李文飛

(峨眉山-樂山大佛風景名勝區(qū)管理委員會 四川 樂山 614000)

近年來，為適應(yīng)游客消費觀念和方式轉(zhuǎn)變的需要，進一步提高旅游產(chǎn)業(yè)品質(zhì)和核心競爭力，全國各地政府和景區(qū)積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，努力推進旅游業(yè)從單一觀光型向觀光休閑度假復合型的轉(zhuǎn)變。其中，旅游土地資源因其稀缺性、獨特性、區(qū)位性等優(yōu)勢，已經(jīng)成為促進旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要保證和支撐力量，對其進行合理的規(guī)劃、開發(fā)和利用，將成為調(diào)整地方和景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式，實現(xiàn)又好又快發(fā)展、跨越發(fā)展的有力手段。

一、旅游土地資源利用概況

旅游土地資源利用，俗稱旅游地產(chǎn)，主要包括旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)，其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店等項目。與普通商業(yè)住宅類地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展和旅游資源的開發(fā)，具有科學的規(guī)劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受各方關(guān)注和青睞。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于19世紀的法國地中海沿岸，當時地中海沿岸因風光秀麗、氣候適宜，備受法國王公貴族的喜愛，隨即開發(fā)了大量海濱別墅供其休閑度假，并吸引了歐洲、北美等地的王公貴族、富商巨賈蜂擁而至，地中海由此成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，形成了分時度假的雛形，逐漸受到全球各地游客的喜愛，并得以快速推廣。今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑住宅等已遍布世界各地。

自20世紀80年代末90年代初起，旅游地產(chǎn)概念逐漸傳入國內(nèi)，并在一些地區(qū)和景區(qū)得到實踐，先后經(jīng)歷了快速發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、平穩(wěn)推進等階段，形成了具有代表性的成功案例如海南亞龍灣、博鰲國家旅游休閑度假區(qū)、深圳華僑城、杭州樂園等旅游地產(chǎn)集群。這些旅游地產(chǎn)依托優(yōu)質(zhì)的旅游景觀資源、優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的交通條件，積極引入先進的管理經(jīng)營方式，開發(fā)出具有品位高、宜居宜商、休閑功能齊備的旅游地產(chǎn)綜合體，成為引領(lǐng)消費潮流、帶動旅游綜合經(jīng)濟快速發(fā)展的強勁引擎。

二、當前旅游土地資源利用的有利政策及環(huán)境

(一)國家政策利好旅游土地資源利用

一是新型城鎮(zhèn)化政策為旅游土地資源利用帶來契機。黨的十八大提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的新型城鎮(zhèn)化。黨的十八屆三中全會發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》進一步明確要堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。而旅游土地資源利用的發(fā)展理念與這一思路完全吻合，符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，將成為提高城鎮(zhèn)服務(wù)水平、拓展發(fā)展空間、推進旅游經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要手段。二是《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》明確了旅游土地資源利用的方向。《規(guī)劃》要求加強旅游公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提升打造一批國家級城市旅游目的地、國家級精品景區(qū)，推出一批文化旅游演藝精品和精品旅游線路。而旅游土地資源利用正是推進公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)，是旅游目的地和精品景區(qū)形成的有力推手，也是打造優(yōu)質(zhì)文化旅游演藝精品和旅游線路的重要支撐。三是《國民旅游休閑綱要》指明了旅游土地資源利用的途徑。2013年2月2日施行的《國民旅游休閑綱要》要求推進國民旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮旅游休閑場地和設(shè)施用地，優(yōu)化布局，逐步增加旅游休閑公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的資金投入，鼓勵社會力量投資建設(shè)旅游休閑設(shè)施?！毒V要》充分激發(fā)社會力量投資旅游土地資源開發(fā)的熱情，將大大發(fā)揮旅游土地資源利用在改善國民旅游休閑環(huán)境、完善公共服務(wù)、提升服務(wù)質(zhì)量上的重要作用。

(二)宏觀調(diào)控拓展了旅游土地資源利用資金來源

近年來，為進一步調(diào)整升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟健康有序發(fā)展，國家陸續(xù)出臺相關(guān)政策，加大對股市、原材料生產(chǎn)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)、高耗能高污染、落后產(chǎn)能等行業(yè)的調(diào)整力度和步伐，促使大批資金為規(guī)避風險重新尋找新的投資方式和效益增長點。旅游土地資源利用因其順應(yīng)國民消費觀念和方式變化的需要，具備綠色低碳、人與自然和諧相處的優(yōu)勢，符合國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，各方資金紛紛進入搶占制高點，進一步充實了旅游土地資源利用的資金來源。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團《2013中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年報》統(tǒng)計，截止2012年底，全國超過1/3的百強房地產(chǎn)企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)，已面市的旅游土地資源利用項目共有2259個，投資總額超過1萬億元，其中海南、環(huán)渤海灣、長三角、兩廣及西南地區(qū)的旅游土地資源利用項目已經(jīng)占到全國總數(shù)的83%。

(三)國民收入提高促進了旅游土地資源的開發(fā)利用

按照世界旅游組織的權(quán)威統(tǒng)計顯示，當一個國家的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1000美元之時，旅游業(yè)就會興旺發(fā)達起來;而人均國民生產(chǎn)總值突破3000美元以上時，休閑消費的爆發(fā)性增長就將來臨。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2012年人均國民生產(chǎn)總值達到6100美元。由此可見，中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展將促使中國的旅游消費迅速從單一觀光型向觀光休閑度假復合型轉(zhuǎn)變，客流量的急劇增長將為旅游土地資源利用提供堅實的需求，是其發(fā)展的核心基石。

三、樂山旅游土地資源利用的優(yōu)勢

(一)市委市政府高度重視樂山旅游土地資源利用

近年來，為提高全市旅游業(yè)核心競爭力，轉(zhuǎn)變旅游發(fā)展方式，樂山市委市政府在《樂山市旅游產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃》中提出建設(shè)集酒店度假、會議會展、休閑養(yǎng)生、娛樂演藝、商務(wù)購物、度假地產(chǎn)與新城開發(fā)為一體的樂峨黃金旅游大市場。2013年頒布的《關(guān)于建設(shè)國際旅游目的地實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新跨越的意見》要求優(yōu)先保障市級以上重點旅游項目和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地。這些政策的制定將為樂山旅游土地資源利用提供良好的政策平臺和發(fā)展指引。

(二)交通條件改善帶來的客流增長促進旅游土地資源利用

“十二五”期間，樂山正在實施“千億交通”工程，加快建設(shè)“兩航五鐵十高速”，構(gòu)建功能完備的綜合交通運輸體系，這將極大縮短樂山市與成都及周邊市州的“時空距離”，改變樂山的區(qū)域地位，樂山將成為連接成都與川南、川西、重慶和云南等地的另一個重要樞紐以及四川西南的又一個經(jīng)濟中心，由此產(chǎn)生的客流增長將為樂山旅游土地資源利用提供重要的客源。

(三)樂山旅游土地資源利用具備后發(fā)優(yōu)勢

樂山旅游資源豐富，文化與自然遺產(chǎn)交相輝映，很多特色鮮明、稟賦特異的優(yōu)質(zhì)旅游資源具備很深的發(fā)展?jié)摿?，其?shù)量、知名度、美譽度在四川乃至國內(nèi)都居于重要地位。在各方資金尋找投資點，成都、重慶及沿海城市等旅游土地資源利用上升空間逐漸飽和、成本增大的情況下，樂山所具備的后發(fā)優(yōu)勢將得到充分展現(xiàn)，必將成為各方資金積極爭取的旅游土地資源開發(fā)重點，峨秀湖國際旅游度假區(qū)、嘉州長卷等項目的先行先試就是充分的例證。

(四)“智慧樂山”建設(shè)是對旅游土地資源利用的有力支持

隨著旅游業(yè)從單一觀光型向觀光休閑度假復合型轉(zhuǎn)變的步伐逐漸加快，完善的跟蹤保障功能、方便快捷的暢游休閑渠道和高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水準，日益成為旅游土地資源利用后續(xù)發(fā)展的重要動力，而這一切都需要有先進的科技手段作為支撐。2013年7月初，樂山市與中國聯(lián)通四川省分公司簽署“智慧樂山”建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，緊接著又于9月中旬召開了《樂山智慧城市建設(shè)總體規(guī)劃》專家評審會?！爸腔蹣飞健苯ㄔO(shè)帶來的管理、服務(wù)方式革新，是樂山旅游土地資源利用的重要條件和機遇，是創(chuàng)新其服務(wù)載體、提升服務(wù)品質(zhì)和豐富服務(wù)功能的有力推手。樂山旅游土地資源利用應(yīng)緊緊依托這一優(yōu)勢，以信息化有效整合各類服務(wù)資源，探索推進“共建、共享、共用”平臺，助力自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)美麗發(fā)展。

四、樂山旅游土地資源利用需要注意的問題

(一)避免旅游土地資源利用的同質(zhì)化

旅游土地資源利用的范圍涵蓋了景點、商業(yè)、度假和住宅等功能，適應(yīng)各類群體的不同需求。但是應(yīng)注意到，目前國內(nèi)的旅游土地資源利用項目數(shù)量雖多，但產(chǎn)品類型和景觀資源卻很類似，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，叫好又叫座、具有一定影響力的項目較少，功能復合型、創(chuàng)新型精品項目缺失。以海南為例，其旅游土地資源利用主要依托一線海景資源、高爾夫球場等建設(shè)濱海地產(chǎn)，但是開發(fā)商大多以打造旅游休閑度假基地為由頭，卻只重視酒店、住宅等效益來得快的項目，區(qū)域文化、民俗風情、城市特點等人文資源的運用較為欠缺，服務(wù)功能相互雷同，度假休閑品質(zhì)離預(yù)期有較大差距，與普通房地產(chǎn)開發(fā)并無二致。樂山旅游土地資源現(xiàn)在處于起步階段，這既是壓力，但也具備避免重走他人老路的創(chuàng)新活力，我們要結(jié)合自身內(nèi)容豐富、形態(tài)各異的旅游資源優(yōu)勢，認真貫徹《關(guān)于建設(shè)國際旅游目的地實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新跨越的意見》，制定長遠的發(fā)展規(guī)劃，大力挖掘民俗文化、地域特色、建筑風格等內(nèi)涵，形成一景一品、內(nèi)容形式多元化、彼此相互承接的旅游地產(chǎn)集群。

(二)防止旅游土地資源利用項目虎頭蛇尾

眾所周知，旅游土地資源利用資金投入大、建設(shè)周期長，短期內(nèi)只能實現(xiàn)微利，需要有長期持續(xù)不斷的運作才能有大的收效。而現(xiàn)在很多旅游土地資源利用項目開發(fā)前期吹得天花亂墜，銷售完畢后忽視售后服務(wù)，后續(xù)配套休閑度假設(shè)施和物業(yè)管理無法滿足需求，致使購買者和使用者對此類旅游地產(chǎn)項目失去熱情，逐漸導致房產(chǎn)貶值或升值緩慢，甚至變成爛尾，給地方政府造成很大負擔。因此，在我們以后的旅游土地資源利用過程中，要敦促開發(fā)商塑造品牌意識和可持續(xù)發(fā)展的觀念，改變注重銷售為主導的投資模式，將重心由銷售向經(jīng)營過渡，對休閑度假功能進行完善，持續(xù)提高吸引力和競爭力，形成“銷售+經(jīng)營”的良性投資模式，以長效盈利作為旅游土地資源利用的最終目標。

(三)確保旅游資源保護與旅游土地資源利用的有機協(xié)調(diào)

旅游土地資源利用是緊緊依附于旅游資源的，一旦旅游資源因旅游土地資源利用遭到破壞或功能性退化，開發(fā)也就無從談起。云南大理洱海邊的情人湖，由于過度開發(fā)被填建成別墅群，曾經(jīng)的情人湖已經(jīng)不在，此事在國內(nèi)產(chǎn)生較大負面影響。因此，在開展旅游土地資源利用規(guī)劃時，我們要將對旅游資源的保護作為首要前提，在此基礎(chǔ)上，堅持綠色環(huán)保、低碳排放、可持續(xù)發(fā)展的理念，因勢就景合理布局休閑度假設(shè)施，避免大開大合的改造和粗放式經(jīng)營管理，形成自然資源保護和旅游土地資源利用的和諧共生。