張茉楠

近來，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇可以說是美國經(jīng)濟(jì)疲軟復(fù)蘇的一大亮點(diǎn)，有分析甚至認(rèn)為美國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期，并建議“趁機(jī)抄底”。因此，許多中國投資者大舉進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，迅猛成為美國房地產(chǎn)市場中最大的外來購買力之一。

然而，美國房地產(chǎn)市場真的進(jìn)入繁榮周期了嗎？

警惕美國樓市吹起誘惑暖風(fēng)

美國整體經(jīng)濟(jì)仍以“弱勢復(fù)蘇”為主。房地產(chǎn)復(fù)蘇相比其他行業(yè)，從顯示數(shù)據(jù)來看比較誘人，新屋和成屋銷售量保持在2010年4月以來的高位，2013年1月份20座大城市的房價(jià)指數(shù)也創(chuàng)出2006年6月以來的最大升幅。2013年2月至今，美國國內(nèi)新屋開工量同比增長27.7%，具有前瞻意義的營建許可數(shù)量同比增長33.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到2008年6月以來最高水平。

然而，從存量指標(biāo)看，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復(fù)蘇周期的結(jié)論。在過去6年間一直經(jīng)歷庫存危機(jī)的美國房地產(chǎn)市場，仍然存在數(shù)以百萬計(jì)的止贖房產(chǎn)?！坝白訋齑妗崩^續(xù)給市場帶來壓力，在未來的6～12個(gè)月，這些“影子庫存”房屋，大部分將會(huì)被掛牌虧損出售，除非美國就業(yè)市場明顯回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。

此外，房地產(chǎn)市場局部風(fēng)險(xiǎn)猶存，警報(bào)尚未解除。在重災(zāi)地區(qū)，如內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地產(chǎn)市場依然在底部徘徊。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間，俄亥俄州為17367間。重災(zāi)區(qū)的警報(bào)信號(hào)不解除，美國房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇。

不要迷信

美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策是“萬能鑰匙”

美國低利率政策也并非萬能。美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右，為上世紀(jì)70年代以來的歷史最低水平。

低利率會(huì)有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求。但低利率不是萬能的，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿。尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求，讓銀行面臨很大的資金壓力。

最值得警惕的是，本輪復(fù)蘇中投資的成分居多，投資者扮演了購房的主力。隨著美國“自動(dòng)全面減赤計(jì)劃”的啟動(dòng)，以及財(cái)政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期，嚴(yán)重依賴政策刺激的房地產(chǎn)復(fù)蘇可能還會(huì)遭受新的波折，一旦投資者、投機(jī)者獲利離場，將可能導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場新一輪震蕩。

那么，對于積極熱衷到美國炒房的中國房產(chǎn)投資者來說，這究竟是晴天霹靂還是絕處逢生的轉(zhuǎn)機(jī)？仁者見仁智者見智，希望不要虧損在異國他鄉(xiāng)就好。