張 進(jìn) 張志富

(1.中鋼集團(tuán)工程設(shè)計(jì)研究院有限公司石家莊設(shè)計(jì)院，河北石家莊 050021;2.北京中景恒基城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，北京 100000)

0 引言

為了提高可持續(xù)發(fā)展的水平，從20世紀(jì)末起我國(guó)就開始致力于既保證經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，又協(xié)調(diào)其與環(huán)境關(guān)系的努力。這些工作主要是從保護(hù)生態(tài)平衡，重視提高國(guó)家科技實(shí)力，選擇資源節(jié)約型的發(fā)展方式等等方面展開?？沙掷m(xù)發(fā)展作為我國(guó)的基本國(guó)策之一，已深入到社會(huì)的方方面面，住宅小區(qū)也不例外，近年來針對(duì)住區(qū)提出的生態(tài)、智能、綠色等建設(shè)目標(biāo)，都是可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的體現(xiàn)。

隨著我國(guó)信息技術(shù)的發(fā)展，住區(qū)的智能化已在全國(guó)得到發(fā)展，智能化住區(qū)已從過去單純的炒作概念，向?qū)嵸|(zhì)建設(shè)階段推進(jìn)，并取得了一定的成果，根據(jù)相關(guān)研究，我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)新建住宅中，70%都建設(shè)有各類的智能化系統(tǒng)，20%的住宅按照完全智能化系統(tǒng)建設(shè)［1］。但在智能住區(qū)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多問題，我們應(yīng)該正視這些存在的問題，分析這些問題，找出合理的應(yīng)對(duì)策略，以保證我國(guó)住區(qū)智能化的更好更快發(fā)展。

1 智能住區(qū)的概念及其發(fā)展

智能住區(qū)是隨著現(xiàn)代通信技術(shù)的發(fā)展，為改善住區(qū)環(huán)境而出現(xiàn)的新概念，一般是指充分利用計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)范圍的基礎(chǔ)設(shè)施和功能設(shè)施的數(shù)字化、智能化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)小區(qū)服務(wù)和管理的最優(yōu)化［2］。世界范圍內(nèi)，20世紀(jì)80年代初，家用電器進(jìn)入普通家庭，形成住宅的電子化HE(Home Electronics);80年代中期，通信設(shè)備與家電設(shè)備、安保設(shè)備等功能結(jié)合后，形成了住區(qū)自動(dòng)化HA(Home Automation);80年代后期，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)了對(duì)住區(qū)中各種通信、安保設(shè)備通過總線技術(shù)進(jìn)行控制與管理，初步實(shí)現(xiàn)了住區(qū)的智能化［3］。在我國(guó)，智能住區(qū)建設(shè)起步稍晚，始于20世紀(jì)90年代，是在小康住宅的基礎(chǔ)上形成的，在21世紀(jì)得到了很好的發(fā)展。

2 我國(guó)智能住區(qū)現(xiàn)存問題分析

我國(guó)智能住區(qū)發(fā)展的階段正趕上住宅商品化的改革階段，很多智能住區(qū)都是房地產(chǎn)開發(fā)商為銷售住宅而提出的“概念”，建設(shè)水平和質(zhì)量均參差不齊。隨著時(shí)間的推移，很多問題開始出現(xiàn)，為使智能住區(qū)更好的發(fā)展，下文對(duì)智能住區(qū)出現(xiàn)的主要問題進(jìn)行梳理。

2.1 系統(tǒng)不完善，設(shè)備質(zhì)量差

從20世紀(jì)90年代，我國(guó)建筑電氣工程領(lǐng)域提出住區(qū)智能化，很多房產(chǎn)商以此為賣點(diǎn)，大肆宣傳智能社區(qū)的概念，但在實(shí)際建設(shè)中，房產(chǎn)商為降低成本，很少花費(fèi)巨資進(jìn)行建設(shè)，即使建設(shè)也多采購(gòu)成本較低的設(shè)備，造成很多設(shè)備投入初期可以使用，沒過多久就不能正常工作，且建筑工程界對(duì)智能住區(qū)的建設(shè)也缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，如何建設(shè)與維護(hù)也一直在探索中。同時(shí)，社會(huì)信息化大環(huán)境也沒有建立，因此在2000年以前的一些項(xiàng)目都屬于探索性的試點(diǎn)工程，實(shí)際運(yùn)行中存在著各種各樣的問題［1］。如工程質(zhì)量低，運(yùn)行成本高，實(shí)用價(jià)值差等情況，近兩年來，由于政府對(duì)住宅建設(shè)非常重視，業(yè)界也制定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量有所提高，但系統(tǒng)仍待完善，設(shè)備質(zhì)量差的問題還不同程度的存在。

2.2 惡性競(jìng)爭(zhēng)，可持續(xù)性差

隨著社會(huì)信息化平臺(tái)的發(fā)展，多種寬帶接入技術(shù)日趨成熟，各家通信營(yíng)運(yùn)商競(jìng)相向住宅小區(qū)奉獻(xiàn)服務(wù)，以免費(fèi)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)工程的優(yōu)惠來爭(zhēng)取市場(chǎng)，房產(chǎn)開發(fā)商為降低建設(shè)成本，有些小區(qū)建設(shè)初期同時(shí)進(jìn)入多家通信接口，如圖1所示，已建成的某住宅樓的樓梯間內(nèi)掛滿了各家的設(shè)備箱，每戶裝入了多家信息插孔。雖然這些通信運(yùn)營(yíng)商都盡心盡力的提供各類服務(wù)，但實(shí)際寬帶用戶的開通率仍然較低，而且還要被多家運(yùn)營(yíng)商分?jǐn)偅谛б婵上攵?。如果這樣長(zhǎng)期無序競(jìng)爭(zhēng)，通信環(huán)境不能合理發(fā)展，企業(yè)不能生存，很難維持住區(qū)信息環(huán)境的良性發(fā)展。

2.3 后期管理不到位

智能化住區(qū)建成，只是智能社區(qū)建設(shè)的開始，智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后，需要正確的管理與有效的維護(hù)，并且在運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)不足，不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，完善其智能化系統(tǒng)。與住宅的生命周期相比，智能化系統(tǒng)的壽命短得多，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，住宅建筑的生命周期有50年～70年，而智能化系統(tǒng)，每隔8年～12年就需更新一次，為了商業(yè)利益，房地產(chǎn)開發(fā)商在住區(qū)建設(shè)初期十分重視這些智能化系統(tǒng)建設(shè)，而對(duì)其運(yùn)行與維護(hù)則很少考慮［1］。目前多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司是以應(yīng)聘方式進(jìn)入小區(qū)，雖然住區(qū)在建設(shè)之初為他們提供了一定的技術(shù)裝備，但他們對(duì)這些高新技術(shù)的產(chǎn)物并不感興趣，對(duì)其維護(hù)也不到位。如圖2所示，有些小區(qū)雖在建設(shè)初期安裝了住區(qū)安防系統(tǒng)，但由于管理缺失，這些設(shè)備很快就被損壞或停用。物業(yè)管理是以服務(wù)取得收益的薄利行業(yè)，內(nèi)部很難配備計(jì)算機(jī)維護(hù)、通信等行業(yè)的專業(yè)人才，因此對(duì)這些系統(tǒng)的維護(hù)、升級(jí)也很難做到。

圖1 住宅內(nèi)的信息管理單元

圖2 小區(qū)安防系統(tǒng)

3 改善策略

3.1 采用成熟技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量

在智能住區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商不應(yīng)只是從商業(yè)的角度來進(jìn)行宣傳，對(duì)其智能系統(tǒng)的建設(shè)不聞不問，在住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)方面應(yīng)采用比較成熟的技術(shù)和產(chǎn)品，同時(shí)也應(yīng)注意到有些產(chǎn)品是為不同年齡、文化程度的人群服務(wù)，必須考慮產(chǎn)品操作簡(jiǎn)單和維護(hù)的方便。在智能設(shè)備的選擇時(shí)，開發(fā)商不應(yīng)只從降低成本的角度考慮，使用價(jià)低質(zhì)劣的產(chǎn)品，應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)備與產(chǎn)品。

3.2 優(yōu)化智能系統(tǒng)管理

智能住區(qū)建設(shè)應(yīng)該依據(jù)國(guó)家有關(guān)數(shù)字化、智能化的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范來進(jìn)行，在建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮各系統(tǒng)的優(yōu)化，只有社區(qū)內(nèi)的各智能子系統(tǒng)優(yōu)化運(yùn)行，才能保證住區(qū)智能系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，其中，智能住區(qū)的子系統(tǒng)主要包括電力系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)和綜合布線系統(tǒng)、單元可視對(duì)講系統(tǒng)和防盜監(jiān)控系統(tǒng)、住宅三表自動(dòng)記錄系統(tǒng)及汽車自動(dòng)管理系統(tǒng)［4］。在住區(qū)建設(shè)初期，應(yīng)該對(duì)這些系統(tǒng)進(jìn)行綜合的優(yōu)化設(shè)計(jì)，在住區(qū)內(nèi)布線時(shí)應(yīng)綜合考慮各方面的因素，防止各系統(tǒng)間出現(xiàn)沖突及各子系統(tǒng)內(nèi)部出現(xiàn)不良的競(jìng)爭(zhēng)。

3.3 深化物業(yè)管理

住區(qū)智能化是與科技的發(fā)展分不開的，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，智能住區(qū)物業(yè)管理的科技含量也越來越高。因此，對(duì)管理人員的專業(yè)性和技術(shù)性要求也相應(yīng)的提高，住區(qū)的物業(yè)管理人員應(yīng)具備較高的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，才能使智能住區(qū)的物業(yè)管理順利進(jìn)行。但通過前文分析可知，物業(yè)管理公司都是通過招標(biāo)的方式進(jìn)駐住區(qū)的，所以很難有充足專業(yè)人員，因此應(yīng)該以外部招聘與內(nèi)部培訓(xùn)相結(jié)合的方法解決。網(wǎng)絡(luò)工程師、程序員等計(jì)算機(jī)專業(yè)人員應(yīng)外部聘請(qǐng)，弱電工程師、技術(shù)工人、保安人員應(yīng)以內(nèi)部培訓(xùn)為主。物業(yè)的行政主管部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，嚴(yán)格要求，使物業(yè)管理步入專業(yè)化和正規(guī)化運(yùn)行的軌道［5］。

4 結(jié)語(yǔ)

通過住區(qū)的智能化建設(shè)，可以有效改善住區(qū)的自動(dòng)化水平，提高居民的生活質(zhì)量，但通過分析發(fā)現(xiàn)，目前智能住區(qū)建設(shè)還存在很多問題。為使智能住區(qū)能良性發(fā)展，對(duì)智能住區(qū)的問題應(yīng)深入分析，針對(duì)問題提出切實(shí)有效的解決辦法，將有利于智能住區(qū)的健康發(fā)展。

［1］程大章.智能化住宅小區(qū)的發(fā)展方向［J］.住宅科技，2002(8):18.

［2］錢 健，譚偉賢.數(shù)字城市建設(shè)［M］.北京:科學(xué)出版社，2007:258.

［3］馬鴻雁，陳志新，何偉良.我國(guó)智能化住宅小區(qū)發(fā)展綜述［J］.北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2003(1):25-26.

［4］單敏華.住宅小區(qū)智能化［J］.建筑設(shè)計(jì)與智能住宅，1999(2):51-51.

［5］王 遠(yuǎn).智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理研究［J］.建筑管理現(xiàn)代化，2006(1):8-10.

［6］李長(zhǎng)虹，李 茹.智能化設(shè)計(jì)在住宅建筑中的應(yīng)用［J］.天津城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009(1):56-57.

［7］建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心.智能建筑技術(shù)與應(yīng)用［M］.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2001.