段莉群

（西安交通大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院，陜西 西安 710049）

一、引言

城鎮(zhèn)住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一系列重大的轉(zhuǎn)變。先后經(jīng)歷了福利化分房、低租金公房以及住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化等過(guò)程。從1978年到2010年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從6.7平方米提高到30平方米以上①。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的晴雨表。

然而，隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，現(xiàn)有的住房供給機(jī)制錯(cuò)位，房屋交易中大量的投機(jī)、投資性購(gòu)房擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，抬高了房屋價(jià)格，破壞了社會(huì)公平公正，住房供需結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。2010年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等房地產(chǎn)調(diào)控措施，對(duì)抑制住房領(lǐng)域的投資、投機(jī)行為起到了積極作用。但是，目前的調(diào)控政策大多針對(duì)住房供給，對(duì)住房需求關(guān)注不足，特別是對(duì)于住房需求量沒(méi)有明確的定量測(cè)算。建立合理的住房供給機(jī)制的前提是明晰住房需求，否則，房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性就不強(qiáng)，難以從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題。據(jù)此，本文以住房需求測(cè)算為研究主題，明確當(dāng)前住房市場(chǎng)需求的測(cè)算方法與數(shù)量，以滿(mǎn)足需求為供給參照系，為政府制定有效的市場(chǎng)調(diào)控政策、維護(hù)社會(huì)和諧提供參考。

本文在住房需求研究中首次引入人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)因素，試圖從宏觀研究角度探索我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求數(shù)量。文章的基本框架是:首先對(duì)住房需求的概念進(jìn)行界定，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建住房需求總?cè)丝跀?shù)測(cè)算模型，然后在尋找住房需求主要影響因素的基礎(chǔ)上，構(gòu)建住房需求計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，最后運(yùn)用模型測(cè)算2011-2050年蘇州工業(yè)園區(qū)的住房需求，以此證明模型的可操作性。

二、住房需求概念界定及其影響因素

從現(xiàn)有研究來(lái)看，對(duì)于需求的概念界定已經(jīng)較為統(tǒng)一。需求是指消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)、在各種可能的價(jià)格水平下愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的該商品的數(shù)量[1]。住房是指可以供人居住、生活或者工作的房子，住房根據(jù)用途一般分為個(gè)人住房、商業(yè)住房、商住兩用住房等，本文所研究的住房特指用于居住和生活的個(gè)人住房②。

對(duì)于住房需求有兩種不同的理解。一種是將住房需求理解為有支付能力的人口對(duì)住房的總需求量，即制度內(nèi)需求；另一種是將住房需求理解為所有應(yīng)享有住房的人口對(duì)住房的需求總量，即實(shí)際需要。此外，對(duì)于住房需求的理解還可分為對(duì)住房實(shí)物的需求和對(duì)住房資金的需求兩類(lèi)。本文把住房需求界定為由既定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口結(jié)構(gòu)決定的，社會(huì)成員滿(mǎn)足生活實(shí)際需要的愿意并有能力支付的住房資金總量，包括購(gòu)房一次性付款、購(gòu)房貸款、租房補(bǔ)貼等資金需求項(xiàng)目。

影響住房需求的因素可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是系統(tǒng)內(nèi)生變量。 根據(jù)劉永翔[2]、孫伶莉[3]、張輝[4]、趙健[5]、吳良國(guó)[6]等人的研究成果，影響住房需求的因素主要有住房需求人口數(shù)、住房?jī)r(jià)格、人均可支配收入、貸款利率等。住房需求人口數(shù)是指需要購(gòu)買(mǎi)或承租住房的人口數(shù)量，人口數(shù)量越多，需求量越大；住房?jī)r(jià)格是指商品住宅的價(jià)格水平，在居民的收人水平一定時(shí)，住房?jī)r(jià)格越高，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)越低，對(duì)住房的有效需求越乏力，住房需求水平越低；人均可支配收入指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后所余下的全部實(shí)際現(xiàn)金收入的人均值，居民的住房需求同人均可支配收入的關(guān)系是正相關(guān)的，即收入增加，需求量隨之增加，反之亦然；貸款利率是指借款期限內(nèi)利息數(shù)額與本金額的比例，貸款利率提高一方面影響居民的購(gòu)房或投資需求，另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，增加開(kāi)發(fā)成本，從而影響住房的價(jià)格和銷(xiāo)售量。另一類(lèi)是系統(tǒng)外生變量，主要有工資增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)、財(cái)政支付、勞動(dòng)生產(chǎn)率、貨幣的供求變化、生命效用、個(gè)人偏好以及彈性指數(shù)等，這些也會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響。由于系統(tǒng)外生變量對(duì)住房需求的影響是間接的，他們通過(guò)影響住房需求總?cè)藬?shù)、住房?jī)r(jià)格、人均可支配收入、貸款利率等系統(tǒng)內(nèi)生變量對(duì)住房需求總量產(chǎn)生影響，因此，本文在構(gòu)建住房需求測(cè)算模型時(shí)主要考慮系統(tǒng)內(nèi)生變量。

三、住房需求測(cè)算模型構(gòu)建

（一）前提假設(shè)

1．政策穩(wěn)定性假設(shè)。為了更好的進(jìn)行模擬，排除政策不確定性的影響，本研究假設(shè)住房制度的基本內(nèi)容在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)有根本性的改變。

2．政策執(zhí)行程度假設(shè)。假設(shè)所有人群都能按時(shí)足額繳納相關(guān)稅費(fèi)，住房補(bǔ)貼能夠按時(shí)足額發(fā)放。

3．整體性假設(shè)。本研究的主要目的是對(duì)住房需求的整體進(jìn)行測(cè)算、預(yù)測(cè)，而不是針對(duì)個(gè)人需求模型構(gòu)建，因此，本文采用整體法的思路構(gòu)建模型。假設(shè)同一年齡的職工在同一時(shí)間內(nèi)都得到本年齡平均的工資水平，不同年齡的職工同一時(shí)間的工資水平差異只與年齡差別有關(guān)。每一年齡段的職工作為一個(gè)整體來(lái)看待。

（二）住房需求總?cè)藬?shù)測(cè)算模型

人口數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和[7]。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》，本文把住房需求人口數(shù)界定為一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)年滿(mǎn)18周歲且擁有購(gòu)房意愿和支付能力的有生命的個(gè)人總和。本文在計(jì)算住房需求總?cè)藬?shù)時(shí)，鑒于蘇州工業(yè)園區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)只有2000年人口普查數(shù)據(jù)，而蘇州工業(yè)園區(qū)公積金會(huì)員人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)較為翔實(shí)，為了體現(xiàn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，應(yīng)用公積金會(huì)員人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)代替蘇州工業(yè)園區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。蘇州工業(yè)園區(qū)公積金參保會(huì)員的最低年齡是18歲，這與住房需求的起始年齡是相符合的。蘇州工業(yè)園區(qū)在借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了分為A、B、C三種賬戶(hù)類(lèi)型的公積金制度，對(duì)員工養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、失業(yè)、工傷、住房等方面進(jìn)行綜合保障，目前蘇州工業(yè)園區(qū)公積金制度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。

A'（t）（j），A''（t）（j）分別表示第 t年 j類(lèi)賬戶(hù)男性、女性人口相對(duì)于t年時(shí)的增量，那么

公式（8）和（9）為蘇州工業(yè)園區(qū)男性和女性人口數(shù)量測(cè)算模型。

根據(jù)社會(huì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，被調(diào)查的968名公積金會(huì)員中，有206人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了住房，占21.28%；有200人確定在未來(lái)幾年內(nèi)要購(gòu)買(mǎi)住房，占20.66%；有504人可能買(mǎi)房，即有252人的住房需求，占26.03%，假設(shè)這一趨勢(shì)不變，那么，蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求總?cè)藬?shù)L（t+1）的測(cè)算模型為:

（三）住房需求測(cè)算模型

根據(jù)對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)968名公積金會(huì)員的調(diào)查以及對(duì)文獻(xiàn)的研究發(fā)現(xiàn)影響住房需求的主要因素有五個(gè):住房?jī)r(jià)格、可支配收入、人口數(shù)、貸款利率和時(shí)間。為了與蘇州工業(yè)園區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)接軌，我們把蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求測(cè)算涉及到的因素轉(zhuǎn)化為:人口數(shù)、平均繳費(fèi)工資、蘇州工業(yè)園區(qū)住宅均價(jià)、貸款利率、時(shí)間。住房需求與上述五因素之間的關(guān)系用對(duì)數(shù)線性函數(shù)表示如下[8]:

D（t）——t年住房需求；

L（t）——t年住房需求總?cè)藬?shù)；

P（t）——t年蘇州工業(yè)園區(qū)住宅均價(jià)；

W（t）——t年蘇州工業(yè)園區(qū)平均繳費(fèi)工資；

R（t）——t年五年以上貸款利率；

T——時(shí)間。

為了測(cè)算科學(xué)我們剔出1997、1998年的蘇州某工業(yè)園區(qū)的住房支出數(shù)據(jù)，假設(shè)1999年T=1，2000年 T=2，以此類(lèi)推，那么:

其中 β1、β2、β3、β4、β5、β6為待估算參數(shù)。

公式（11）表明了住房需求與人口數(shù)、平均繳費(fèi)工資、蘇州工業(yè)園區(qū)住宅均價(jià)、貸款利率、時(shí)間的關(guān)系。 其中對(duì) P（t）、W（t）的預(yù)測(cè)采用灰色建模理論進(jìn)行預(yù)測(cè)③，R（t）取經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的均值，此處不再贅述。

四、模型應(yīng)用

（一）參數(shù)設(shè)定

1．目標(biāo)區(qū)間。本研究將目標(biāo)區(qū)間設(shè)定為2011－2050年，共40年。主要是因?yàn)樵谶@一區(qū)間內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)有參保人員都能夠達(dá)到退休年齡，即現(xiàn)在20歲的參保人剛好達(dá)到退休行列。

2．人口年齡狀態(tài)向量L(t)(j)。根據(jù)2008年4月10日蘇州工業(yè)園區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局提供的數(shù)據(jù)，我們假設(shè)這一時(shí)點(diǎn)上的人口年齡分布為L(zhǎng)(2007)(j)。

3．人口死亡率狀態(tài)向量q(t)(j)。西安交通大學(xué)人口與發(fā)展研究所根據(jù)2000年第五次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算了分性別從業(yè)人口的生命表，本研究借用這一生命表。

4．蘇州市住宅均價(jià)、平均繳費(fèi)工資、蘇州工業(yè)園區(qū)住宅均價(jià)。根據(jù)《蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒》、蘇州工業(yè)園區(qū)的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)資料獲得；2011～2050年的貸款利率取2001～2010年貸款利率的均值。

（二）測(cè)算結(jié)果

根據(jù)參數(shù)設(shè)定的結(jié)果，應(yīng)用SPSS16.0軟件，計(jì)算得到:

R2=99.8%，說(shuō)明運(yùn)用公式（12）對(duì) 1999～2010年蘇州市住房需求數(shù)量進(jìn)行測(cè)算所得的測(cè)度值對(duì)實(shí)際值變動(dòng)的解釋程度達(dá)到了99.8%，模型具有較高的擬合優(yōu)度，可以根據(jù)公式（12）對(duì)2011～2020年蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求數(shù)量進(jìn)行測(cè)算。

為了提高預(yù)測(cè)的精度，本研究假設(shè)園區(qū)大眾住房支出1999～2010年的趨勢(shì)可以延續(xù)到2020年，即2011～2020年的住房需求可以根據(jù)公式（12）進(jìn)行預(yù)測(cè)；2021～2050年，住房需求會(huì)以另外的規(guī)律增長(zhǎng)。假設(shè)到2020年現(xiàn)有住房需求的人口都已滿(mǎn)足了自己的需求，那么，2021～2050年的住房需求就主要有兩部分組成:一部分是現(xiàn)有人員的住房貸款按揭支出；另一部分是新增人員的住房需求。假設(shè)新增部分人員的住房需求比例仍是按照當(dāng)前調(diào)查結(jié)論中的住房需求分配結(jié)果計(jì)算，即67.975%的新增會(huì)員有住房需求，2021～2050年的住房需求支出結(jié)構(gòu)將趨于穩(wěn)定?；谝陨戏治?，我們假定2021～2050年住房需求是穩(wěn)定增長(zhǎng)的，增長(zhǎng)速度由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度和住房需求人口數(shù)增長(zhǎng)速度共同決定，設(shè)為5%。

在模型（8～12）以及 L、P、W、T 的歷年數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過(guò)Matlab6.5、SPSS16.0軟件運(yùn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果如下表1:

表1 2011～2050年蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求測(cè)算結(jié)果（單位:億元）

表1的計(jì)算結(jié)果可以直觀的由圖1表示。

圖1 2011～2050年蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求測(cè)算結(jié)果

根據(jù)表1和圖1，2011～2050年蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求的遞增趨勢(shì)明顯。從2011年的82.23億元增長(zhǎng)至2050年的431.97億元，增長(zhǎng)了5.25倍，年均遞增3.44%，證明了模型的可操作性。造成住房需求遞增的原因是:第一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)穩(wěn)定的高速增長(zhǎng)，居民收入持續(xù)增加，為住房需求的增加提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；第二，2011～2050年，人口年齡結(jié)構(gòu)中25～45歲群體所占比重增大，為住房需求的增加提供了人口基數(shù)；第三，快速城市化導(dǎo)致城市土地緊張，并致使當(dāng)前住房開(kāi)發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模以及住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)呈現(xiàn)持續(xù)緊張趨勢(shì)。

五、結(jié)論

本文從住房需求的概念界定入手，通過(guò)概念操作化推導(dǎo)出住房需求的測(cè)算模型。根據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)設(shè)定了模型的相關(guān)參數(shù)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，研究發(fā)現(xiàn)，2011～2050年蘇州工業(yè)園區(qū)住房需求的遞增趨勢(shì)明顯。從2011年的82.23億元增長(zhǎng)至2050年的431.97億元，增長(zhǎng)了5.25倍，年均遞增3.44%，證明了模型的有效性。為了滿(mǎn)足住房需求，本文建議:

第一，確定合理的住房供給規(guī)模。普通商品房與保障房的供給數(shù)量，除了應(yīng)結(jié)合地方具體情況以外，還應(yīng)參照本文住房需求測(cè)算結(jié)果，根據(jù)住房需求測(cè)算結(jié)果撥付住房開(kāi)發(fā)資金。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，2011～2050年每年投入的住房開(kāi)發(fā)資金應(yīng)當(dāng)不低于表1的測(cè)算結(jié)果，資金投入可累計(jì)計(jì)算；無(wú)論是采取何種籌資模式，應(yīng)達(dá)到表1中的數(shù)據(jù)，否則蘇州工業(yè)園區(qū)的住房需求將難以滿(mǎn)足，由此可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的產(chǎn)生。

第二，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。一方面，建議加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地、惜售、虛標(biāo)房?jī)r(jià)、哄抬房?jī)r(jià)等行為進(jìn)行管制；另一方面，堅(jiān)決抑制住房領(lǐng)域的投資、投機(jī)行為，加快房產(chǎn)稅面向全國(guó)推廣試點(diǎn)的步伐。同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)行土地政策的執(zhí)法力度，確保當(dāng)前的住房供給為有效供給，防止表面的過(guò)度建設(shè)與住房需求缺口并存，促使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用，起到降低房?jī)r(jià)的效果。

第三，建議國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行住房普查，對(duì)整個(gè)住房體系進(jìn)行完整的頂層設(shè)計(jì)，完善符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的住房政策體系。

注釋:

①數(shù)據(jù)來(lái)源于《2010年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

②資料來(lái)源:http://baike.baidu.com/view/714036.htm.

③灰色建模理論弱化了系統(tǒng)的隨機(jī)性，使紊亂的原始序列呈現(xiàn)某種規(guī)律，規(guī)律不明顯的變得較為明顯，即使較少的歷史數(shù)據(jù)和任意隨機(jī)分布也能得到較高的預(yù)測(cè)精度。

[1]Paul A Samuelson.Facets of Balassa－Samuelson Thirty Years Later[J].Review of International Economics,1994,(3):201－226.

[2]劉永翔.影響住房需求因素的實(shí)證分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2009,(1):95－96.

[3]孫伶莉.對(duì)上海市居民住房需求的研究[J].上海統(tǒng)計(jì),2003,(5):17－18.

[4]張輝.居民家庭住房鐘求籠量與助機(jī)模型分析[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào),2007,(1):116－120.

[5]趙健.我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需求的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)模型[J].天中學(xué)刊,2005,(2):33－34.

[6]吳良國(guó),路金勤.武漢市居民住房需求研究[J].武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007,(1):565－569.

[7]李通屏.人口經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2008.72－73.

[8]鄭思齊,劉洪玉.住房需求的收入彈性:模型、估計(jì)與預(yù)測(cè)[J].土木工程學(xué)報(bào),2005,(7):15－18.