韓文平

【摘 要】隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價行業(yè)提出了更高的要求?，F(xiàn)階段我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了一些問題，值得我們?nèi)パ芯坎⒄页鼋鉀Q問題的對策，才有利于維護這個行業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價；現(xiàn)狀；對策

一、我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自1992年我區(qū)成立第一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)以來，經(jīng)過脫構(gòu)改制、起步探索階段，到2000年至2003年初步形成了以房地產(chǎn)估價師為投資主體、獨立承擔法律責任、自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展的房地產(chǎn)估價運行機制。從2004年至2009年我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)進入快速發(fā)展階段，這期間我區(qū)房地產(chǎn)估價機構(gòu)最多時達到26家，從2009年至2012年進入清理整合階段，經(jīng)過幾年的膨脹發(fā)展，我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)開始進行行業(yè)修整。截止2012年底，全區(qū)共有房地產(chǎn)估價機構(gòu)16家，其中，一級資質(zhì)機構(gòu)2家，二級資質(zhì)機構(gòu)10家，三級資質(zhì)機構(gòu)4家，注冊執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師154人，從事房地產(chǎn)估價的人員560多人。

十幾年來，我區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)制度改革、推進房地產(chǎn)市場建設(shè)、搞活房地產(chǎn)二級市場、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)估價服務(wù)已進入諸多社會經(jīng)濟活動中，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、征收拆遷補償、拍賣等，特別是在各級法院、仲裁機構(gòu)評判案件、金融機構(gòu)發(fā)放貸款、稅務(wù)機構(gòu)核定稅款、政府部門進行房屋拆遷時，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的評估報告為核準相應(yīng)房地產(chǎn)價值提供了重要的參考依據(jù)。自2009年至2012年底，我區(qū)房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具評估報告45055份，評估面積2055萬平方米，評估價值732億元。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不僅取得了較好的經(jīng)濟效益，同時也取得了很好的社會效益，房地產(chǎn)估價在促進我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)。

二、我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題

十幾年來，我區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)總體發(fā)展是穩(wěn)定健康的，對房地產(chǎn)估價市場也作了些探索和嘗試，但很不夠，存在的問題依然突出，應(yīng)引起重視并盡快予以解決。目前我區(qū)房地產(chǎn)估價機構(gòu)存在的主要問題是業(yè)內(nèi)無序競爭、估價過程過于“模式化”、缺乏估價技術(shù)的行業(yè)標準等問題。

（一）業(yè)內(nèi)無序競爭，干擾了市場的健康發(fā)展

目前，我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)價格競爭激烈，技術(shù)競爭淡薄，一些估價機構(gòu)采取不正當?shù)母偁幨侄?，如壓低收費標準等，只重業(yè)務(wù)來源拓展，輕視市場信息掌握，無原則順應(yīng)委手托方的要求，公正執(zhí)業(yè)者越來越少，同時，房地產(chǎn)主管部門采取不當?shù)男姓侄胃深A(yù)房地產(chǎn)估價活動，如以評估價值劃分不同資質(zhì)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，超出該限定范圍的估價報告不予備案。這些不正當?shù)母偁?，嚴重損害了我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)的利益，嚴重損壞估價行業(yè)的聲譽，直接干擾了我區(qū)房地產(chǎn)估價市場的有序、健康發(fā)展。

（二）估價過程過于“模式化”，技術(shù)含量低

由于估價機構(gòu)間低價的不正當競爭，為降低成本，很多估價機構(gòu)簡化估價過程，使估價過程模式化，形成流水線的作業(yè)方式，房地產(chǎn)估價過程中的重要環(huán)節(jié)現(xiàn)場勘察停留于形式，只是做一些簡單的記錄、拍照，不做深入的調(diào)查，估價所需資料只停留在信息搜索，缺乏真實性考查，估價報告套用固定模式，稍作修改即可完成，而撰寫報告的往往是一些不具備估價資格的人員。

（三）缺乏估價技術(shù)的行業(yè)標準

有些估價技術(shù)問題，如報酬率（資本化率）等重要估價參數(shù)的確定，以及符合行業(yè)評審標準的估價報告模板（含主要內(nèi)容說明和示例）或估價報告范本，在我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)中沒有統(tǒng)一的標準，各估價機構(gòu)各有各的取值標準、各有各的操作程序、各有各的報告模本，沒有建立全區(qū)統(tǒng)一的估價準則，造成估價結(jié)果缺乏論據(jù)支持，經(jīng)不起論證。影響了我區(qū)估價報告質(zhì)量的提高和業(yè)務(wù)技術(shù)的發(fā)展。

三、促進我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

（一）加強對房地產(chǎn)估價市場的監(jiān)管

房地產(chǎn)估價來是以估價師提供估價報告向委托方收取評估費的中介行業(yè)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價水平，同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性和公正性，房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性，房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價市場的調(diào)查研究，制定估價市場運行和監(jiān)管規(guī)則，制定和完善本地區(qū)統(tǒng)一的估價準則。

（二）大力推進房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系建設(shè)還相對滯后，只有建立完善的信用體系，才能精確了解我區(qū)整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況，督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造我區(qū)依法、獨立、公正的估價市場氛圍。

（三）走規(guī)模化經(jīng)營的道路

由于目前我區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)規(guī)模普遍較小、業(yè)務(wù)單一，抗風險能力相對差，面對全國大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)的進入，為降低經(jīng)營成本和提高競爭力，我區(qū)房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須走規(guī)?；?jīng)營的道路，通過機構(gòu)整合或者估價機構(gòu)利用自身的專業(yè)特長，開展諸如建筑工程、規(guī)劃等方面的咨詢服務(wù)，使房地產(chǎn)估價機構(gòu)做大做強。

（四）加強技術(shù)服務(wù)，提高估價報告書的質(zhì)量

估價報告書的質(zhì)量是估價機構(gòu)的生存之本，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)在實踐中不斷提高自身的技術(shù)水平和服務(wù)水平，為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)第一要注重估價資料的收集，建立一整套房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，并不斷更新和增加，為估價人員撰寫報告創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件，第二要建立房地產(chǎn)估價的嚴格操作程序和內(nèi)部質(zhì)量管理制度，第三要杜絕估價人員的不正之風。

我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展還存在著不少問題，但房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，對估價機構(gòu)、估價人員乃至估價行業(yè)的監(jiān)管任重道遠，估價人員需提高自身的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)技術(shù)技能，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需加強自身的管理及內(nèi)部制度建設(shè)，使我區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)更加持續(xù)、健康的發(fā)展下去。

參考文獻：

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[2]張柳親 淺談房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀、問題和建議 南寧職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)生論文（2010）