于曉淦

(安徽建筑大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院，安徽合肥 230000)

0 引言

我國(guó)房產(chǎn)稅的改革由來(lái)已久，近年來(lái)，我國(guó)部分地區(qū)樓市火爆，房?jī)r(jià)居高不下，造成多數(shù)老百姓買房難，住不起房。針對(duì)這種現(xiàn)狀，1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)不能適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場(chǎng)，亟待改革和完善。為了使房產(chǎn)稅能夠真正發(fā)揮它應(yīng)有的作用，所以稅制改革勢(shì)在必行。雖然近幾年國(guó)家也在對(duì)有關(guān)房產(chǎn)交易的各種稅制進(jìn)行改革，但效果并不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，建立健全我國(guó)的稅收體制，不僅是解決樓市持續(xù)低迷的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安的要求。

1 二手房交易稅發(fā)展歷程及實(shí)施效果

1.1 二手房交易稅介紹

房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中存在的突出問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)居者有其屋是社會(huì)和諧安定的基本要求，也是社會(huì)公平的基本表現(xiàn)。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，中央不斷出臺(tái)力度越來(lái)越大的調(diào)控措施。這些調(diào)控措施在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快給百姓帶來(lái)的沉重的購(gòu)房壓力，但由于各種因素的存在，調(diào)控的意圖和政策的目標(biāo)并沒(méi)有得到完全的實(shí)現(xiàn)。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被民間稱為“國(guó)五條”，五條之中影響最大的莫過(guò)于對(duì)二手房交易征收20%的交易稅的政策。

二手房個(gè)稅就是二手房個(gè)人所得稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。表面上看，征收個(gè)人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。但是賣方會(huì)把征收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房?jī)r(jià)更貴。2013年3月1日，國(guó)務(wù)院公布樓市調(diào)控新政“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則，其中最引人關(guān)注的便是個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。

1.2 政策發(fā)展歷程及實(shí)施效果

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按“轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得”稅目征收20%個(gè)人所得稅，是1993年10月31日發(fā)布、1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的規(guī)定。雖然該法幾經(jīng)修改，但此條規(guī)定從未變更。

在2005年以前，此條規(guī)定幾乎只是一紙空文，全國(guó)絕大多數(shù)地方對(duì)二手房交易沒(méi)有實(shí)施有效的稅收征管(契稅除外)，更談不上征收個(gè)人所得稅。2005年5月27日，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào))，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)［2005］89號(hào))，要求“各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報(bào)制度，加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合。各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，并主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系;房地產(chǎn)管理部門要積極配合”。從此，多數(shù)地方地稅機(jī)關(guān)開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房交易征稅，但在征稅力度上很不平衡，有些地方?jīng)]有征收土地增值稅，有的地方?jīng)]有征收個(gè)人所得稅，有的地方土地增值稅和個(gè)人所得稅都不征收。

鑒于不少地方由于難以核定房產(chǎn)原值或者即使能夠核定但考慮交易人稅負(fù)過(guò)高，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房所得依然沒(méi)有征收個(gè)人所得稅或者征收很不到位，國(guó)家稅務(wù)總局在2006年8月1日開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)［2006］108號(hào))中規(guī)定，對(duì)納稅人申報(bào)收入不實(shí)的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入;對(duì)不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%～3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。2006年8月至今，多數(shù)地方對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得按交易全額核定征收1%～3%的個(gè)人所得稅。

2013年3月1 日“新政”出臺(tái)至今，各地尚無(wú)實(shí)質(zhì)性措施推出，一些地方的細(xì)則不甚了了，都未涉及個(gè)人所得稅方面，依然實(shí)行核定征收。出現(xiàn)這種局面的原因主要由于按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅增加稅負(fù)過(guò)大。

2 房產(chǎn)交易博弈多方影響分析

2.1 多方博弈

1)中央政府與地方政府的博弈。

中央政府意在引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸，平息民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的抱怨;地方政府更多地考慮出讓土地收入、稅收收入以及龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條所產(chǎn)生的巨額GDP，對(duì)中央政府的調(diào)控措施有選擇地執(zhí)行。

2)國(guó)家財(cái)政與納稅人的博弈。

國(guó)家財(cái)政(包括中央財(cái)政和地方財(cái)政，但主要是地方財(cái)政)要從房地產(chǎn)蛋糕中依照規(guī)則盡數(shù)拿取，納稅人(包括開(kāi)發(fā)商和轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人)盡量規(guī)避和減少稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而衍生出征納博弈——稅務(wù)機(jī)關(guān)是代表國(guó)家的征稅主體，在稅收征管中與納稅人的較量在所難免。

3)供應(yīng)方與需求方的博弈。

無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收的納稅主體是誰(shuí)，最終承受稅賦的是購(gòu)房人。一手房交易如此，二手房交易反應(yīng)得更為直接——通常交易雙方約定的交易價(jià)格是不含稅價(jià)格，稅收由購(gòu)房人繳納。

2.2 動(dòng)態(tài)博弈

在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中，參與人的行動(dòng)有先后順序，且后行動(dòng)者能夠觀察到先行動(dòng)者所選擇的行動(dòng)。地方政府根據(jù)中央政策確定土地收儲(chǔ)和供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)政策調(diào)整開(kāi)發(fā)銷售策略，購(gòu)房人根據(jù)政策和消費(fèi)預(yù)期判斷購(gòu)房節(jié)點(diǎn)。因此近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的多米諾效應(yīng)頻現(xiàn)。

3 新政策效應(yīng)

3.1 購(gòu)房者

房產(chǎn)新政中征收20%二手房轉(zhuǎn)讓所得會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)讓購(gòu)房者和持有多套房產(chǎn)的戶主觀望，當(dāng)下出售房產(chǎn)會(huì)有純利收入的20%的損失，由于20%的房產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)很快轉(zhuǎn)嫁，而購(gòu)房者又不想承擔(dān)此20%的利潤(rùn)，所以購(gòu)房者會(huì)在政策進(jìn)一步明朗和暫時(shí)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁情況下觀望。

對(duì)銷量的影響，首先受到的影響是二手房交易量會(huì)急劇地下跌。以往二手房交易稅收方面是購(gòu)房者承擔(dān)，1%的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者需要承擔(dān)的稅總量相對(duì)房?jī)r(jià)只是很小的一部分，現(xiàn)在需要承擔(dān)房?jī)r(jià)的20%以上，購(gòu)房者是堅(jiān)決不能接受，售房者也不干預(yù)因政策受損，所以售二手房者和購(gòu)房者會(huì)進(jìn)入暫時(shí)的對(duì)峙狀態(tài)。

3.2 投資者

因?yàn)榇罅Χ鹊膫€(gè)稅征收政策剛出臺(tái)，相信新的領(lǐng)導(dǎo)集體上臺(tái)后會(huì)有其他一些輔助性和調(diào)控性新的稅收政策和行政性政策出臺(tái)。在政策明朗化前較小的投資客不會(huì)盲目入市，這進(jìn)一步限制了商品房的銷售。前期房產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)限制了一部分投資客的入市。也就是說(shuō)在控制最嚴(yán)的城市的房產(chǎn)銷量剛性需求是占了一大部分比例的。剛性需求者該買房子住還是要買的這樣會(huì)把剛性購(gòu)房者推向新建商品房的購(gòu)買上。

3.3 開(kāi)發(fā)商

新20%政策的出臺(tái)表明了中央政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心，暫時(shí)不論是否科學(xué)與適合當(dāng)前的國(guó)情。占住房銷售50%的二手房市場(chǎng)會(huì)急劇下滑，欲入市的投資客會(huì)持幣觀望，剛需者只能去購(gòu)買商品房了，這個(gè)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是喜憂參半，既吸引了一部分剛需購(gòu)房者，也失去了一部分投資者。

4 新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響預(yù)測(cè)

根據(jù)法律規(guī)定，這20%的所得稅是由二手房的供方繳納的，但由于二手房市場(chǎng)基本不存在壟斷，所以供方可以通過(guò)稅賦轉(zhuǎn)嫁的方式讓買方承擔(dān)，這樣就使得買賣雙方的成本都會(huì)增大，收益都會(huì)減少。因此這一政策出臺(tái)后至正式實(shí)施以前最顯著的政策效應(yīng)必然是二手房交易量和過(guò)戶量的劇增，以逃避20%的稅收負(fù)擔(dān)。但在正式實(shí)施后，二手房的交易和過(guò)戶量將出現(xiàn)較大幅度的下降。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策將會(huì)產(chǎn)生以下效應(yīng):

1)嚴(yán)厲打擊炒房者。

由于所得稅的征收，將大大降低了炒房者的收益，會(huì)使炒房者把資金轉(zhuǎn)移到相對(duì)收益更高的領(lǐng)域，這也是這一新政的目標(biāo)意圖。

2)將使一部分二手房的需求者轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房。

通過(guò)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁，如二手房的售賣者提高房?jī)r(jià)，使得二手房需求者的交易成本的上升，因此購(gòu)買新房相對(duì)劃算，會(huì)在一定程度上刺激對(duì)新房的需求，也可能導(dǎo)致新房的價(jià)格進(jìn)一步增加。

3)不利于存量房的市場(chǎng)流通。

由于炒房比較嚴(yán)重，很多投機(jī)者保有的住房是閑置的，新政實(shí)施以后，許多投機(jī)者可能會(huì)選擇暫時(shí)停止出售的策略，以進(jìn)一步觀察政策的走向和變動(dòng)。

4)對(duì)于剛性住房需求者也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是程度比較低。

所得稅的征收必然會(huì)使購(gòu)房者付出更多的成本，但對(duì)于沒(méi)有房子的人來(lái)說(shuō)，他們會(huì)在購(gòu)房成本與獲得住房之間做出權(quán)衡，購(gòu)房成本不是第一位的因素。

新規(guī)通過(guò)增加交易成本，將有效抑制房屋投機(jī)者。因?yàn)閷?duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其根本目的就是要通過(guò)買賣獲得差價(jià)收入。但不能從根本上解決房屋供求的失衡。因此，必須通過(guò)深化改革，采取更加完善的配套措施。如增加土地的供給，大力興建保障性住房，征收房產(chǎn)保有稅(對(duì)多套住宅、豪華住宅或超過(guò)人均住宅面積以上的部分征收稅收)等。

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