劉冬志

（北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京100871）

高房價(jià)形成的一個(gè)根本性的原因是激勵(lì)扭曲，使市場的價(jià)格機(jī)制失去正常的調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致資源錯(cuò)配。1998 年，我國全面推行住房體制改革，將住房的配置全面推向市場(由于我國在住房市場上是采用市場的方式來配置住房的)，由市場來決定它的價(jià)格和分配。說到價(jià)格，我們很自然就會想到價(jià)格機(jī)制，它是市場經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)供應(yīng)和需求的一種重要的手段，市場經(jīng)濟(jì)要想能有效地運(yùn)行，就必須使價(jià)格機(jī)制很好地起到應(yīng)有的作用。下面本文就從供應(yīng)和需求兩方面來分析，扭曲的激勵(lì)是如何通過改變這兩者來一步步推高房價(jià)的。

一、供應(yīng)方

供給方的因素有:

1.土地財(cái)政收入最大化的土地供給政策是導(dǎo)致中國房價(jià)上漲過快的首要原因。國家對各級地方政府的政績考核以GDP 掛帥，使得地方官員不停地大干快上各種項(xiàng)目，尤其是建筑相關(guān)的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目又需要大量的資金。中央的分稅制，又使得地方政府的財(cái)政收入入不敷出，而出讓土地可以很快速和輕松地獲得大量資金，以維系這些大項(xiàng)目，所以，久而久之，地方政府就形成了土地財(cái)局面，而為了獲得更多的資金，地方政府經(jīng)常減少土地供應(yīng)，從而使土地價(jià)格居高不下，甚至是不斷上漲。此外，央企天價(jià)拿地的消息也屢見不鮮，各地的地王頻頻出現(xiàn)，這些也加劇了土地價(jià)格的不斷上漲。房產(chǎn)開發(fā)商以天價(jià)拿到土地，建成的房子自然就不會便宜，即所謂的饅頭價(jià)格不會低于面粉。因此，扭曲的激勵(lì)使得地方政府有動(dòng)力去維持土地財(cái)政，而要維持土地財(cái)政又使得他們有動(dòng)力去維系高地價(jià)或是拉高地價(jià)。

自開放房地產(chǎn)市場以來，土地出讓金已經(jīng)成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來源。有業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓金在不少地方政府的財(cái)政收入中所占比重相當(dāng)驚人，不少城市已經(jīng)占到半數(shù)。還有統(tǒng)計(jì)顯示，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%。

2007 年金融危機(jī)爆發(fā)后，為了響應(yīng)國務(wù)院4 萬億刺激政策，各級地方政府又開發(fā)了以土地資源為依托的地方融資平臺，通過該平臺，地方政府可以以土地出讓金以及其抵押獲得融資，從而加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐，地方融資平臺正逐漸成為中國城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要支撐力量，然而這種體系促使地方政府為追求較高的土地收入，使得土地價(jià)格（建房成本）不斷攀高，從而推高房價(jià)。

在現(xiàn)行的土地管理與財(cái)政體制下，地方政府是唯一的土地供給者，在土體市場上處于壟斷地位，為使土地財(cái)政收入最大化，政府通過控制土地供給來提高土地出讓價(jià)格，從而抬高了住房價(jià)格，獲得了壟斷收入。因此，土地財(cái)政收入最大化的土地供給政策是導(dǎo)致中國房價(jià)上漲過快的直接原因。

2.各企業(yè)，包括主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)的企業(yè)囤積了大量的土地不建房，或是房屋建好了但推遲開盤發(fā)售，從而造成市面上房屋供不應(yīng)求。為什么會有這樣的事情發(fā)生呢，原因很簡單，就是大家預(yù)期土地和房屋會只漲不跌，房企與其拼命建房不如坐等升值。這就是市場的激勵(lì)被只漲不跌的信號扭曲了，使得踏實(shí)建房，辛苦工作的企業(yè)比坐等土地或房屋漲價(jià)的企業(yè)賺的錢更少更困難，如此一來，企業(yè)會做出何種決策就顯而易見了。

2010 年6 月，據(jù)呼和浩特市房產(chǎn)管理局消息，上海綠地集團(tuán)呼和浩特置業(yè)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司等27家企業(yè)因存在捂盤惜售等行為受到監(jiān)管部門通報(bào)，并被責(zé)令15 日內(nèi)整改。

據(jù)了解，呼和浩特市房產(chǎn)管理局此前對全市所有取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行了為期4 周的檢查，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)存在自制商品房買賣合同及商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書，銷售機(jī)構(gòu)未注冊備案，銷售人員未持證上崗，以及捂盤惜售等問題，這些問題一定程度上擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。27 家企業(yè)因存在上述問題被通報(bào)，并被責(zé)令15 日內(nèi)整改。

3.房產(chǎn)中介捂盤惜售，造成房屋緊缺假象，并借機(jī)哄抬價(jià)格，從中漁利。由于買房者與賣房者對房屋供求信息是不對稱的，即買房者掌握的有關(guān)房屋的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賣房者，經(jīng)過賣房者一系列的誘導(dǎo)，很多人誤以為今天不買明天就沒有了，或更貴了，所以經(jīng)常有樓盤一開盤就遭瘋搶。其實(shí)，這種現(xiàn)象很多時(shí)候是中介制造的一種假象，用來誘導(dǎo)大家買房。

據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從2010 年5 月開始，北京建設(shè)網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)陸續(xù)對每套住宅的價(jià)格進(jìn)行公示?，F(xiàn)在每套房不僅有按照建筑面積的價(jià)格，還有按照套內(nèi)面積的標(biāo)價(jià)，讓購房者一目了然。這位負(fù)責(zé)人表示，實(shí)行一房一價(jià)，每套住宅的價(jià)格由開發(fā)商申請預(yù)售許可時(shí)填報(bào)，預(yù)售許可批準(zhǔn)后，每套住房的價(jià)格就對外公示，并且購房網(wǎng)上簽約時(shí)的價(jià)格，不得高于申報(bào)價(jià)格，否則無法完成簽約。

同時(shí)，北京市住建委還將依據(jù)一房一價(jià)，加強(qiáng)對成交價(jià)格的監(jiān)測，對開發(fā)商申報(bào)房價(jià)虛高且不屬于正常打折優(yōu)惠幅度內(nèi)售房的，將會由有關(guān)部門及時(shí)查處?！爱?dāng)然，開發(fā)商正常的降價(jià)銷售肯定不會管，主要是防止開發(fā)商為制造房市仍然火熱的假象，以及為自己以后降價(jià)銷售留余地，而虛報(bào)價(jià)格。實(shí)際成交時(shí)，卻私底下以很低的價(jià)格成交。目前市場中已出現(xiàn)這樣的苗頭和現(xiàn)象?！边@位負(fù)責(zé)人說。

圖1

通過以上的分析我們可以看出，地方政府的土地財(cái)政，從成本方面推動(dòng)了房價(jià)的上漲，地產(chǎn)開發(fā)商屯地不建房，造成市面房屋供應(yīng)不足，而房產(chǎn)中介捂盤惜售，哄抬價(jià)格也直接造成了房屋價(jià)格的上漲。我們從上面的供求曲線圖中可以看到，以上的因素都是從供給方面推動(dòng)了供給線向左移動(dòng)，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。

二、需求方

需求方的因素有

首先，我們從需求方面分析，各種因素是如何影響房產(chǎn)價(jià)格的。我們將對房產(chǎn)的需求分為：剛性需求和投資投機(jī)需求。

1.隨著城市化進(jìn)程的加快，大量外來移民涌入城市，這就對住房產(chǎn)生了巨大的剛性需求。這些外來移民包括普通打工者，大學(xué)畢業(yè)生，還有來自其他地方的經(jīng)商者。中國目前生活在城市的人口數(shù)量約為6 億人，但這僅占全國人口的45%，未來還有很大上升空間。麥肯錫全球?qū)W會(McKinseyGlobalInstitute)新近完成的一項(xiàng)研究預(yù)計(jì)，在2025 年之前，中國的城市人口數(shù)量還將增加3.5 億人，其中2.4 億將是來自農(nóng)村的移民，雖說這部分人群中在城市買房的比例比較小，但因?yàn)榛鶖?shù)大，所以數(shù)量也不可小覷。而高校畢業(yè)生的人數(shù)也是連年攀高，2009 年高校畢業(yè)生人數(shù)611 萬，2010 年630 萬，2011 年660 萬，而這些大學(xué)畢業(yè)生大多處于適婚年齡，工作兩三年即會選擇買房，也許有人會說，并不是所有的大學(xué)畢業(yè)生很快會買房，但由于中國人對房產(chǎn)有著特殊的一種依戀和感情，在加上談婚論嫁時(shí)，大多數(shù)情況下女方都會要求男方有房產(chǎn)，所以中國人的這種對安居置業(yè)的傳統(tǒng)態(tài)度再加上房產(chǎn)是許多女方要求的結(jié)婚必需品的原因，使得房產(chǎn)有著巨大的剛性需求。而需求量巨大，房產(chǎn)供應(yīng)又不像汽車，家電等普通商品那樣，能隨著需求量的增加而快速的增加，所以，價(jià)格上漲在所難免。

2.缺乏調(diào)節(jié)機(jī)制的貨幣和金融體系，以及嚴(yán)重的通貨膨脹，使得實(shí)際利率為負(fù)，催生了大量的對房地產(chǎn)的投資需求。眾所周知，中國的利率是由中國人民銀行綜合各種政治，經(jīng)濟(jì)因素而定的，而不是由市場根據(jù)供求關(guān)系決定的。因此，當(dāng)前利率很難真正起到調(diào)節(jié)資金，資源配置的作用。

在中國通脹的大環(huán)境下，錢還是不值錢。連年的貨幣超發(fā)，一輪接著一輪的大規(guī)模刺激，使得實(shí)際利率為負(fù)──通脹率高達(dá)4.9%，而存款利率僅為3%。房地產(chǎn)被視為對沖通脹的保障，雖然政府出臺了提高首付等種種措施，普通大眾投資房地產(chǎn)的興趣仍然十分強(qiáng)烈。

從近幾年來中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與資本流動(dòng)的某些跡象看，大量民營資本正從工商業(yè)流入房地產(chǎn)市場，而那些私人老板投資房地產(chǎn)的心態(tài)與封建時(shí)代的土財(cái)主很相像，其主要目的不是通過經(jīng)營物業(yè)來牟利，而是通過持有住房來實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值、增值，或者賺一筆就跑路。因此，本應(yīng)該配置到實(shí)體工商業(yè)的大量資金被配置到了房地產(chǎn)業(yè)，而大量資金的流入必定會對樓價(jià)產(chǎn)生推波助瀾的作用。

以色列央行（BankofIsrael）行長費(fèi)希爾（StanleyFischer）說，在那些金融體系未被金融危機(jī)嚴(yán)重?fù)p害的國家，房價(jià)將會快速上漲；這是因?yàn)椋?dāng)政府大幅下調(diào)利率應(yīng)付危機(jī)時(shí)，按揭利率也在迅速下跌，此時(shí)資金變得相對便宜，人們相應(yīng)地就會貸款買房，從而推高房價(jià)。

3.中國國內(nèi)的市場機(jī)制以及法制不完善，使得投機(jī)倒把有利可圖，使得房產(chǎn)市場產(chǎn)生大量的投機(jī)需求。資本永遠(yuǎn)具有逐利性，我們不可能禁止別人投機(jī)，只能用完善的市場機(jī)制來引導(dǎo)人們將資金投到合理的地方，用法制來規(guī)范市場，保護(hù)市場的公平合理競爭，使得投機(jī)倒把無利可圖。炒高北京樓價(jià)的山西煤老板，以及四處打游擊，炒高全國許多城市樓價(jià)的溫州炒房團(tuán)，還有珠三角和長三角一帶，大量的制造業(yè)關(guān)門歇業(yè)，把資金用來炒樓，這些都是房地產(chǎn)市場不完善，法治缺位的后果。如此一來，他們是賺得盆滿缽滿，但使得更多的使本應(yīng)該可以買得起房產(chǎn)的人們買不起，只好望房興嘆了。因此，我們應(yīng)該拓展更多元的投資渠道，將這些富余的資金引導(dǎo)向合理的地方，而不是放任他們四處投機(jī)炒作，擾亂整個(gè)市場。

在中國的許多城市經(jīng)常可以看到有些住宅晚上沒有亮燈的跡象，這意味著存在大量空置房，2012 年有一份報(bào)告說，根據(jù)全國的用電量推算，中國可能共有6450 萬套空置房，但沒有人知道確切的數(shù)字，但不知什么原因，報(bào)告發(fā)表機(jī)構(gòu)隨后又出來否認(rèn)這一數(shù)字，這從一個(gè)側(cè)面反映這表明，大量的購房需求實(shí)為投機(jī)。

蓋更多的房意味著更多的錢被用于購買磚頭、砂漿和混凝土等建筑材料，而這只會加重中國經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)配的問題。到目前為止，盡管中國政府出臺了一系列為樓市降溫的調(diào)控措施，但房地產(chǎn)投機(jī)依然在加速，調(diào)控成了“空調(diào)”。

圖2

從以上的分析可以看出，城市化進(jìn)程的加快，使得住房市場有著巨大的剛性消費(fèi)需求，金融系統(tǒng)缺乏靈活性以及負(fù)利率效應(yīng)又使得住房市場有著大量的投資需求，而扭曲的房地產(chǎn)市場以及法制的缺位又使得住房市場有著龐大的投機(jī)需求，這些因素都使得需求曲線向右（如上圖）移動(dòng)，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。

三、結(jié)論

我認(rèn)為中國房價(jià)的邏輯是：房子是一種特殊的商品，兼顧投資和消費(fèi)功能。但如同其他所有的商品一樣，價(jià)格也主要由供需決定，而中國房子的供需是畸形和扭曲的。

供應(yīng)方面：政府壟斷土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和數(shù)量，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高門檻決定了各地開發(fā)商也是處于區(qū)域寡頭壟斷的地位。再加上房產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介的捂盤惜售，借機(jī)炒作，結(jié)果只有一個(gè)：交易成本的提高。

反觀需求方：由于中國人口結(jié)構(gòu)的問題，目前正是人口紅利期，70—80 年代嬰兒潮出生的人都要結(jié)婚生子，城市化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村人口積極入城，也就是說房子的消費(fèi)需求極其旺盛。而投資需求方面就更不用說了，國人投資渠道極其狹窄，無非就是股票、房子，股票還有牛熊之分，房子就從來沒有跌過，每個(gè)沒有買房子的人都覺得踏空了，于是也來積極地上車，于是他們的購買又對房價(jià)形成了正反饋。如此看來，房價(jià)焉能不高？

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