顧慧妍

房價(jià)越調(diào)越漲，禍起保障住房，雙緊打壓供量，拍賣制造地王，麻藥錯(cuò)當(dāng)醫(yī)方，統(tǒng)計(jì)玩弄智商，限購埋下暗傷，彼此罵得挺臟……

——中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇《調(diào)控十年祭》

原本從沒打算賣房的沈先生如今卻蠢蠢欲動(dòng)，他家附近的中介告訴他，如今的二手房漲勢(shì)正盛，正是賣房的好時(shí)機(jī)，且“國五條”上海細(xì)則剛頒布不久，目前沈先生賣的房子還有可能不按照20%稅率征稅，沈先生現(xiàn)擁有兩套房。

3月，陳太太也按照中介的“指導(dǎo)”，與丈夫前往民政局排隊(duì)離婚，以便于他們購置一套學(xué)區(qū)房。

陳先生名下已有2套房，為了置換其中一套房而避免20%的個(gè)稅，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就選擇同妻子“離婚”并且“凈身出戶”。

有中介透露，自新國五條頒布以來，光傭金收了60萬。上海地方細(xì)則出臺(tái)夜，上海樓市已如脫韁野馬般狂奔。自3月1日新國五條細(xì)則出臺(tái)之后，上海樓市的成交量就屢創(chuàng)新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已經(jīng)打破近127周來的新高。在3月最熱銷的30個(gè)樓盤中，有20個(gè)盤的價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。量價(jià)過熱程度都已經(jīng)超越2010年四季度上海樓市狂奔時(shí)的水平，當(dāng)時(shí)引來的是限購和房產(chǎn)稅這兩條歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。

可見，樓市正在上演瘋狂一戰(zhàn)。自2003年，國務(wù)院發(fā)文稱，房地產(chǎn)業(yè)由于關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨后暗暗膨脹著的房地產(chǎn)泡沫開始明目張膽的充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場，而房價(jià)則呈螺旋式、前進(jìn)式上升，故而有“調(diào)控十年，房價(jià)越調(diào)越漲”之說。毋庸置疑，調(diào)控的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝巳绱司置?？調(diào)控中涉及的幾方又是怎樣進(jìn)行博弈的呢？

新“國五條”后的瘋狂

據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，3月第三周一手商品住宅的成交量達(dá)到39.46萬平方米，這是自2010年10月以來的單周最高水平。3月16、17日的周末兩天又有14個(gè)樓盤上市推新房源，而且都獲得了熱銷，預(yù)期第四周的成交量還可能再創(chuàng)新高。整個(gè)3月樓市的成交量也可能突破140萬平方米，成為2010年以來近40個(gè)月的新高。

數(shù)據(jù)還顯示，在3月前18天成交面積排名前30的樓盤中，有20個(gè)盤的價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。其中，成交面積排名第一的御沁園是純新盤，但其首期推出的204套公寓，開盤當(dāng)天卻引來了500多人搖號(hào)搶購，幾乎可以把下一批的房源也搶購一空。排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源均價(jià)達(dá)到10498元，比其1月份開盤成交的274套房源均價(jià)9515元上漲了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住宅預(yù)售行為的通知》中規(guī)定，開發(fā)商銷售方案中申報(bào)“一房一價(jià)”，如果銷售價(jià)格需要上浮的，應(yīng)重新申報(bào)備案。因此，開發(fā)商都是在申報(bào)價(jià)下浮的20%期間內(nèi)賣房。如今大多樓盤的價(jià)格漲幅已經(jīng)接近20%。這就意味著，在售房源要重新申報(bào)漲價(jià)太困難，很多開發(fā)商都是頂著最高申報(bào)價(jià)在賣房，否則就漲的更多了，

“已經(jīng)有多個(gè)樓盤的營銷總監(jiān)在說，樓市過熱程度實(shí)在太超乎想象，早知道當(dāng)時(shí)申報(bào)的時(shí)候把價(jià)格再調(diào)高點(diǎn)?！笨硕鹕虾C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者。

另外，有數(shù)據(jù)顯示，3月上半月在全市僅46套別墅的新增供應(yīng)下，成交量卻高達(dá)370套，是去年同期的2.55倍；供不應(yīng)求導(dǎo)致的是價(jià)格快速攀升，上半月別墅的成交均價(jià)達(dá)到27482元/平方米，比去年同期上漲11.7%。

3月30日，上海正式公布滬版“國五條”樓市調(diào)控細(xì)則，對(duì)出售自有住房能核實(shí)房屋原值，按照規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征個(gè)人所得稅。對(duì)于這一實(shí)施辦法，業(yè)內(nèi)人士表示“溫和保守”，基本延續(xù)了國務(wù)院調(diào)控政策。因此，很多人擔(dān)心，此次調(diào)控又像是虛晃一槍。

十年調(diào)控，越調(diào)越漲

十年來的調(diào)控也催生出一些很有規(guī)律的現(xiàn)象：新一輪調(diào)控出風(fēng)聲緊。買家觀望，成交下降，開發(fā)商延遲推盤，銀行收緊銀根，土地市場陰風(fēng)陣陣，樓市呈現(xiàn)暫時(shí)的偃旗息鼓。但隨后的半年甚至最短的2～3個(gè)月內(nèi)，成交回升，“日光盤”重現(xiàn)，銀行放松政策，隨后房價(jià)回到高位甚至高于調(diào)控前。這些場景反復(fù)上演。

2011年1月26日，“新國八條”登場，限購嚴(yán)格意義上成了禁購，二套房首付達(dá)到了六成。之后的第二天，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式落地，2月1日，上海版細(xì)則“滬九條”出臺(tái)。

該調(diào)控頒布之后，加之受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不濟(jì)的影響，樓市出現(xiàn)短暫性冷局。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海樓市共計(jì)成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共計(jì)成交面積729.8萬平，同比萎縮24.9%，為2006年以來最低水平。但是，在經(jīng)歷了一段政策適應(yīng)期以及受到傳統(tǒng)樓市旺季的利好影響后，2012年樓市逐步回暖，5月份達(dá)到調(diào)控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以來首次降息以及首套房房貸利率優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大的刺激下，成交量飆升至100萬平方米以上的高位。然而就在“金九銀十”變“銅九銀十”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為年末樓市不會(huì)再有起色之際，成交量卻一路飆升，2012年12月超過120萬平方米的成交量更是創(chuàng)下自2011年以來的最高月度值。此次調(diào)控再度失敗。

追溯到3年前，2010年1月10日，國務(wù)院公布“國十一條”——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月出臺(tái)“國十二條”，之后上海房管局聯(lián)合三部門發(fā)文規(guī)范二套房標(biāo)準(zhǔn)——認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)調(diào)查。緊隨其后，2010年9月“國五條”出臺(tái)，上海版細(xì)則“滬十二條”也在當(dāng)年國慶假期的最后一天公布?？上У氖?，盡管被稱為“調(diào)控年”，2010年上海的房價(jià)也達(dá)到了頂峰。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年上海商品住宅均價(jià)突破2萬元每平米大關(guān)，達(dá)到22370元每平米，同比2009年上漲40.9%。

縱觀十年來的每一次調(diào)控，莫不如此。

調(diào)控未解決根本問題

眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的共性是，調(diào)控過多在抑制購房者需求上做文章，歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。但是，要知道，購房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不斷抑制的購房需求，必然會(huì)在某一點(diǎn)爆發(fā)。

SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹在近期舉辦的博鰲論壇上稱，應(yīng)該反思一下調(diào)控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地產(chǎn)調(diào)控，前5年還是更多地從按揭貸款的首付比例這方面去調(diào)整，最近幾年的政策，更多地用行政手段去調(diào)控。當(dāng)我們一個(gè)思路、一種方式使用了10年還沒見成效的時(shí)候，就應(yīng)該要反思一下了。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房價(jià)屢調(diào)屢漲的深層次原因在于地方政府依舊很依賴土地財(cái)政收入，這樣便導(dǎo)致上行下不效，中央調(diào)控政策到了地方便大打折扣。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國土地出讓收入達(dá)7000億元人民；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達(dá)1.59萬億元。2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達(dá)2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設(shè)用地面積33.39萬公頃，出讓合同價(jià)款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設(shè)用地計(jì)劃穩(wěn)中有增，存量國有建設(shè)用地供應(yīng)量加大，全國土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元。據(jù)了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%。2009年中國土地總收入達(dá)1.59萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2004年國土部規(guī)定經(jīng)營性用地將通過招拍掛出讓后，上海住宅用地的價(jià)格呈現(xiàn)出波浪式上漲趨勢(shì)。2005年上海住宅用地成交均價(jià)為3127元每平方米，2006年則下降至1811元每平方米，2007年反彈至3828元每平方米，2008年由于受到金融危機(jī)的沖擊，住宅用地均價(jià)出現(xiàn)下跌，為3393元每平方米，而在隨后的兩年又出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，2009年7143元每平方米，2010年均價(jià)破萬，達(dá)到10574元每平方米。

合理調(diào)控，保護(hù)剛需

上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅認(rèn)為，房價(jià)之所以居高不下，從實(shí)質(zhì)上來講主要問題就是中央財(cái)政和地方財(cái)政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財(cái)政的運(yùn)行模式保證地價(jià)、房價(jià)。在中央和地方政府財(cái)政體制不改變的背景下，房地產(chǎn)的調(diào)控失去作用是必然的，最終的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于購房需求的不同，以往的調(diào)控很大程度上誤傷了一些購房群體，讓很多改善性需求者不得不在政策的邊緣徘徊。實(shí)際調(diào)控應(yīng)該保證切實(shí)需求者有房可購，而非進(jìn)行“一刀切”的抑制。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次的新“國五條”細(xì)則在這方面有一定的突破，主要堅(jiān)持的還是“去投機(jī)化”的目的，主要針對(duì)的是投機(jī)購房者。

從調(diào)控手段來講，二手房交易20%個(gè)人所得稅主要是針對(duì)短期內(nèi)（5年內(nèi)尤其是1～2年的短期投機(jī)客）投機(jī)行為而征收的資本利得稅，通過這個(gè)稅收動(dòng)作，一定程度上將短期內(nèi)投機(jī)性的購房者或投機(jī)客擠出房地產(chǎn)市場，防止整個(gè)房地產(chǎn)市場再把房產(chǎn)當(dāng)做投機(jī)的工具從而弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

張宏偉說，現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段并行使用，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。從這個(gè)角度來講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢(shì)。