□文/牛麗云 劉玲璞

（河北農(nóng)業(yè)大學城鄉(xiāng)建設學院 河北·保定）

租賃型保障房一般只租不售，租金水平低，資金回籠速度慢，屬于微利項目，不能滿足開發(fā)商的利潤要求，開發(fā)商沒有投資動力。租賃型保障住房屬于福利住房，本應由政府出資建設，但租賃型住房不能實現(xiàn)滾動開發(fā)，投資額巨大，政府沒有能力籌措全部資金。2012年保定市保障性租賃住房建設目標是廉租房2，000套，公租房10，000套，約需資金投入12億元。政府投入30%，還有70%約8.4億元的資金缺口，保障性租賃房的可持續(xù)開發(fā)問題相當嚴峻。因此，保障性租賃房融資問題是租賃型保障房建設的難點，也是住房保障制度能否順利實施的關鍵。

一、日本租賃型住房融資模式啟示

（一）日本租賃型住房融資模式。日本實行住房供應雙軌制，中低收入群體納入國家住房保障體系，高收入群體通過房地產(chǎn)市場購買住房。日本的保障住房包括租賃型和出售型，租賃型住房針對低收入群體和中等收入群體，出售型住房針對中等收入群體。租賃型住房的開發(fā)者包括地方、中央公團和私人開發(fā)商，地方、中央公團的建設資金來自地方、中央政府的財政補貼和住房金融公庫，私人開發(fā)商開發(fā)的符合政府標準的租賃住房資金主要來自住房金融公庫。住宅金融公庫在租賃型保障房建設中行使資金融通職能，是租賃型住房建設資金的最主要提供者。住宅金融公庫承擔向建房符合國家標準規(guī)定的公團公營企業(yè)或民營企業(yè)以及住房政策導向者提供長期低息貸款的義務，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左右，利差損失由政府財政部承擔。

（二）日本租賃型住房資金來源實質——國民儲蓄資金。日本住房金融公庫成立于1950年，是政府全額出資的政策性金融機構，為應對日本戰(zhàn)后面臨的住宅嚴重短缺局面而設立。公庫成立初期，每年提供的貸款為8萬套住宅左右，隨后規(guī)模迅速擴大，1970年時達到年25萬套，高峰的1994年達到了95萬套左右，之后一直保持在50萬套左右的規(guī)模。到2001年年末為止，利用公庫貸款建造的住宅總數(shù)已達到1，890萬套。住房金融公庫為保障性住房的建設提供了充足的資金，為日本住房問題的解決起到至關重要的作用。

住宅金融公庫的資本金全部來自政府注資，其運營資金來源主要有四個方面：一是政府投融資體制貸款；二是政府的息差補貼；三是以公營特殊法人發(fā)行的特殊債券；四是回收的借貸資金。四個方面的資金來源中政府投融資體制貸款是最主要來源。日本的投融資體制是將長期的郵政儲蓄、國民養(yǎng)老金和簡易人壽保險等靠國家信用歸集起來的資金與財政預算資金相協(xié)調(diào)，有償借貸給公共團體以及符合國家住房政策的民間住宅開發(fā)企業(yè)或個人。日本年度投融資資金計劃中郵儲系統(tǒng)資金占50%，而郵儲系統(tǒng)資金主要來自銀行儲戶的個人儲蓄存款，因此國民儲蓄存款是日本投融資體制貸款的主體，也是住宅金融公庫的最主要資金來源。郵政儲蓄是國家壟斷銀行，有國家信用擔保，存款利率高于商業(yè)銀行，所以郵政儲蓄是日本國民私人儲蓄存款的主要存放地，歸集的存款占個人存款總額的30%。郵政儲蓄存款利率固定，存期10年，但半年后可以自由存取。追本溯源，國民儲蓄資金是日本租賃型住房建設的源泉和支撐，因此從根本上說，日本租賃型住房融資的實質是居民儲蓄融資。

二、保定市保障性租賃房居民儲蓄融資模式構想

（一）構建保定市保障性租賃房政策性金融機構——保定市住房保障銀行。利用居民儲蓄進行保障住房融資，首先必須要建立具有金融職能的融資機構。該機構應為政府政策性金融機構，體現(xiàn)并執(zhí)行政府的住房保障政策與制度，負責保障性住房資金的歸集、使用和償還。該機構可暫定名為保定市住房保障銀行，該行可以保定市公積金中心為依托進行擴充改組，其資本金來自兩個方面：一是市公積金中心的增值收益；二是政府保障性租賃房補貼資金。保定市公積金增值收益保守估計為5億元（2010年保定市住房公積金增值收益9，073.64萬元），十二五規(guī)劃要求保定市5年內(nèi)建成廉租房0.8萬套，公租房2萬套，其他保障住房2.94萬套，合計保障住房5.74萬套，需要資金約70億元，按照保障住房資金30%計算，政府補貼資金約21億元，則資本金總額為26億元。按照8%的資本充足率和75%的存貸比率測算，可以募集存款243.75億元，超過了保障住房建設需要的資金數(shù)量。這樣不但解決了租賃房住房建造過程中的融資難題，同時可以滿足其他類型保障性住房的資金需求。

保定市住房保障機構建立后，可把公積金存貸款業(yè)務轉入該機構進行，充分發(fā)揮住房保障機構的保障作用。保障銀行能否歸集足夠的儲蓄存款是該模式成功與否的關鍵，因此政府需要出臺相應法規(guī)政策，允許該行以高于商業(yè)銀行的存款利率吸納資金，從而保證有充足的存款額度。

（二）居民儲蓄存款的可利用性

首先，保定市居民儲蓄存款數(shù)額充足。目前，我國經(jīng)濟增長放緩，股市、期貨等投資風險增加，投資人虧損現(xiàn)象非常普遍，大量資金退出市場。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越大，居民的房地產(chǎn)投資也大受限制，金融機構的理財產(chǎn)品收益也不斷下滑。居民的投資途徑非常有限，然而居民的剩余資金卻高速增長，投資無門的情況下，儲蓄成為人們的最優(yōu)選擇。保定市2011年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額高達2，289.1億元，比年初增長13.1%。借鑒日本保障房利用居民儲蓄融資的經(jīng)驗，政策性金融機構理論上只需吸引5%的儲蓄資金就可以滿足保定市十二五期間全部保障住房建設資金的需求。所以，從資金數(shù)量上講，利用居民儲蓄資金進行保障性租賃住房融資是非常充足的。

其次，該模式下居民的期望收益可以得到滿足。據(jù)調(diào)研，目前居民投資的期望收益率大致在5%～6%，公租房的租金水平約為市場租金的70%左右，投資收益率約為5%～6%，可以滿足該模式下居民投資收益期望的要求；廉租房的租金水平很低，可以由政府進行租金補貼，達到5%～6%的投資收益率。因此，居民儲蓄的投入收益預期是可以滿足的，對于廣大居民來說可以形成巨大的吸引力。通過政策性金融機構的運作，將租金（包括政府租金補貼）轉化為居民儲蓄利息收入，實現(xiàn)保障性租賃住房的建設和使用的順利進行，同時這種融資模式又開拓了一種較高收益的投資模式，為居民提供了較高收益低風險的投資渠道，對于社會穩(wěn)定與和諧會起到積極的作用。

（三）居民儲蓄融資模式下建設資金的償還。租賃型保障房是中低收入群體的基本生活福利保障，所以建設資金本應由政府支付。居民儲蓄融資模式中，政府利用少量資金解決了一時難以籌措的建設資金，支撐了保障型租賃住房的可持續(xù)開發(fā)。該模式不但為租賃型保障房籌措了充足資金，同時為政府提供了充裕的時間償還建設資金。償還資金應列入政府的財政預算，由政府每年撥付給政策金融機構。

（四）居民儲蓄融資模式結構。居民儲蓄融資結構中，住房保障銀行居于核心地位，保障銀行以政府30%的保障房建設資金和公積金投資收益為資本金構建，其資金來源有：居民儲蓄資金、政府房租補貼、政府償還資金、承租人租金，政府房租補貼和承租人租金將作為利息支付給儲蓄居民，居民儲蓄資金是租賃型保障房主要的建設資金來源。運用這種模式，政府可以利用30%的建設資金撬動所有租賃型保障住房的建設，可利用資金超出租賃性保障房建設需要的部分還可以借貸給中等收入群體或投入其他類型保障房建設，從根本上解決了保障房融資問題。同時，通過保障銀行吸納居民儲蓄存款，并且以較低的利率貸給中低收入的購房人，一定程度上又實現(xiàn)了儲蓄居民之間的互助購房。因此，居民儲蓄融資模式既充分運用了政府資金的放大效應，又建立起居民間的互助機制，模式的構建思路具有一定現(xiàn)實性。

三、結束語

如同日本二戰(zhàn)后的經(jīng)濟增長模式一樣，我國經(jīng)歷了高投入、高積累、低福利的快速經(jīng)濟增長期，經(jīng)濟實力和經(jīng)濟水平有了長足的發(fā)展，但是這個階段的發(fā)展是基于對人們福利掠奪的基礎之上。隨著社會經(jīng)濟積累的形成，城市化的加快，人們生活水平提高，住房保障成為政府為中低收入群體提供的最基本福利之一。租賃型保障住房資金需求巨大，收益低，需要低成本資金的支撐，政府提供資金是最優(yōu)方案，但是政府無力提供全部資金，資金缺口很大，所以尋求低成本的充足的資金成為租賃型保障住房建設的關鍵。在所有資金中，居民儲蓄資金的融資成本最低，并且保定市又具有充足的居民儲蓄資金，因此構建居民儲蓄融資模式是租賃型保障住房融資的新探索，也為解決保障房融資問題提供了新思路。

［1］2012年保定市住房保障工作責任目標［EB/OL］.http：//www.hebjs.gov.cn/hbzfbz/jsjh/201206/t20120612_139638.htm，2012.6.12.

［2］林家彬.日本公共住宅供給政策及其啟示［J］.城市住宅，2007.12.

［3］汪利娜.日本住房金融公庫住房保障功能的啟示［J］.經(jīng)濟學動態(tài)，2010.11.