涵不甚理解，經(jīng)過這幾年的實踐，大家對創(chuàng)意地產(chǎn)的認識逐漸成熟了。未來，從拿地立項這個環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門基本不再開綠燈了，開發(fā)商面臨真正的考驗，沒有成功案例、沒有領(lǐng)先的模式、沒有招商運營的團隊，創(chuàng)意地產(chǎn)以后也將越來越難做了。

但對于那些真正做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資商，未來相關(guān)的政策還會有所支持，并且可能會由于對文化產(chǎn)業(yè)的重視而不斷加碼。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，上海的工業(yè)化和城市化還沒有完全走完，所以上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)更重要的是為二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)，緊緊圍繞了產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融入城市文化與城市建設(shè)之中。也就是說，伴隨著上海市產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)意地產(chǎn)將在城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮越來越重要的作用。

一線城市創(chuàng)意地產(chǎn)方興未艾，二三線城市同樣也面臨產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史機遇，相信在當(dāng)前及未來一段時期內(nèi)，創(chuàng)意地產(chǎn)也將在二三線城市的城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮更大魅力。

未來創(chuàng)意地產(chǎn)再次爆發(fā)的機會依舊存在，但對于當(dāng)下乃至于未來創(chuàng)意地產(chǎn)的投資者，專家給出如下忠告：首先，必須要真正懂得這個行業(yè)、了解創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式；其次，需要做好打持久戰(zhàn)的思想準備；再者，要做到高起點，以打造城市創(chuàng)意精神地標(biāo)為目標(biāo)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂在于創(chuàng)意精神，無論是基于文化產(chǎn)業(yè)還是制造產(chǎn)業(yè)，只要富有創(chuàng)意精神并將創(chuàng)意精神由內(nèi)而外地植入到地產(chǎn)開發(fā)和運營的過程中，就不難成功。