馬文剛

“新國(guó)五條”一出，20%個(gè)稅便如猛虎下山般震懾人心。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有些人“離了婚”，有些人玩“秒殺”。但房子不是白菜，一旦在交易中或交易后遇到問題，買賣雙方的權(quán)益又該怎樣保護(hù)呢？

“你到我身邊，帶著現(xiàn)鈔，帶來了你的煩惱?！比绻选哆t到》這首老歌重新填詞，無(wú)疑很切合2012年年底持續(xù)至今年3月的二手房“秒殺”怪象。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室披露，在“新國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)之前，上海樓市持續(xù)升溫，3月份二手房成交量初步統(tǒng)計(jì)約6萬(wàn)套，是2009年曾出現(xiàn)歷史高位月成交3.2萬(wàn)套的近兩倍，且成交價(jià)格持續(xù)追高。

此外，“秒殺”的瘋狂還可從另一個(gè)側(cè)面管中窺豹。據(jù)其他媒體報(bào)道，上海市兩名中介行業(yè)的“業(yè)績(jī)王”，其個(gè)人月提成已高達(dá)50萬(wàn)至60萬(wàn)元。不過，喧囂過后，在冷靜中不難發(fā)現(xiàn)，“秒殺”的極端現(xiàn)象已很難再?gòu)?fù)制，而“秒殺”之后更是隱患重重。

秒殺：沒有最快只有更快

筆者的一位好友×先生，近期一直忙于置換房產(chǎn)。某天他接到一個(gè)中介公司的電話，約他當(dāng)天晚上七點(diǎn)參加一套市中心板式次新房的集體看房，而他也做好了看中就出手下定金的準(zhǔn)備。無(wú)奈，上海的交通在周末也不見好，當(dāng)他遲到了10分鐘趕到時(shí)，看到了一幕令其感慨“沒有最快只有更快”的場(chǎng)景——房東已和當(dāng)場(chǎng)下定金的買家熱烈握手并準(zhǔn)備關(guān)門離開。

“這也太快了吧，我看到過從看房到下定金一周搞定的，也聽說過從看房到下定金僅有一天的，但今天10分鐘就‘秒殺，我不得不佩服沒有最快只有更快。”×先生曾經(jīng)把所有周末時(shí)間都撲在看房上，最多的一天看房時(shí)間從9時(shí)排到21時(shí)，連看12套房，合計(jì)已看了不下70套。終于，當(dāng)中介推薦了這套市中心的板式次新房后，各方面情況都頗合他的要求，只是中介聯(lián)系后稱房東過年前不在上海，“要節(jié)后回來?！边@讓×先生覺得充滿了變數(shù)，期間雖然他也看了不少房，但與那套房相比總有差距。可是，每天在糾結(jié)和等待中度過的他，卻因?yàn)檫t到了10分鐘而遭遇“秒殺”。

“現(xiàn)在當(dāng)天看房，馬上就下定金的也不在少數(shù)。”在房地產(chǎn)中介的眼中，不少客戶經(jīng)歷了多輪看房，往往因猶豫而錯(cuò)失真正性價(jià)比高的好房。“有了這些教訓(xùn)，一旦看中了合適的房源，他們會(huì)馬上付定金，不再讓機(jī)會(huì)溜走?！?/p>

“一部分購(gòu)房者認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，最終目的就是讓房?jī)r(jià)降下來，因此還想再等待一段時(shí)間，看房?jī)r(jià)是否能降。另一部分購(gòu)房者則認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)被調(diào)控得差不多了，接下來可能會(huì)迎來新一輪的上漲，因此很多觀望的人群開始出手了。”搜房網(wǎng)上海指數(shù)研究院總經(jīng)理羅勇成告訴記者。

中介：“忙并快樂著”

2013年四五月的旅游和消費(fèi)市場(chǎng)可能會(huì)大熱。筆者此言可未離題，原因也不復(fù)雜。房產(chǎn)交易的火爆，使得不少房地產(chǎn)中介從業(yè)者近期到手的月薪都不低于1萬(wàn)元，更有甚者，一個(gè)月賺了幾十萬(wàn)元的傭金，完全可以在四五月份拉動(dòng)內(nèi)需，“瀟灑走一回”。

“秒殺”帶來的是絡(luò)繹不絕的客戶，對(duì)此，上海的房地產(chǎn)中介早已延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間，不僅規(guī)定辦公時(shí)間提早到上午8點(diǎn)，延長(zhǎng)至晚上11點(diǎn)，如果客戶需要，從店長(zhǎng)到業(yè)務(wù)員都是奉陪到底?！敖谑呛芾?，最忙時(shí)我和同事們都是凌晨2點(diǎn)下班，早上8點(diǎn)又得上班。因?yàn)槲易〉秒x店太遠(yuǎn)，沒地鐵了只能睡在辦公室，真的是心力交瘁?！弊≡谏虾＠祥h行，每天換三部地鐵到黃浦區(qū)西藏路某房產(chǎn)中介上班的店長(zhǎng)小趙表示。

激增的成交量，使得房產(chǎn)中介迎來了久違的豐收期。小趙透露，以往給普通門店下達(dá)的“指標(biāo)”在20萬(wàn)元左右，但短短半個(gè)月內(nèi)，不少中介的個(gè)人業(yè)績(jī)已完成20萬(wàn)元，有些店合計(jì)業(yè)績(jī)甚至做到了100萬(wàn)元的業(yè)績(jī)，相當(dāng)于完成了一個(gè)季度到半年的指標(biāo)。“五月份我就休假了，準(zhǔn)備回老家去放松幾天。畢竟從春節(jié)以來我壓根就沒休息過，雙休日更是忙翻天?！泵Φ眠B軸轉(zhuǎn)的小趙說，“新國(guó)五條”正式執(zhí)行后，交易量肯定有所回落，他的不少同事都已訂好票，準(zhǔn)備集體休假。

本質(zhì)：供需矛盾的激化

“以前政策出來，要么買家‘牛，要么賣家‘牛，反正總有一方‘牛。這次‘新國(guó)五條出臺(tái)后，卻導(dǎo)致了罕見的買賣雙方都不‘牛。比如一套1000多萬(wàn)元的市中心大宅，當(dāng)初買進(jìn)時(shí)往往才400萬(wàn)元左右，如果按差價(jià)征收20%的個(gè)稅，光這一項(xiàng)就要交100萬(wàn)元左右。于是，買方擔(dān)心20%的個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁給自己，所以急著買；賣方擔(dān)心加了20%個(gè)稅后房子賣不掉，所以也急著賣?！粋€(gè)愿打，一個(gè)愿挨，我們?cè)侔褍蛇呉淮楹?，自然就順利得多。”小趙笑著說。

“二手房秒殺的本質(zhì)是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)供需矛盾的激化。我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控靠行政手段干預(yù)市場(chǎng)，首先市場(chǎng)的需求關(guān)系沒有得到根本的改變，中國(guó)嚴(yán)格控制銀行存貸款利率，人為壓低利率導(dǎo)致國(guó)內(nèi)處于長(zhǎng)期負(fù)利率。在高通脹的同時(shí)，投資渠道狹窄，巨大的居民儲(chǔ)蓄無(wú)處可走，房地產(chǎn)投資需求難有實(shí)質(zhì)性減少?！庇疲ㄉ虾＃┞蓭熓聞?wù)所合伙人郭韌律師表示，隨著“新國(guó)五條”的出臺(tái)，出售非滿五唯一的住房須征收20%的所得稅，這一政策帶來了恐慌也刺激了購(gòu)房心理，將壓抑已久的房屋供需瞬間激化。

據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，在不確定的政策預(yù)期下，一些洽談中的買賣加速，二手房交易周期大幅縮短，“秒殺”頻現(xiàn)，不少房源當(dāng)天掛牌當(dāng)天出手，甚至有的改善型客戶在一天內(nèi)買進(jìn)賣出。此外，為規(guī)避20%個(gè)稅，二手房流程出現(xiàn)提前審稅再進(jìn)行交易的狀況。這種追趕“末班車”的緊迫心理助推的購(gòu)房潮一直延續(xù)到地方細(xì)則出臺(tái)的3月底才逐漸恢復(fù)平靜，導(dǎo)致3月上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了購(gòu)房高峰?！啊聡?guó)五條出臺(tái)的目的是抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，此政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者頭上，而二手房之所以頻現(xiàn)‘秒殺，就是市場(chǎng)希望在細(xì)則制定前避免短期的誤傷?！绷_勇成認(rèn)為。

隱患：倉(cāng)促成交風(fēng)險(xiǎn)重重

羅勇成表示，“新國(guó)五條”細(xì)則對(duì)改善性購(gòu)房者的打擊將最大，一方面賣掉現(xiàn)有房屋時(shí)必須降價(jià)才能盡快促成交易，另一方面，換房時(shí)又必須承擔(dān)新增的交易成本，可謂“兩頭受壓”。

郭韌律師表示，“秒殺”帶來的短期隱患是誤傷剛需。短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，誤傷剛需不可避免。但是對(duì)于政策的效果，要厘清短期效果和長(zhǎng)期作用的辯證關(guān)系?！岸愂帐且粋€(gè)杠桿，能有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)參與者的行為。此次房產(chǎn)交易個(gè)稅調(diào)整，意在不鼓勵(lì)房產(chǎn)的過快流轉(zhuǎn)和炒作。短期來看，賣房者會(huì)把相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格中，最終買單的還是購(gòu)房者。”郭韌認(rèn)為。

此外，秒殺導(dǎo)致了購(gòu)房者沒有足夠的時(shí)間和精力去挑選、查看房屋，在倉(cāng)促的決定下買房，這必然帶來一系列的隱患。首先是倉(cāng)促?zèng)Q定帶來的二手房糾紛。很多購(gòu)房者沒有考慮清楚自己購(gòu)買的房型、能承受的付款方式及是否符合貸款政策，就簽署相關(guān)房屋買賣合同，一旦在合同履行過程中，因各類因素的變化導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易，必然產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者也必然要承擔(dān)相關(guān)違約金損失，而出售房屋的房東也被耽誤了最佳賣房時(shí)間，造成損失。

其次，秒殺導(dǎo)致對(duì)房屋狀況查詢不到位，可能在不知情且沒做好準(zhǔn)備的情況下購(gòu)買到有權(quán)利限制的二手房，如房屋已被查封或有抵押?！胺ㄔ褐圆榉夥繓|的這套房屋，是為了限制房東轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)以保證法院的判決生效后有足夠的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，因此法院的查封措施不解除，房屋產(chǎn)權(quán)便不能過戶；部分房東在明知自己房屋被查封的情況下繼續(xù)出售房屋，并在收取大額首付款后失蹤，引發(fā)糾紛?！惫g律師解釋說。

最后，郭韌還提醒“秒殺”要防止“連環(huán)糾紛”?，F(xiàn)在不少賣家倉(cāng)促賣房的目的是為了買房，而買家倉(cāng)促買房的前提是賣了自己原先的房子，雙方都是倉(cāng)促?zèng)Q定?！耙粋€(gè)買房合同往往可能牽連另外2至4套房屋交易。又要趕時(shí)間交易，緊急行事，任何一套房屋出現(xiàn)問題就會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致其他合同的履行發(fā)生違約，產(chǎn)生連環(huán)糾紛。”