□文/丁海云

（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué) 北京）

前言

西方經(jīng)濟學(xué)理論上習(xí)慣把住房歸結(jié)到投資下，而現(xiàn)實生活中住房支出又具有消費的性質(zhì)。在居民可支配收入一定的情況下，居民住房支出的增加將降低其他消費需求的支出水平。房價不合理的高增長與居民收入水平嚴重脫節(jié)，大大抑制了消費水平的增加。本文通過研究北京居民住房支出與消費支出的關(guān)系驗證北京市高房價對居民消費水平的擠出效應(yīng)。

一、北京高房價成因分析

（一）供求嚴重不平衡。首先，我們把對商品房的需求簡單地分為居住需求和投機需求，這樣居住需求就只包含所說的剛性需求，這部分需求不會因為價格的提高而消失，過高的房價只會暫時抑制部分低收入者的需求。在土地供應(yīng)量不變的情況下需求居高不下形成的供求不平衡提高了北京的房價上漲趨勢；其次，投機需求對于推高北京市房地產(chǎn)市場商品房價格方面起到重要的作用，由于人民幣持續(xù)升值的特點外資大量涌入國內(nèi)，大量外資投機于國內(nèi)房地產(chǎn)市場和股市；最后，在國內(nèi)保障體系的不完備和金融體制發(fā)展不健全的情況下，房地產(chǎn)市場成為國內(nèi)資金的最佳選擇。

（二）土地供應(yīng)不足是房價上漲的主要原因。土地作為一種稀缺的資源本身供給就存在缺乏彈性的特點，而在我國土地供應(yīng)一般由地方政府控制，這樣就形成了供給的畸形。政府出讓土地后，開發(fā)商為了獲取高額的壟斷利潤經(jīng)常又出現(xiàn)囤地的現(xiàn)象，加劇了商品房市場的供不應(yīng)求現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)的壟斷經(jīng)營。相比較購房消費者而言，各地房地產(chǎn)生產(chǎn)商實質(zhì)上已經(jīng)形成了市場上的賣方壟斷。在土地高出讓成本和高額利潤的驅(qū)使下房地產(chǎn)商傾向于達成壟斷勢力集團。開發(fā)商不僅對出售的商品房形成高價格壟斷，而且干預(yù)房屋租賃市場，使得剛性需求下沒有能力購買房屋的消費者承擔(dān)高額的租房成本。

二、預(yù)期

預(yù)期在價格形成過程中具有十分重要的作用，而在北京市高房價的形成過程中甚至是推波助瀾的。一方面居民住房剛性需求在已經(jīng)形成的上漲預(yù)期里被釋放，從而對房地產(chǎn)市場供求形成更大壓力；另一方面投機需求在上漲預(yù)期的有利可圖情況下增加，使投機者對北京房地產(chǎn)市場更加青睞。

三、雙向擠出效應(yīng)理論分析

（一）理論分析中相關(guān)變量的選取。在研究居民住房支出影響消費水平時，選取的理論分析基礎(chǔ)是凱恩斯的絕對收入假說，這主要源于北京市房地產(chǎn)市場的特殊性。永久收入消費理論中的永久收入或生命周期消費理論的財產(chǎn)性收入在北京市居民購置房產(chǎn)時并不會起到?jīng)Q定性的作用。

不考慮財產(chǎn)性收入的原因：房價上漲的財富效應(yīng)并不能夠立刻轉(zhuǎn)化為居民收入，新的房地產(chǎn)調(diào)控措施“國五條”提高了交易成本。存在一套住房的家庭，即使房價上漲到很高程度，由于居住習(xí)慣、交通和地理位置等和其他社會因素影響，并不能導(dǎo)致居民出售自有住房獲得收入。因此，轉(zhuǎn)換另一套房產(chǎn)的交易成本會很高，以至于居民不會因為價格上漲而輕易變賣自有住房。不考慮永久收入的原因在于新的調(diào)控措施下居民購置房產(chǎn)多用于自住而非投機需求，而不論是全額付款還是分期購房居民都會受到流動性限制，由于居民的有限理性并不能準確預(yù)期永久收入，甚至在我國社會保障體系的不健全下扭曲了人們的預(yù)期，造成永久收入并不可靠的結(jié)論。如果是全額付款購房自然這部分支出占據(jù)居民絕大部分可支配收入，必然造成相應(yīng)的消費支出擠出，而由于受到流動性限制永久收入并不能填補現(xiàn)時的貸款壓力，也不能避免由此造成的消費擠出效應(yīng)。

（二）雙向擠出效應(yīng)的定義。通常的擠出效應(yīng)只是研究一項經(jīng)濟活動的當(dāng)期的擠出效應(yīng)，而忽視了對經(jīng)濟作用的前期和后期的雙向擠出效應(yīng)，在高房價對消費者消費支出的擠出效應(yīng)中如果只研究當(dāng)期擠出效應(yīng)，則消費者的擠出效應(yīng)被嚴重縮小，導(dǎo)致的結(jié)果就是嚴重偏離現(xiàn)實經(jīng)濟實際。消費者的經(jīng)濟活動是一個連續(xù)的整體，消費的長期低迷對經(jīng)濟產(chǎn)生較大的影響。本文認為，房價過高對于居民消費消費水平的擠出效應(yīng)是雙向的，不僅僅是當(dāng)期的擠出，而且是前向擠出和后向擠出的。假設(shè)當(dāng)期為T時期，則前一期消費時間為T-1時期（廣義上也將T-1期視為消費者消費支出受到消費者住房支出影響的前幾期），后一期消費為T+1期（廣義上也將T+1期視為消費者的消費受到T期住房支出影響的后幾期）。

1、T-1時期的擠出效應(yīng)的作用機理來源于消費的理性預(yù)期。理性的消費者對于自己的住房支出將會依據(jù)以往的房地產(chǎn)市場房價做出相應(yīng)的預(yù)測，理性的消費者將在購房支出的前幾年進行儲蓄，除去為購房的儲蓄剩下的部分中預(yù)防性儲蓄占據(jù)大部分，預(yù)防性儲蓄根據(jù)其特點并不能直接形成消費，這種儲蓄不僅是為完成跨時期消費而儲蓄，更是為以后各時期臨時性支出和意外支出而做的準備。在居民可支配收入一定的情況下增加儲蓄意味著消費者要減少消費，這樣較高的房價通過提前儲蓄的形式對消費者的消費水平形成了前向擠出效應(yīng)。

2、T+1時期的擠出效應(yīng)作用機理源于流動性限制。首先，全額付款型消費者在儲蓄達到一定規(guī)模且住房需求迫切時進行了購房活動，這意味著消費者將缺乏必要的資金用于其他消費活動，而且在購房活動發(fā)生后的住房裝修等隱性房價也開始發(fā)揮作用，抑制了居民的消費水平；其次，選擇分期付款的消費者顯示出擠出效應(yīng)更強的沖擊效果。消費者首先要完成高額的首付款，然后在較高的住房貸款壓力下簽訂長期分期付款合同。分期付款在長期利率的條件下造成高于全款購房的事實，并且分期付款的簽訂意味著消費者對未來收入的部分剔除，顯然這必將導(dǎo)致消費者消費活動的減少，產(chǎn)生長期的后向擠出效應(yīng)。高房價下分期付款導(dǎo)致的后向擠出效應(yīng)更加嚴重也源于消費對經(jīng)濟的影響，消費的下降導(dǎo)致經(jīng)濟增長受限，具體在我國表現(xiàn)為內(nèi)需不足。內(nèi)需不足甚至是消費需求的下降導(dǎo)致經(jīng)濟增長放緩，進而加重購房者還款壓力及可支配收入水平，從而形成消費降低與可支配收入減少的惡性循環(huán)。

3、雙向擠出效應(yīng)從整體上降低了居民消費的邊際消費傾向。在收入水平較低的情況下邊際消費傾向隨可支配收入的上升而上升，但在購房支出后居民的可支配收入降低到很低的水平之上，加上部分分期購房者長期的貸款壓力影響，理性的消費者不得不改變其消費計劃甚至是消費習(xí)慣，這樣在長期中降低了居民的邊際消費傾向。

四、雙向擠出效應(yīng)對經(jīng)濟的影響

（一）經(jīng)濟發(fā)展畸形。高房價產(chǎn)生的雙向擠出效應(yīng)導(dǎo)致消費者的消費需求下降，在我國首要的表現(xiàn)就是內(nèi)需不足。目前，按照有效需求管理理論看，我國經(jīng)濟未來發(fā)展的最大潛力在于內(nèi)部需求，居民的消費需求將起到至關(guān)重要的作用。消費的雙向擠出效應(yīng)造成內(nèi)需不足，使經(jīng)濟發(fā)展缺乏內(nèi)在的動力，反過來經(jīng)濟的不景氣又會對居民可支配收入產(chǎn)生負面影響，進一步降低居民消費，形成一種惡性循環(huán)。

（二）社會的不公平分配現(xiàn)象加重。房地產(chǎn)市場的高價格造成的社會不公平再分配不僅指物質(zhì)財富的不公平，也包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共資源的不公平再分配，最終的結(jié)果就是社會貧富差距的進一步拉大。首先過高的房價實際上在執(zhí)行著新一輪的財富再分配。

對于其他社會公共資源的不公平再分配也不容忽視。一般認為，窮人的邊際消費傾向高于富人的邊際消費傾向，在過高的房價壓力下，窮人的邊際消費傾向受到購房支出的影響而降低，在收入較低的情況下加上更低的邊際消費傾向?qū)е铝斯ば诫A層在勞動力再生產(chǎn)上的劣勢更加明顯了。一方面工薪階層在高房價的壓力下受流動性約束無法為自己或子女提供更好的教育條件；另一方面即使工薪階層有決心去接受更好的教育條件，由于北京市教育資源與住房市場的特殊結(jié)合現(xiàn)狀，作為稀缺資源的學(xué)區(qū)房價格也成為工薪階層購買的障礙。這種公共資源的不公平再分配更加劇了貧困傳遞的軌跡，形成低收入陷阱。

五、結(jié)論和建議

以絕對收入假說和預(yù)期理論分析的結(jié)果顯示，北京市高房價對居民消費水平具有明顯的擠出效應(yīng)，而且這種擠出是雙向的。高房價擠占了居民可支配收入中用于生活消費的那部分必須指出，造成居民生活質(zhì)量下降。住房價格上漲預(yù)期的形成在一定程度上加劇了這種情況。過高的房價不僅對居民經(jīng)濟生活造成影響，而且極大地造成了其他方面的社會不公平，如教育、醫(yī)療不公等。

對于這種社會不公，政府必須做出有效對策。首先，供求不均衡是造成以上問題的根源，政府必須采取高度重視。對于商品房和保障房供應(yīng)必須增加，這樣才能有效控制商品房價格過快上漲勢頭。提高經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，打擊投機房地產(chǎn)的各種行為，規(guī)范房地產(chǎn)中介的各種變相違規(guī)，達到政策的有效執(zhí)行；其次，居民消費水平的被擠出在很大程度上與居民收入水平相關(guān)，努力提高居民收入尤其是低收入者居民收入，政府必須強化收入二次分配的公平性以及創(chuàng)新更加公平的收入二次分配方式；最后，必須高度重視預(yù)期的作用，引導(dǎo)市場建立正常的價格預(yù)期，合理的房地產(chǎn)價格預(yù)期將會對房價的引導(dǎo)起到積極作用。

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