◎ 本刊記者 黎林峰

在連續(xù)多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)的熱度在緩慢的降溫。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體提出了新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想，房地產(chǎn)迎來歷史時刻，轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新成為這個行業(yè)時髦的詞匯。中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰曾在“第三屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”上大聲疾呼：“房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步。”

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展闖出的一匹“黑馬”，當(dāng)旅游遭遇地產(chǎn)，財富仿佛在瞬間放大千萬倍，不可避免地吸引了巨大資金的進入。媒體報道，當(dāng)前已經(jīng)有超過萬元元資金進入旅游地產(chǎn)角逐天下，高爾夫球場、滑雪場、鄉(xiāng)土人文各類旅游地產(chǎn)產(chǎn)品競相演出。地產(chǎn)大鱷潘石屹在海南博鰲發(fā)聲：旅游應(yīng)更貼近自然。旅游地產(chǎn)這艘滿載數(shù)萬億巨資的大船究竟該駛向何方？

傳統(tǒng)住宅市場最后的輝煌

7月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)黃金銷售季的開端——金九銀十的熱身月，歷年在這個月份住宅市場銷售量均有不俗表現(xiàn)，今年的市場表現(xiàn)卻沒有以往的輝煌。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從7月首周開始，一手住宅銷量環(huán)比持續(xù)下滑，7月15日-19日這一周下滑幅度顯著收窄。從重點城市成交數(shù)據(jù)來看，這一周成交量與六月周均水平相比下滑17%，與今年累計周均相比下滑16%。銷量單周環(huán)比，機構(gòu)重點監(jiān)控的28個城市整體減少7%，其中，4個一線城市減少4%，8個二線城市減少9%，16個三線城市減少7%。銷量單周同比，28個城市整體減少15%，其中，4個一線城市減少36%，8個二線城市減少1%，16個三線城市減少16%。銷量累計同比，28個城市整體增長40%，其中，4個一線城市增長26%，8個二線增長38%，16個三線城市增長47%。

分析認為，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，銀根緊縮、土地供應(yīng)緊縮，新國五條細則地方版相繼出臺，限購限貸政策短時期內(nèi)不會放松，房地產(chǎn)行業(yè)向著規(guī)范化、全面化和持續(xù)化的方向發(fā)展，粗放型的增長、單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)模式顯然已經(jīng)走到了盡頭，在供應(yīng)和需求的雙重重壓下，住宅市場的黃金歲月已隨風(fēng)而逝。

首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光表示，過去的十年房地產(chǎn)業(yè)在激烈的調(diào)控和變革中經(jīng)歷了空前的成長，隨著城鎮(zhèn)化的深入，未來二十年還將持續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。然而，單一的產(chǎn)品模式受到了前所未有的挑戰(zhàn)，住宅產(chǎn)品也受到了前所未有的挑戰(zhàn)。綜合運營模式將成為成長道路的模式選擇，迎接中國下一步房地產(chǎn)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)，模式的轉(zhuǎn)換已迫在眉睫。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授認為，基本上可以說地產(chǎn)爆發(fā)式的增長已經(jīng)結(jié)束了，2013年是中國銀行業(yè)最后一次兩位數(shù)的增長，今后銀行會跟房地產(chǎn)一樣，進入個位數(shù)的增長，始于地產(chǎn)和銀行的時代已經(jīng)過去，未來必須學(xué)會數(shù)理化，學(xué)會實體經(jīng)濟。

商業(yè)地產(chǎn)：帶刺的玫瑰

住宅市場備受擠壓，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)新的熱點。目光敏銳的開發(fā)商早在席卷全球的金融危機來臨之時開始把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。

提到商業(yè)地產(chǎn)幾乎毫不費力地會想到以“萬達廣場”揚名的大連萬達。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)公司成立于2002年9月，2009年12月公司整體變更為股份有限公司，成為大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺。商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理成為該公司的主營業(yè)務(wù)，其核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。

截至2012年底，113個萬達廣場在全國75個重點城市“遍地開花”，2013年還將新開業(yè)19個萬達廣場和天津萬達中心，新運營16家五星級或超五星級酒店。

大連萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式以大型購物中心為主體的商業(yè)中心、五星級及超五星級酒店的高級酒店、商業(yè)運營及物業(yè)管理的商業(yè)管理和寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售物業(yè)組成四大核心業(yè)務(wù)板塊，形成了一個有機業(yè)務(wù)整體，構(gòu)成以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運營管理發(fā)展模式。

從2010年開始的一輪又一輪的猛烈宏觀調(diào)控，讓住宅地產(chǎn)掙扎不已，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)業(yè)的救命通道。在萬達的光環(huán)照耀下，萬達的成功似乎可以輕松復(fù)制。曾經(jīng)一度，房地產(chǎn)業(yè)提到轉(zhuǎn)型即指商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)幾成房地產(chǎn)救命稻草。連專注做住宅的萬科，似乎也想試水商業(yè)地產(chǎn)。2011年6月28日萬科高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)：打造城市綜合體品牌“萬科廣場”，社區(qū)商業(yè)品牌“萬科紅”，寫字樓品牌“萬科大廈”。首個商業(yè)地產(chǎn)項目龍崗萬科廣場動工，目標(biāo)定位是打造一站式家庭購物中心，項目總面積達15萬平方米，定于2012年底開業(yè)。

一路飆升的門面和寫字樓租金更是刺激了房企投資商業(yè)地產(chǎn)的力度，過渡激烈的競爭，和大量資金的涌入，商業(yè)地產(chǎn)體量出現(xiàn)暴增式發(fā)展。

然而，一線城市商業(yè)地產(chǎn)幾近飽和。北京王府井長安街邊寸土寸金的地段是東方廣場驕傲的身影——早在二十年前外資或港資就已經(jīng)站穩(wěn)了腳跟。不是每個房企都有大連萬達的雄厚資本和深厚的政府資源。資本的大量涌入，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的競爭白熱化，二三線城市成了商業(yè)地產(chǎn)的香餑餑。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強向媒體表示，預(yù)計到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后十年里商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

二三線城市的經(jīng)濟實力和消費能力顯然無力支持豪華路線的龐大城市綜合體。地產(chǎn)圈著名人士SOHO中國董事長潘石屹也感到疑惑不解：這些本身并不富裕的二三線城市，周邊的縣市也很窮，聚合效應(yīng)無從談起，那么多綜合體建來給誰消費？

中房信的數(shù)據(jù)表明，在2011年到2015年之間，20個城市中西部城市的新城區(qū)總共近1億平方米的城市綜合體中將在這片區(qū)域誕生。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫。媒體發(fā)出了警告。

商業(yè)地產(chǎn)的潛在危險在表面的波平浪靜下如大江中的激流暗涌，業(yè)內(nèi)分析人士指出，看似風(fēng)光無限的商業(yè)地產(chǎn)實際上比住宅地產(chǎn)風(fēng)險更大。首先商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求超過住宅地產(chǎn)，在信貸方面，貸款額度最高五成，最多10年期限，開發(fā)商需要有更大的自有資金才敢涉足商業(yè)地產(chǎn)。同時其操作流程比住宅地產(chǎn)更為復(fù)雜，對操作團隊的要求更為苛刻。另外，商業(yè)地產(chǎn)的長期回報，也讓缺乏耐久力的開發(fā)商望而卻步。

無節(jié)制地資金流入和潛在的風(fēng)險，讓看起來很美的商業(yè)地產(chǎn)像帶刺的玫瑰。

旅游+地產(chǎn)，創(chuàng)新業(yè)態(tài)

集體轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，千軍萬馬過獨木橋前途與錢途兩廂迷離，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否還有另外的途徑？

《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。據(jù)不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)至少有27個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，凸顯地方政府對旅游業(yè)的重視。同時，我國已成為世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長。旅游業(yè)在“十二五”期間的發(fā)展態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

繼問鼎商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大寶座之后，萬達將下一場精彩大戲的舞臺鎖定為旅游地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)消息人士透露，早在2007年，萬達就明確把發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為集團未來10年甚至是20年的主要戰(zhàn)略方向。2010年，萬達集團董事長王健林明確表示，將旅游地產(chǎn)定位為未來萬達的支柱型產(chǎn)業(yè)。萬達在北京開發(fā)的以文化旅游為主題的特色項目“文化旅游城”，總投資額近200億元，與其之前的長白山旅游度假區(qū)投資額持平。此外，萬達還在大連、西雙版納、武漢、瑯岐島、武夷山等地投資開發(fā)度假村及文化旅游區(qū)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，萬達旅游地產(chǎn)規(guī)模已接近1700億元。

王健林表示，到2020年萬達要實現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，屆時來自房地產(chǎn)的收入要低于50%。未來萬達是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時包括購物中心、商業(yè)地產(chǎn)。旅游產(chǎn)業(yè)將是未來10年的熱門產(chǎn)業(yè)，將比城市綜合體這類的商業(yè)地產(chǎn)更有活力。萬達現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，做零售，做大萬達百貨，都是為了這個目標(biāo)努力。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)至少有27個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，凸顯地方政府對旅游業(yè)的重視。同時，我國已成為世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長。

2012年北京首創(chuàng)集團和中國青旅集團聯(lián)合進軍旅游地產(chǎn)，總投資額達300億元的“兩岸城”項目在江蘇昆山錦溪鎮(zhèn)五保湖岸線正式啟動。“兩岸城”項目定位于集高端旅游、高端房產(chǎn)、高端休閑體驗于一體的城市綜合體，總規(guī)劃面積55萬平米，整個項目計劃分5年完成整體開發(fā)建設(shè)。項目規(guī)劃范圍約45平方公里，由古鎮(zhèn)區(qū)、古鎮(zhèn)拓展區(qū)、民國城、臺灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)意觀光園區(qū)以及環(huán)湖休閑區(qū)五個主題功能區(qū)組成?！皟砂冻恰表椖吭谟行д襄\溪地理區(qū)位、資源規(guī)模、投資環(huán)境、人文底蘊等優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，將延展國際性休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光、會議中心等功能，實現(xiàn)長三角區(qū)域性旅游集散中心的大配套功能，打造根植江南水鄉(xiāng)文化價值體系的大旅游格局，預(yù)計5年之后整個項目可實現(xiàn)旅游收入200億元。

2012年10月首創(chuàng)將旗下旅游地產(chǎn)項目首創(chuàng)·瀾茵山作為其首個高端創(chuàng)新增值客戶服務(wù)項目，擬將產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、城市的全新關(guān)系納入到公司創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型的思路中。此次首創(chuàng)置業(yè)的“城市綜合營運模式”即引入酒店租賃服務(wù)理念，把業(yè)主空閑的房屋置換成物質(zhì)收益，令靜置資產(chǎn)得到充分利用，使得該項目在旅游度假型房產(chǎn)之外，兼具金融投資品屬性。另外，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手頂尖團隊進軍法國建立中國第一個在歐美發(fā)達國家的經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。

今典集團在三亞打造的三亞灣紅樹林度假世界，推出了“全度假生活”的概念和“股權(quán)式酒店”的經(jīng)營理念，該項目是集酒店、會議、會展、商業(yè)、休閑、娛樂等多功能為一體的五星級酒店集群，包括五個五星級豪華酒店、兩棟家庭式酒店公寓、LOFT寫字樓、海南最大的會展中心，水上樂園、愛情廣場、主題商業(yè)街及運河?？傉嫉孛娣e約26萬平方米，總建筑面積50萬平方米。

海航集團早在2004年協(xié)議收購新疆天山天池景區(qū)51%的股權(quán)。

2008年11月，海航集團下屬公司海航旅業(yè)與呼倫貝爾市政府簽訂了投資合作協(xié)議。海航旅業(yè)集團與內(nèi)蒙古呼倫貝爾市政府共同合作，開發(fā)“呼倫貝爾民族文化園二期工程”，這是海航旅業(yè)在完成對航空、酒店、旅行社、租車、傳媒等旅游行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條整合的基礎(chǔ)上，首涉景區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2009年7月，海航集團旗下的海島建設(shè)與海南保亭縣合作開發(fā)七仙嶺溫泉國家森林公園景區(qū)改造工程。海航集團將在景區(qū)運營期限內(nèi)（2008年10月~2038年10月），采取自籌資金和引進戰(zhàn)略投資者等多種渠道，投資數(shù)十億元用于景區(qū)建設(shè)，將其建設(shè)成為融旅游度假、康體休閑和居住為一體的、具有熱帶山地雨林溫泉特色的國家5A級風(fēng)景名勝景區(qū)。

2011年4月，海航集團與黃果樹旅游集團在貴陽簽訂重組協(xié)議。通過增資擴股，海航集團將最成為持有黃果樹旅游集團50%股份的最大股東。

首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍對媒體表示：“在政府的宏觀調(diào)控和企業(yè)的不斷變革后，中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從政策主導(dǎo)和資源主導(dǎo)時代，快速進入模式主導(dǎo)和服務(wù)主導(dǎo)時代。因此，真正能夠掌握未來的地產(chǎn)企業(yè)，必須在締造成功的‘商業(yè)模式’后，全力打造領(lǐng)先的‘創(chuàng)新服務(wù)’系統(tǒng)。”

“三五年后，將會有更多的企業(yè)進入這個領(lǐng)域（旅游地產(chǎn)），”王健林表示，屆時競爭將進入白熱化。

據(jù)此前媒體報道，目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，已經(jīng)有三分之一介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)前在旅游地產(chǎn)項目的總投資額據(jù)估算超過5000億元。僅2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元，全年計劃投資總額將超萬億。

旅游+地產(chǎn)，如何才能走得更遠

巨額資金涌入旅游地產(chǎn)，引來“泡沫”“過熱”的非議。旅游+地產(chǎn)要如何結(jié)合才能走得更遠？抑或兩者注定只是“露水夫妻”？不同的人有不同的看法。

國際旅游投資協(xié)會總干事王琪認為，旅游和地產(chǎn)是一場外遇，遲早要分手。他有一個“N+1理論”來闡述自己的觀點。

王琪認為，當(dāng)前新的旅游項目幾乎都有酒店、高爾夫球場、滑雪場、溫泉等幾十個項目，這些項目都已成為“標(biāo)配”，他把它們稱為“N”。

“但是核心吸引物是什么？比如萬達的長白山項目，核心吸引物不是酒店、不是溫泉，是滑雪場。這就是‘1’，”王琪說，”再比如黃山景區(qū)，黃山本身就是‘1’；而峨眉山景區(qū)，峨眉山本身是‘N’，里面的寺廟才是‘1’。又如深圳觀瀾湖的高爾夫球場，全國有幾百家高爾夫球場，為什么觀瀾湖就能成功？因為它的高爾夫球場足以構(gòu)成真正的核心吸引物?！?/p>

王琪認為，簡單地說，景區(qū)里幾十個旅游產(chǎn)品中，當(dāng)某一產(chǎn)品擁有自己獨特的價值，它就能構(gòu)成核心吸引物；如果沒有，就只能作“N”。只有“N”，就沒有市場；沒有“1”，就沒有市場。

在他看來，旅游事業(yè)的繁榮、項目的增加、產(chǎn)品的提升，靠的應(yīng)該是文化創(chuàng)意和科技產(chǎn)業(yè)。依托成熟景區(qū)已有的大量旅游人數(shù)，利用文化和科技豐富旅游產(chǎn)品，就能增加游客的消費行為。因此，旅游項目和文化、科技結(jié)合，才是旅游業(yè)真正的出路，也是旅游投資未來應(yīng)走的方向。

在新一輪旅游投資熱潮中機遇很多風(fēng)險也很大，也有陷井，這是我們這幾年深刻的感受，第二點旅游投資的前期是策劃、創(chuàng)意、創(chuàng)新，旅游投資不管是投資景區(qū)、酒店，甚至是投資旅行社如果沒有策劃，沒有創(chuàng)意，沒有創(chuàng)新將步入新一輪的同質(zhì)化競爭，失敗的幾率是更大的。

港中旅國際投資有限公司副總經(jīng)理薄寶華表示，旅游投資要和環(huán)境友好，要和可持續(xù)發(fā)展緊密結(jié)合，這樣的旅游投資商才是有眼光有戰(zhàn)略的投資商，不然只能是短期效應(yīng)，最后給投資商自身也會有極大的損害。

大中華國際集團CEO鐘東霖表示，旅游地產(chǎn)從景觀到休閑這樣的演進，未來從感性到知性的演變，應(yīng)該都是地產(chǎn)所要關(guān)注的發(fā)展趨勢。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，應(yīng)該是更多的會從簡單的旅游觀光變成可以交流、互動，甚至可以體驗。

今年4月的博鰲房地產(chǎn)論壇，SOHO中國董事長潘石屹騎自行車去會場，在接受南海網(wǎng)采訪時，他說，海南發(fā)展的優(yōu)勢是度假、旅游，他擔(dān)心大規(guī)模的投資建設(shè)，會破壞海南的環(huán)境，使空氣被污染。

“旅游，就是接近自然，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)是反自然的。”潘石屹說，海南是很漂亮的地方，大家喜歡海南，就是高樓大廈少，離自然近一點。