羅智財(cái)

【摘 要】房地產(chǎn)是我國縣域經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對我國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。目前對于一二線城市房價的研究已較多，而對于縣域房地產(chǎn)的研究還較少。本文以2007-2014年廣西平南縣房地產(chǎn)的發(fā)展情況為例，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)、金融市場等方面探究影響房價上漲的因素，并提出相關(guān)改善建議。

【關(guān)鍵詞】剛性需求；城鎮(zhèn)化；按揭；低利率

2007—2014年我國房價快速上漲，我國在發(fā)展房地產(chǎn)的同時應(yīng)當(dāng)警惕房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展，縣域房地產(chǎn)發(fā)展迅速。本文正基于全國房價居高不下的大背景，通過實(shí)證分析，剖析影響平南縣房價變化的因素，為研究縣域房價變化盡一份力。

一、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面分析

（一）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展

我們來看一下平南縣近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。

平南縣近年經(jīng)濟(jì)高速增長，2007至2013年年均經(jīng)濟(jì)增長率為13.4%。經(jīng)濟(jì)增長率超過了8%，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)已進(jìn)入高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，向社會提供了更多的就業(yè)崗位，農(nóng)村富余勞動力不斷涌進(jìn)縣城，增加了對住房的需求。城區(qū)建設(shè)加快，學(xué)校、超市、車站、醫(yī)院等配套設(shè)施越趨完善，也吸引了在外務(wù)工、異地經(jīng)商人員回鄉(xiāng)置業(yè)。社會各界投資快速增長，交通要道陸續(xù)竣工，城鄉(xiāng)聯(lián)絡(luò)越來越方便快捷。這為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買人群儲備，為房價提供了上升動力。

（二）人均可支配收入的提高增強(qiáng)了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力

近年來平南縣社會消費(fèi)品零售總額不斷增長，年均增長率達(dá)19.2%。2007年社會消費(fèi)品零售總額為21.13億，2013年已上升至61億，增幅188.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于穩(wěn)步上升態(tài)勢，年均增長率達(dá)19.17%。2007年人均收入為10116元，2013年人均收入已達(dá)21034元，增收10918元。人均收入不斷遞增，消費(fèi)能力不斷提高，居民社會保障意識逐漸增強(qiáng)，對養(yǎng)老、住房、醫(yī)療等更加重視，對房地產(chǎn)市場的需求更為迫切，直接刺激了房價的上漲。

（三）較大比重的剛需購房進(jìn)一步推動了房價上漲

當(dāng)?shù)鼐用瘛熬诱哂衅湮荨钡膫鹘y(tǒng)思想濃厚，在收入提高后，即使是在租房相對買房更經(jīng)濟(jì)的情況下，也會選擇買房，進(jìn)一步推動了房價的上漲。從客戶購買目的來看，以剛需購買為主，占60%；其次為改善性購房，亦有一定比例的投資性購房。從購買客戶來訪區(qū)域來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占65%，縣城客戶占25%，平南以外占10%。從走訪各項(xiàng)目成交客戶來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要以剛需購房為主，縣城客戶以改善性購房為主，部分為剛需性購房和投資性購房。剛需客戶占主導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比重大，這部分購房群體是拉高平南房價的重要力量。另外，由于房價上漲，一些目前還不用買房的人群會提前買房，有閑錢的人也會買房，而富人更是紛紛出手投資。由于大家都爭著買房，進(jìn)一步增加了對住房的需求，房價自然越來越高。

二、從房地產(chǎn)層面分析

（一）城區(qū)住房供給結(jié)構(gòu)不合理

平南縣城區(qū)存在著住房供給結(jié)構(gòu)不合理的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為自建住房過多、商品房偏少。2004年以前，自建住房占比超90%。所謂自建住房就是居民購買60至100平米不等的國有土地或集體土地作宅基地，再修建三層至五層高、建筑面積達(dá)300至600平米的天地樓。這些天地樓遍布城區(qū)各個街道，占用了大量國有土地資源，致使商品房發(fā)展缺乏土地支撐，供應(yīng)量較少。另外，這類房主預(yù)見商品房將要大漲，也紛紛投資，搶占房源，進(jìn)一步激化了大量剛性購房與有限商品房供應(yīng)量間的矛盾。

（二）高地價帶來高房價

平南縣域面積雖大，達(dá)2988平方公里，但城區(qū)可供開發(fā)的國有土地卻很稀缺，土地來源主要依靠舊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，如法院、醫(yī)院、工會等單位外遷，然后通過招拍掛的形式對外出讓。住房需求在增加，土地供應(yīng)卻不足，住房供給量自然少，開發(fā)商便趁機(jī)抬高房價，牟取更大的利益。

（三）保障性住房供給不足

2011年以前平南縣的保障性住房供給嚴(yán)重不足，住房供應(yīng)高度市場化，供需的不平衡直接推高了房價。2011年，上級下達(dá)平南縣新建廉租住房任務(wù)1192套，分兩個項(xiàng)目實(shí)施。第一個項(xiàng)目幸福苑三期，建設(shè)廉租住房96套4900平方米，投資約589萬元，項(xiàng)目于當(dāng)年7月25日開工，2012年已完成；第二個項(xiàng)目臨江苑，建設(shè)廉租住房1096套54800平方米，總投資約6576萬元，項(xiàng)目已于8月25日開工，2013年已完成。盡管近幾年縣政府住房政策不斷調(diào)整完善，但住房保障手段仍然單一，保障房的供應(yīng)量仍不足，申購人群及申購方法也仍存在不少問題。一些不在保障之列，祖輩父輩在城區(qū)已有住房的人群加入搶申行列，致使申購不到而又無力購房的人群只能按揭購買商品房。

（四）房地產(chǎn)商對利潤的過度追求

2004年至2010年開發(fā)商以開發(fā)多層商品房為主，2010年以后，開發(fā)商為了牟取更多利潤，較多地選擇建造利潤更高的高層住房，將城區(qū)房價推向了3500元每平米大關(guān)。另外，保障房和商品房開發(fā)建設(shè)全部推給開發(fā)商，開發(fā)商寡頭壟斷必然會推高房價。有些開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟，集體囤地少量建房，控制著商品房的數(shù)量，從中炒高房價。甚至雇傭他人冒充購房者排隊(duì)看房，刻意制造出房少人多，搶購房源的假象，引誘不明真相的消費(fèi)者出手購房。

三、金融市場對房價的影響

（一）金融機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)大量放貸

自2007年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大熱以來，銀行大量給房地產(chǎn)商放貸。一些開發(fā)商拿到貸款后，爭相競拍土地，稀缺的土地資源進(jìn)一步被抬高價格，房價也水漲船高。開發(fā)商有了資金，加大開發(fā)力度，城區(qū)的房地產(chǎn)越來越熱，進(jìn)一步刺激了居民的買房需求和投資熱情。

（二）低首付的按揭買房方式大大刺激了居民的買房需求

平南縣是農(nóng)業(yè)大縣，居民收入并不高。2007年農(nóng)民人均純收入僅為3412元，買房資金極其有限；城鎮(zhèn)居民收入也較低，2007年人均可支配收入僅為10116元。按照2007年每平米1650元的均價，90平米的小三居總價148500，是農(nóng)民純收入的43.5倍，是城鎮(zhèn)居民可支配收入的14.7倍。以當(dāng)?shù)厥杖雭砗饬?，即使加上父母儲蓄，夫妻收入，全款也是較難承受的。而2007年銀行低至兩成的購房首付和6.75%的房貸利率無疑大大減輕了欲購人群的心理負(fù)擔(dān)，刺激了他們的消費(fèi)。

四、房價過高的危害

（一）抑制了居民其他正常消費(fèi)

社會資金過度集中房地產(chǎn)領(lǐng)域，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需，影響其他消費(fèi)。當(dāng)?shù)鼐用癜唇屹彿?，不但花費(fèi)家庭大部分積蓄，還要透支未來長時間的消費(fèi)，形成明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。

（二）潛在著巨大的銀行信貸風(fēng)險

消費(fèi)者根據(jù)當(dāng)前的收入水平預(yù)期按揭買房，一旦將來實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期水平，就很可能出現(xiàn)拖欠債務(wù)、無法償還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，大批人群將還不起房貸。銀行信貸風(fēng)險的加劇和資金鏈的中斷，將會嚴(yán)重危害國家的金融安全與社會穩(wěn)定。

（三）加劇耕地破壞與環(huán)境污染

土地被過度占用、囤積和開發(fā)，將使耕地面積銳減，嚴(yán)重侵害國土資源。有些樓盤的配套設(shè)施不齊備，交通、治安、環(huán)境污染、垃圾清理等方面存在潛在危機(jī)。

五、抑制房價過高的幾點(diǎn)建議

（一）國家宏觀政策方面

稅收方面，可以提高建筑用地持有卻空置的稅收，減少囤地現(xiàn)象；減少第一套住房的稅收，提高二套房的稅收；調(diào)整房屋出租稅，減少租房者的負(fù)擔(dān)。土地政策方面，可以增加土地供給，從源頭上提供更多的住房供給。貨幣政策方面，可以適當(dāng)提高購房貸款利率，提高炒房者的機(jī)會成本，抑制一部分購房需求。

（二）縣政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地供應(yīng)，加大保障性住房和廉租房的供給

第一，盡可能公開土地出讓信息和使用信息，提高招拍掛方式的透明度，減少土地炒作的投機(jī)行為；對開發(fā)商囤地延遲開發(fā)、囤房捂盤的行為加大打擊力度。第二，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價，政府在招標(biāo)時要嚴(yán)格監(jiān)督中標(biāo)企業(yè)。第三，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。

（三）鼓勵扶持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

平南當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商大多從銀行貸款開發(fā)，占用了大量社會資金。社會資金過多傾注于地產(chǎn)業(yè)，不但降低了資本的效率，抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，還加大了信貸的風(fēng)險，影響當(dāng)?shù)亟鹑谑袌龅陌踩?。鼓勵扶持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于資金在各行各業(yè)得到合理的配置，有利于平南打造多元化的經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境，有助于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）買房者理性購房，開發(fā)商合理開發(fā)

對買房者而言，父輩有住房的人群，提倡和父母一起?。毁I房比較困難的人群可以租房??；投資性、投機(jī)性的買房者，希望理性購房，不要盲目跟風(fēng)。地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的道德修養(yǎng)及職業(yè)操守，提高企業(yè)的道德素質(zhì)和社會責(zé)任感，正確對待房地產(chǎn)利潤問題，自覺減少腐敗的發(fā)生。轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊膬r值觀念，提高房地產(chǎn)企業(yè)及其管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)，政府部門再適當(dāng)加強(qiáng)調(diào)控力度，才能消除各種導(dǎo)致高房價行為產(chǎn)生的誘因，才能使地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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