鄭格非

(溫州房屋交易中心，浙江溫州 325003)

委托貸款抵押登記的相關問題研究

鄭格非

(溫州房屋交易中心，浙江溫州 325003)

委托貸款業(yè)務作為引導民間資金納入金融監(jiān)管的有效手段，正日益受到銀行金融機構的重視，但由于其法律關系復雜，抵押登記權利主體錯位，委托貸款的資金安全保障方面存在重大隱患，損害了資金所有者的利益。故此，需深入分析其中的法律關系，尤其要區(qū)分其與信托貸款的不同性質，嚴格依法登記，確保當事人的合法權益。

抵押登記；法律關系；信托貸款；委托貸款

2010年以來，國家對房地產(chǎn)市場進行了持續(xù)調(diào)控，限貸限購雙管齊下，房地產(chǎn)市場快速降溫，銀行業(yè)金融機構的貸款效益直線下降。特別是在溫州，由于金融危機影響的余波尚存，民間借貸元氣大傷，實體經(jīng)濟恢復還需等待金融改革政策支持的累積效應。一方面銀行業(yè)金融機構出于自身信貸安全考慮而謹慎放貸，另一方面實業(yè)經(jīng)濟恢復緩慢，市場對資金的需求降低，貸款的供需發(fā)生逆轉，銀行業(yè)金融機構的經(jīng)濟效益快速滑坡。而與此形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)項目貸款卻條件苛刻，開發(fā)商則急需資金。在這種狀況下，委托貸款因其所具有的特殊屬性，可以引導民間資金納入監(jiān)管體系，拓寬貸款渠道，已成為銀行業(yè)金融機構中間業(yè)務收入的重要來源，為銀行業(yè)金融機構開辟新的盈利途徑。但由于對委托貸款這項業(yè)務在認識上存在一些誤區(qū)，造成抵押登記權利主體與實際的權利主體不一致，影響了資金安全。故基于委托貸款當事人主體關系之復雜性，理順其法律關系，并明確各方當事人之主體資格，這將有利于正確化解糾紛、依法保障資金安全，同時引導民間借貸的純信用操作向委托貸款轉化，從而使其陽光化，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、委托貸款的相關概念及其主要特點

根據(jù)《貸款通則》第七條的規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款”；且依照法律規(guī)定：貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。從《貸款通則》對其所作定義可以看出委托貸款具有以下三個特點：

1.主體關系復雜

委托貸款關系涉及了三方當事人和兩種法律關系，其中三方當事人為委托人、受托人和借款人；兩種法律關系指委托人（資金所有者）與受托人（銀行）、受托人（貸款人）與借款人之間的法律關系[1]，兩種法律關系既獨立又相互關聯(lián)。

2.委托人的范圍廣泛

委托人可以分為三種類型：一是機關事業(yè)單位，即政府部門、承擔行政職能、公益性質的單位；二是企業(yè)、公司等經(jīng)濟實體；三是社會自然人。

在我國，企業(yè)間借貸屬于金融管制的范圍，民間借貸又缺乏明確的立法。比如溫州，民間資本的規(guī)模極其膨大，一些企業(yè)和個人擁有巨額的多余資金，希望獲得高于銀行利率水準的回報。這兩種資金如果游離在監(jiān)管之外，極易影響正規(guī)金融運行。為疏導這種市場需求，規(guī)范金融秩序的監(jiān)管，國家金融監(jiān)管機構開辟了一條變通的途徑，允許有關當事方以委托的方式，由銀行充當橋梁中介，將其納入金融管理體系，使這種借貸合法化。

3.責任界限明確

《貸款通則》第七條規(guī)定：貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險；《中國人民銀行關于金融信托投資公司委托貸款業(yè)務規(guī)定》第六條規(guī)定：委托貸款未到期或到期后未收回，委托人不得要求信托公司返還部分或全部委托資金；《中國人民銀行關于加強對信托投資機構委托存貸款業(yè)務管理的通知》第一條第4款規(guī)定：委托貸款的風險由委托方承擔。從上述規(guī)定可見，委托貸款業(yè)務的責任界限非常明確，委托貸款能否按期如數(shù)收回，與銀行無關，銀行不承擔保證或代替借款單位歸還本息的義務。其本意就是為了降低銀行系統(tǒng)金融風險，保證我國金融體制的穩(wěn)定和規(guī)范發(fā)展。

二、委托貸款業(yè)務存在的主要問題

（一）法律關系混淆，優(yōu)先受償?shù)闹黧w錯位

在實際操作中，委托貸款業(yè)務的法律關系較為混亂，受托行使監(jiān)管職責的銀行變成了合同上的權利人，并且銀行以抵押權人的身份申請抵押權登記，銀行取得了抵押物的優(yōu)先受償權，而實際的資金所有者卻與抵押登記無關。這顯然與《房屋登記辦法》第二十條“申請人與依法提交的材料記載的主體一致；申請登記內(nèi)容與有關材料證明的事實一致”的規(guī)定相矛盾。

（二）責權不匹配，資金安全難以保障

在委托貸款業(yè)務中，受托銀行不承擔貸款風險，風險由委托人承擔。銀行作為受托人雖然是合同上的權利人，并享有抵押物的優(yōu)先受償權，卻不是真實的權利人，更不用擔心貸款的安全回收。貸款資金的所有者是委托人，但其所有者的意志和權益卻無處體現(xiàn)，還要承擔貸款風險。委托方和受托方的權利義務分離，委托人的資金在安全保障上存在隱患。

三、委托貸款的法律關系分析

（一）受托人不具備委托貸款抵押權人資格

根據(jù)《貸款通則》第二十九條規(guī)定：所有貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同?？梢?，不管是銀行業(yè)金融機構開展的的自營貸款業(yè)務，還是委托貸款業(yè)務，都要求貸款人以自己的名義與借款人簽訂相關合同[2]。我國金融管理機構設置委托貸款這種貸款類型，其中的一個重要目的在于有效監(jiān)管民間借貸活動，而不是去取代委托人實施信貸活動。如果受托的銀行成為合同的權利人和抵押權人，那就無形中剝奪了資金所有者的主體資格，并且與抵押權登記的規(guī)定相沖突。因此，受托銀行是為提供委托貸款業(yè)務服務的，并不具備委托貸款合同權利人和抵押合同抵押權人的資格。

（二）權利義務脫節(jié)是委托資金缺乏保障的制度原因

委托貸款業(yè)務存在兩個合同：委托合同和借款合同，資金所有者（委托人）與銀行（受托人）簽訂委托合同，銀行（貸款人）與借款人簽訂借款合同。依據(jù)《最高人民法院關于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復》（法復[1996]6號）的規(guī)定：在履行委托貸款協(xié)議過程中，由于借款人不按期歸還貸款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托人）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院提起訴訟[3]。最高人民法院《關于審理存單糾紛案件的若干規(guī)定》規(guī)定：構成委托貸款的，金融機構出具的存單或進帳單、對帳單或與出資人簽訂的存款合同不作為存款關系的證明，借款方不能償還貸款的風險應當由委托人承擔[4]。這些規(guī)定旨在降低銀行業(yè)金融機構的風險，卻導致委托方與受托方的權利義務脫節(jié)，委托人的合法權益難以得到應有的法律保障，這正是委托貸款存在風險的制度原因。

四、完善和規(guī)范委托貸款抵押登記的思考

（一）確認各方當事人主體資格

作為房屋登記機構，在辦理委托貸款抵押登記時要把握好各方當事人的主體資格，根據(jù)委托合同和借款合同，委托人（資金所有者）為債權人，銀行金融機構（受托人）為貸款人，借款人為債務人。因此，委托人為抵押權人，銀行金融機構為委托代理人。關于抵押人應視不同情況：借款人以其自己名下的房屋提供擔保的，借款人為抵押人；借款人以第三人擁有的房屋提供擔保的，第三人為抵押人，借款人為債務人。

（二）把好要件和筆錄關

申請委托貸款抵押登記，要注意對合同的審查，主合同應包括委托合同和借款合同或三方直接簽訂的委托貸款合同；從合同為抵押合同。同時，房屋登記機構還應根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，詢問申請人是否屬于委托貸款，并做好相應筆錄。如果從借款合同上無法判斷該合同屬于委托貸款的，房屋登記機構將銀行金融機構登記為抵押權人的，由此給委托人造成的損失，登記機構不應承擔任何責任。

（三）嚴格區(qū)分信托貸款和委托貸款

1.資金性質不同

委托貸款只是將所有者的資金在運用形式上變?yōu)殂y行的貸款，但這并未改變資金的性質。而信托貸款是信托機構利用設立的信托存款，在保證資金所有者受益的前提下，自行確定發(fā)放貸款的對象，從實質上改變了原來資金的性質，從而具備了銀行貸款的一般特征。

2.管理要求不同

根據(jù)《關于商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務有關問題的通知》的規(guī)定：人民銀行對商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務由審批制改為備案制。而《中國人民銀行關于加強對信托投資機構委托存貸款業(yè)務管理的通知》規(guī)定，各級人民銀行對信托投資機構的委托存貸款要進行檢查、清理，凡不符合上述要求的，要令其立即清退。故人民銀行對委托貸款管理較松，而對信托貸款則視同對銀行自營貸款的管理，比較嚴格。

3.業(yè)務要求不同

銀行的委托貸款業(yè)務要根據(jù)委托人所指定的資金用途、對象等發(fā)放貸款，監(jiān)督款項的使用，并負責貸款到期時催還，但在借款人到期無力償還貸款時并不承擔責任。而信托貸款的發(fā)放和收回均由信托機構自主辦理，所以要由信托機構承擔貸款的風險和損失責任。

因此，如涉及抵押登記的，信托貸款的抵押權人為信托機構，委托貸款的抵押權人為資金所有者。

[1]毛秋芳.我國委托貸款法律問題研究[D].湖南師范大學,2010(5).

[2]朱正好.對委托貸款抵押登記的辦理意見[J].中國房地產(chǎn),2012(11):54-56.

[3]最高人民法院.最高人民法院關于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復[EB/OL].[1996-5-16][2013-4-23].http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=12426.

[4]最高人民法院.關于審理存單糾紛案件的若干規(guī)定[EB/OL].[1997-12-13][2013-5-6]http://old.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=29375.

The Researchon Problems of Entrusted Loan Mortgage Registration

ZHENGGe-fei
(Wenzhou Housing Trading Center,Wenzhou,Zhejiang,325003 China)

Entrusted loan, as an effective means of leading private capital into financial regulation, is called attention by banks financial institutions. However, due to the complicated legal relations, which is resulting in right subject dislocation of mortgage registration,there are great hidden dangers for capital security of entrusted loan, that damage the interest of capital owner. Therefore, it is necessary to go into deep analysis of the legal relations, especially to distinguish the character of trust loan and it so as to register legallyand ensure the client’s right under the law.

mortgage registration; legal relation; trust loan; entrusted loan

D922.28

A

1672-0105（2013）02-0080-03

10.3969/j.issn.1672-0105.2013.02.016

2013-05-15

鄭格非（1974—），男，浙江溫州人，經(jīng)濟師，主要研究方向：房屋登記。

王國銀）