陳小芳

（宿州學(xué)院管理工程學(xué)院，安徽 宿州234000）

1 我國城市化發(fā)展概況

我國的城市化進程的真正推進是源自改革開放時期。自1978年以來，我國城市化快速發(fā)展，速度達到了世界同期的兩倍；但從總體上來說，我國城市化程度還是較為落后。當(dāng)前，發(fā)達國家平均城市化率已到80%，而我國在2011年年末的城市化水平才剛超過50%。同時,由于一直以來實行的城鄉(xiāng)分離戶籍管理制度很大程度上抑制了農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，這樣使得我國城市化水平與工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展水平相差甚遠。上個世紀(jì)70年代,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的工業(yè)增加值就已經(jīng)占一半，但城市化水平卻不到三分之一。2002年,國內(nèi)生產(chǎn)總值中的第二產(chǎn)業(yè)比重為51.8%，而城鎮(zhèn)人口比重僅為40.5%，相比工業(yè)化，城市化率落后10個百分點以上。所以，我國還需進一步提高城市化水平。

2 我國城市化進程對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

2.1 我國房地產(chǎn)市場有效需求總量非常大

當(dāng)前，與我國的工業(yè)化水平相比，城市化水平是滯后的。如果要使城市化與工業(yè)化達到一個相對匹配的狀態(tài),那么在未來大概二十年之內(nèi)，在一個比較大的人口基礎(chǔ)上我國城市人口至少還要翻一倍。因此，在理論上，城市化進程將增加我國的房地產(chǎn)市場的有效需求。

2.2 我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出需求結(jié)構(gòu)多元化的態(tài)勢

在現(xiàn)在以及未來的一段時期內(nèi)，我國城市化進程中不同地域和城市的發(fā)展存在不平衡的局面，這就導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場在需求結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了多元化。

2.3 我國城市化進程促使房價持續(xù)上漲

我國在過去幾十年中經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，城市化的速度也相當(dāng)快，在未來城市面積和人口將會高速膨脹，至少增加一倍，這樣，巨大的住房需求就會使我國各大城市房價大幅上漲。

3 我國城市化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

3.1 房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險凸出

銀行貸款和經(jīng)營性欠款在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比例非常高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負債率也非常高，金融風(fēng)險就會越大。在房地產(chǎn)市場資金鏈中，房地產(chǎn)開發(fā)過程幾乎離不開商業(yè)銀行。目前的房市運作中的各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，事實上商業(yè)銀行都有參與。因此，如果政府調(diào)高銀行利率，采取緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)會面臨嚴(yán)重的影響。

3.2 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不平衡

一方面，房價上漲的漲幅太大。在房地產(chǎn)有效需求量非常大的情況下，市場在房地產(chǎn)上面的消費欲望和實際購買力是遠遠不足的。另一方面，供給結(jié)構(gòu)不盡完善。市場上供應(yīng)商所供應(yīng)的經(jīng)濟適用房實在太少，在消費者的需求狀況和住宅市場的產(chǎn)品類型之間的偏差非常大。

3.3房地產(chǎn)的企業(yè)實力有待加強

目前，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的人才隊伍有所欠缺、對新技術(shù)的引進和吸收慢、技術(shù)創(chuàng)新率低，在殘酷的市場競爭環(huán)境下，那些管理水平低、技術(shù)落后、規(guī)模小、效益差的將不復(fù)存在。

4 城市化帶動下房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r

4.1 房價持續(xù)提高，在一定程度上影響了居民的購買力

隨著我國城市化不斷發(fā)展以及住房體制不斷改革，房地產(chǎn)市場發(fā)展和人民的生活息息相關(guān)。這幾年來，盡管出臺了一系列壓低房價的政策（例如新國十條、限購令、國八條），但是房地產(chǎn)價格卻始終被維持在較高的水平，使大部分中低收入水平的人望而怯步。在政府出臺的一些調(diào)控政策下，相當(dāng)一部分開發(fā)商處于觀望或者退出房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，這樣也導(dǎo)致了很多空置房的存在。

4.2 房地產(chǎn)市場不規(guī)范

盡管改革和調(diào)增在房地產(chǎn)業(yè)不斷地進行，但是現(xiàn)在仍然存在比較混亂的房地產(chǎn)市場秩序。集中表現(xiàn)在房價過高，市場總供求失衡，商品房價格管理混亂，租賃市場不規(guī)范等方面。

4.3 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，投資速度過快

在城市化進程不斷發(fā)展、住房需求量不斷增加以及國家鼓勵個人住房消費的情況下，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和投資增長的速度不斷加快，房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)了一些投機現(xiàn)象。整個經(jīng)濟增長給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了非常大的動力，房地產(chǎn)業(yè)在投資過程中的投資結(jié)構(gòu)存在不合理的現(xiàn)象，尤其在我國東、中、西部有明顯不同。由于房地產(chǎn)業(yè)投資的融資渠道窄，資金來源結(jié)構(gòu)不夠完善，導(dǎo)致了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商股本嚴(yán)重不足，在高資本回報的驅(qū)使下，開發(fā)商又不愿在股本融資讓利，如果持續(xù)性地依靠銀行貸款，我國金融體系的安全運行將會受到嚴(yán)重的威脅。

4.4 土地和住房的供給問題

我國人多地少，土地資源供應(yīng)有限，使得地價居高不下，帶動房價持續(xù)上漲，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟運行出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象。此外，戶型結(jié)構(gòu)的不合理性使得大戶型的住房供給相對過多，而中小戶型住房供給較少；價格結(jié)構(gòu)處于不合理狀態(tài)導(dǎo)致中高層次的住房供給相對過多，而低層次的住房供給較少。

5 主要的應(yīng)對措施

5.1 規(guī)范土地供給流程

合理的房地產(chǎn)供給，就需要政府對房地產(chǎn)土地供給流程進行規(guī)范。一方面，出讓土地是地方政府財政收入的主要來源，中央政府一定要嚴(yán)厲打擊私自抬高地價的行為以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的腐敗行為，提高地方政府對抑制房價上漲的重要性的認(rèn)識。另一方面，各級政府要制定嚴(yán)格的土地供給監(jiān)管機制，建立規(guī)范的土地交易信息系統(tǒng)，及時公布土地交易的有效信息。

5.2 提供多種的住房供給

健康二手房市場在一定程度上可以促進一手房市場的發(fā)展。對于消費水平高的消費者多鼓勵購買一手房；對于條件差點的消費者可以選購二手房。此外，在發(fā)展商品房的同時，還要重視提供廉租房，確保房地產(chǎn)供給的多樣化，形成階梯狀的住房消費結(jié)構(gòu)。這樣，在解決低收入消費者的住房問題的同時還有助于化解社會矛盾。

5.3 平衡供給和優(yōu)化結(jié)構(gòu)

我國必須采取各種各樣的調(diào)控手段把握好總量平衡，及時有效地進行宏觀調(diào)控，形成具有一定限度的買方市場，確保庫存狀態(tài)相對合理，有充分的流轉(zhuǎn)。根據(jù)不同的市場需求和不同的社會消費水平，調(diào)整各種類型商品房的供應(yīng)量，優(yōu)先要保障經(jīng)濟適用住房的有效供應(yīng)，重視中低收入者的住房需求，也要平衡不同社會層次的住房需求，確保合適的產(chǎn)品銷路以及有效的供給。

5.4 完善政府的干預(yù)機制

我國政府應(yīng)該就房地產(chǎn)商惡意操縱市場或發(fā)放錯誤信息的形式，采取相應(yīng)的措施進行疏導(dǎo)、遏制和打擊。要運用經(jīng)濟、行政和法律等手段限制和打擊惡意炒房的人，應(yīng)嚴(yán)厲制裁中介機構(gòu)造謠惑眾、散布虛假信息的行為。同時，為了遏制一些不良行為的發(fā)生，還需要采取相關(guān)的疏導(dǎo)性政策，例如吸引房開企業(yè)等社會資金進入公租房建設(shè)領(lǐng)域，引導(dǎo)高端房地產(chǎn)進行投資。

6 小結(jié)

綜上所述，在城市化的進程中，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，但房地產(chǎn)發(fā)展還不夠穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場還有待完善，需要政府和相關(guān)部門根據(jù)城市化進程中房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點，采取完善房地產(chǎn)的干預(yù)機制、規(guī)范宏觀調(diào)控的手段等有效措施，促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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