（浙江義烏市房地產(chǎn)管理處 浙江義烏 322000）

物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，因其?？顚Ｓ眠@一性質(zhì)又被業(yè)內(nèi)人士稱為住宅的“養(yǎng)老金”或“大病統(tǒng)籌”。維修資金往往數(shù)額大、涉及業(yè)主多，不便在費(fèi)用實(shí)際發(fā)生之后再向各個(gè)業(yè)主分?jǐn)?，因此，必須?duì)維修資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，從而保障房屋所有人的合法權(quán)益，保障和發(fā)揮建筑物的正常使用功能。

一、義烏市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀

（一）建章立制，政府主管部門重視并制定了相應(yīng)管理辦法。根據(jù)國(guó)家及浙江省的法律法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，義烏市出臺(tái)了《義烏市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、使用程序等進(jìn)行了規(guī)定；2008年3月，義烏市建設(shè)局下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí) 〈浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法〉、〈浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法〉的通知》，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用。

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用增長(zhǎng)迅速。截至2012年底，113個(gè)樓盤已建賬到戶，繳款戶數(shù)為45 815戶，共歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金本金近2.0億元，年均增長(zhǎng)比例超過20%。隨著時(shí)間的推移，越來越多的住宅小區(qū)過了保修期，需要?jiǎng)佑迷搶ｍ?xiàng)資金進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)、更新和改造，自2009年起，陸續(xù)有小區(qū)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用，至2012年底合計(jì)撥付資金超過400萬元。撥付數(shù)據(jù)表明，隨著房屋使用年份的增加，資金的使用量逐年增加。

（三）核算與管理制度良好。目前，義烏市建賬到戶樓盤每個(gè)戶頭上的本金、利息、使用分?jǐn)偩刹樵?。資金賬戶為市財(cái)政局審批開設(shè)的專戶，已經(jīng)建立起良好的核算及管理制度。

1.健全賬目，強(qiáng)化核算管理制度。為保證資金管理的準(zhǔn)確性，嚴(yán)格做好資金的“三核對(duì)一公開”，即會(huì)計(jì)賬、軟件分戶賬、銀行賬定期核對(duì)，開發(fā)了義烏市住房專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件對(duì)專戶收繳的維修資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，在收繳環(huán)節(jié)按房號(hào)建賬到戶，使用時(shí)按小區(qū)分?jǐn)偳鍍?cè)分戶扣除。運(yùn)用收付實(shí)現(xiàn)制會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行獨(dú)立核算，收繳資金采用財(cái)政統(tǒng)一監(jiān)管票據(jù)。資金數(shù)據(jù)向各小區(qū)業(yè)委會(huì)和相關(guān)業(yè)主公開，以方便日常使用。

2.適當(dāng)理財(cái)，確保資金保值增值。為確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金的安全和保值增值，制定了《義烏市物業(yè)專項(xiàng)維修資金計(jì)息管理暫行規(guī)定》，截至2012年底，物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息總額已達(dá)2.13億元，除按規(guī)定設(shè)立應(yīng)急備用金外，其余資金均轉(zhuǎn)為定期和國(guó)債，努力使其保值增值。

3.加強(qiáng)監(jiān)督，實(shí)行定期公示制度。一方面市財(cái)政局、市審計(jì)局定期對(duì)該資金的管理情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查和審計(jì)。另一方面，實(shí)行向社會(huì)公示制度，每年將各小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況、已預(yù)交部分物業(yè)專項(xiàng)維修資金的樓盤、資產(chǎn)負(fù)債表和資金存款情況進(jìn)行詳細(xì)列表說明，同時(shí)公布電話接受市民的監(jiān)督和查詢。

二、房屋專項(xiàng)維修資金管理和使用中存在的主要問題

（一）收繳面不全，存在資金被開發(fā)商占用的現(xiàn)象。從總體上來看，維修資金的管理已經(jīng)向?qū)I(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化管理發(fā)展，建設(shè)主管部門對(duì)新建住宅小區(qū)在辦理初始登記之前，就要求開發(fā)商一次性交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。這使新建住宅小區(qū)的收繳率得到了保證，但筆者在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，辦法實(shí)施前后交接期的許多樓盤，開發(fā)商向業(yè)主收取了物業(yè)專項(xiàng)維修資金，卻沒有按照要求將其建賬到戶、?？顚Ｓ茫龊帽Ｖ翟鲋?，甚至存在挪用現(xiàn)象，損害了廣大業(yè)主的切身利益，并可能引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾。

（二）機(jī)構(gòu)配置力量不足，很難適應(yīng)日趨繁重的資金管理工作要求。雖然政策法規(guī)對(duì)資金管理的要求以及辦法明確：設(shè)區(qū)的市、縣應(yīng)建立專門的管理機(jī)構(gòu)，代為統(tǒng)一管理該項(xiàng)資金。但由于各種原因，各地在設(shè)立專門的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)上還存在較大的困難。相當(dāng)多的城市雖然建立了專門的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，但管理效果多半不理想，其營(yíng)運(yùn)管理的效率、效果及經(jīng)驗(yàn)有待積累與完善。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)越來越多的居住小區(qū)，專項(xiàng)維修資金的數(shù)額也越來越龐大，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用量也在逐年增加。另外，實(shí)際工作中，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理人員往往由房產(chǎn)科或物業(yè)科工作人員兼職，缺乏專業(yè)知識(shí)，很難適應(yīng)日趨繁重的資金管理工作要求。

（三）業(yè)主維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而又盲目，對(duì)維修資金管理參與感較強(qiáng)，但缺乏相應(yīng)的管理能力。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，明確了小區(qū)業(yè)主的諸多權(quán)利，加上媒體在該法頒布實(shí)施前后的宣傳，一時(shí)間業(yè)主的維權(quán)意識(shí)高漲。在筆者參與的幾個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)選舉中，業(yè)主對(duì)選舉進(jìn)入業(yè)委會(huì)參與感較強(qiáng)，有很多熱心于公益事業(yè)，不計(jì)報(bào)酬，道德素養(yǎng)高的業(yè)主被選入業(yè)委會(huì)，但令人憂慮的是，業(yè)委會(huì)成立以后，業(yè)主因維權(quán)意識(shí)過度，又對(duì)物業(yè)管理知識(shí)比較欠缺，認(rèn)為政府代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金是剝奪了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，要求自主管理該資金。但資金管理需要專業(yè)的財(cái)務(wù)人員、核算軟件、管理費(fèi)用列支渠道、分?jǐn)傆?jì)息方法等一系列流程，從實(shí)踐來看，95%以上的業(yè)委會(huì)均未設(shè)專職人員值班工作，屬于較為松散的組織，沒有很多精力參與到日常管理，很有可能因管理不善導(dǎo)致資金流失或無法保值增值等。

（四）監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)不健全，措施不到位。小區(qū)業(yè)主把維修資金交給開發(fā)商后，往往很少有人過問由誰來保管這筆錢，如何計(jì)息，監(jiān)督意識(shí)不強(qiáng)。目前政府部門的監(jiān)督點(diǎn)著重于繳存在維修資金專戶的那部分資金，對(duì)于游離于專戶之外，暫掛在開發(fā)商待付款的那部分資金，就脫離了政府的監(jiān)管視線，無法保證不被開發(fā)商用作營(yíng)運(yùn)資金，既無安全保證，更談不上保值增值。對(duì)于業(yè)委會(huì)自主管理的維修資金，監(jiān)管部門還沒有出臺(tái)具體可行的措施，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、開戶銀行、小區(qū)所在社區(qū)還沒有發(fā)揮相應(yīng)的社會(huì)化監(jiān)督職能。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)用維修資金難，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日漸突出。法律法規(guī)層面上，從《物權(quán)法》到國(guó)務(wù)院、各省市的《物業(yè)管理?xiàng)l例》均有明確規(guī)定，使用維修資金，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意后方可實(shí)施。這一規(guī)定，不僅占用了物業(yè)企業(yè)大量的人力物力去挨家挨戶上門簽字，而且由于業(yè)主們思想認(rèn)識(shí)不一致，結(jié)果導(dǎo)致動(dòng)用維修資金難。如義烏市的東方國(guó)際村，因改造消防設(shè)施設(shè)備，花費(fèi)在業(yè)主簽字上的時(shí)間為三個(gè)月。

（六）小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入資金使用不規(guī)范，有擴(kuò)大維修資金列支范圍、違反維修資金列支程序現(xiàn)象。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，且應(yīng)主要用于補(bǔ)充維修資金，但目前小區(qū)收益不存入業(yè)主大會(huì)賬戶的現(xiàn)象較為普遍，同時(shí)大多數(shù)也不進(jìn)行賬目公布。有的將收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)，有的用于業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，有的直接用于維修更新工程。經(jīng)營(yíng)性收入的使用方案大多直接由業(yè)委會(huì)說了算，沒有征得相關(guān)業(yè)主的同意。例如，義烏市某小區(qū)業(yè)委會(huì)，2007年7月1日至2012年7月16日總收入537萬元，支出405萬元，根據(jù)街道財(cái)務(wù)清查小組清查的情況，該小區(qū)開支有“三多”——“白條子”多、慰問聯(lián)歡多、旅游考察多。而小區(qū)內(nèi)雜草叢生，污水橫流，引起小區(qū)住戶的不滿。因業(yè)委會(huì)成員越權(quán)使用小區(qū)收入，該小區(qū)業(yè)主為維權(quán)與業(yè)委會(huì)成員發(fā)生暴力沖突。

三、加強(qiáng)房屋維修資金管理與使用的幾點(diǎn)建議

（一）成立維修資金管理機(jī)構(gòu)，從人力、物力、財(cái)力三方面保證機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行。

1.《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確提出了維修資金應(yīng)由專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，明確了機(jī)構(gòu)職能和具體管理辦法，地方政府應(yīng)高度重視維修資金的重要性，成立相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，安排人員到位、經(jīng)費(fèi)到位、辦公軟硬件設(shè)施到位，使資金管理工作正常開展。

2.加強(qiáng)人員培訓(xùn)和業(yè)務(wù)交流。根據(jù)資金管理性質(zhì)，工作人員需要具備財(cái)會(huì)實(shí)務(wù)、理財(cái)、小區(qū)消控、電梯等設(shè)施設(shè)備管理能力，計(jì)算機(jī)軟件操作能力，管理部門要做好人員培訓(xùn)工作。同時(shí)要做好省內(nèi)外兄弟單位的業(yè)務(wù)交流工作，通過考察、參加培訓(xùn)班和研討會(huì)的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和做法。

（二）多層面構(gòu)建資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管。加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管，要從政府監(jiān)管、中介組織監(jiān)管、業(yè)主大會(huì)內(nèi)部監(jiān)管三個(gè)層次著手，形成維修資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)政府行政功能和民間自治功能互補(bǔ)、政府管理力量和社會(huì)調(diào)節(jié)力量互動(dòng)，政府調(diào)控和社會(huì)協(xié)同互聯(lián)的目標(biāo)。

1.政府監(jiān)管作用最為關(guān)鍵。在三層次的監(jiān)管體系中，政府監(jiān)管無疑是最為關(guān)鍵的一環(huán)。

（1）制定、完善和實(shí)施有關(guān)維修資金歸集、使用和管理的制度規(guī)則，并細(xì)化操作規(guī)則，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善、便于操作的維修資金管理使用細(xì)則，提供業(yè)主大會(huì)可以參考的指導(dǎo)索引。首先，根據(jù)資金使用的額度分為三類，一類是備用金，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的未在物業(yè)服務(wù)合同中明確的小額度維修，只需召開一次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)其額度，授權(quán)業(yè)委會(huì)或造價(jià)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，即可由服務(wù)企業(yè)向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核銷。第二類是大、中修及更新改造的單項(xiàng)工程，根據(jù)管理辦法，由相關(guān)業(yè)主同意后，向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用。第三類是緊急維修金，用于危及房屋安全的重大隱患、相關(guān)部門要求整改的或者依據(jù)法律法規(guī)、強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范等必須維修、更新和改造的情形。相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)要求及時(shí)維修，業(yè)主大會(huì)不維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求街道辦事處責(zé)成業(yè)主大會(huì)限期實(shí)施，管理部門指導(dǎo)監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)逾期不實(shí)施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為組織實(shí)施，其費(fèi)用可以從維修資金中列支。

（2）在適度監(jiān)管模式下，政府監(jiān)管部門通過現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)的方式對(duì)維修資金的使用進(jìn)行全面的監(jiān)管，包括對(duì)維修資金的使用程序是否規(guī)范，使用范圍是否合規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)是否盡責(zé)，開戶銀行是否履行監(jiān)管義務(wù)等定期進(jìn)行檢查，對(duì)任何主體存在的問題及時(shí)跟蹤處理。

（3）建立信息披露制度，建立以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐的高效信息管理和服務(wù)平臺(tái)，對(duì)全市所有小區(qū)的維修資金進(jìn)行拉網(wǎng)式清理，解決歷史遺留問題。對(duì)有拖欠維修金的開發(fā)商，在資質(zhì)年審、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將按規(guī)定繳納維修金作為前置條件，確保業(yè)主權(quán)益不受損害。對(duì)各小區(qū)的維修資金使用過程公開、信息透明，使監(jiān)管部門實(shí)時(shí)掌握維修資金動(dòng)態(tài)信息，并利用積累的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為趨勢(shì)判斷、應(yīng)急機(jī)制啟動(dòng)和宏觀調(diào)控服務(wù)。建立維修資金業(yè)主查詢系統(tǒng)，使業(yè)主對(duì)自己賬戶的變化情況、資金收支明細(xì)了如指掌。

（4）加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)內(nèi)部建設(shè)，包括職能的界定，做到“到位、不缺位、不越位”；完善“市—區(qū)縣—房地辦”兩級(jí)政府、三級(jí)管理的監(jiān)管架構(gòu)；監(jiān)管業(yè)務(wù)流程再造，處理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化；人員的調(diào)整充實(shí)，提高綜合素質(zhì)，完善績(jī)效考核制度等。

2.強(qiáng)化中介組織的社會(huì)服務(wù)和監(jiān)管作用。包攬式的監(jiān)管與政府職能轉(zhuǎn)變的大趨勢(shì)是不相適應(yīng)的，這意味著我們必須發(fā)揮謹(jǐn)慎性監(jiān)管的作用，強(qiáng)調(diào)中介組織在監(jiān)管體系中的重要作用。其作用表現(xiàn)在：一是隨著廣大業(yè)主的公共需求的全面快速增長(zhǎng)，中介組織可以緩解公共服務(wù)不到位，公共產(chǎn)品短缺的矛盾，是政府監(jiān)管的有益補(bǔ)充；二是通過審計(jì)、審價(jià)、咨詢和法律等方面的專業(yè)服務(wù)，促使業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作和物業(yè)管理企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)；三是為業(yè)主表達(dá)和參與維修資金管理提供多元化渠道，是促進(jìn)業(yè)主達(dá)成共識(shí)的重要平臺(tái)，同時(shí)有效減少因缺乏專業(yè)知識(shí)﹑經(jīng)驗(yàn)而造成的不必要資金開支。在推進(jìn)中介組織參與監(jiān)管的過程中，要嚴(yán)格有關(guān)中介組織從事維修資金專業(yè)服務(wù)的資格認(rèn)定，強(qiáng)化中介組織對(duì)政府監(jiān)管部門的信息報(bào)告責(zé)任，加強(qiáng)中介組織的職業(yè)道德建設(shè)。

3.完善業(yè)主大會(huì)的決策、執(zhí)行和監(jiān)管內(nèi)控機(jī)制。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，無論政府監(jiān)管和中介組織監(jiān)管的體系和制度設(shè)計(jì)得多么完美，若業(yè)主大會(huì)內(nèi)部沒有建立完善的內(nèi)控機(jī)制，是不可能有效地防范和控制維修資金的挪用和濫用風(fēng)險(xiǎn)的。

（1）完善業(yè)主大會(huì)自治制度，提高業(yè)主大會(huì)對(duì)維修資金的自我管理能力，在依法的基礎(chǔ)上，完善業(yè)主公約、業(yè)主議事規(guī)則，進(jìn)一步明確內(nèi)部維修資金的使用程序，大事如年度維修方案、大額支出、資金增值開業(yè)主大會(huì)，2/3以上業(yè)主通過方能實(shí)施，小事如小額應(yīng)急維修則開業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)委會(huì)委員會(huì)議討論決定。根據(jù)不同資金額度授予物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)相應(yīng)的操作權(quán)限，方便操作的同時(shí)，規(guī)避因權(quán)利過大而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）完善“業(yè)主大會(huì)—物業(yè)公司—中介機(jī)構(gòu)—開戶銀行”的制約機(jī)制，實(shí)行管辦分離，業(yè)主大會(huì)分別以合同的形式，約定物業(yè)管理企業(yè)﹑中介機(jī)構(gòu)、開戶銀行的管理責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)提供維修方案，維修工程的項(xiàng)目管理，按時(shí)將維修費(fèi)用分?jǐn)偟綉?，中介機(jī)構(gòu)按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)管理和工程審計(jì)，對(duì)業(yè)委會(huì)的違規(guī)支出要堅(jiān)決制止，定期進(jìn)行賬目公布。開戶銀行根據(jù)不同支付類型，審核相關(guān)要件后，支付資金，把好資金流動(dòng)的最后一關(guān)，同時(shí)，按時(shí)將年度結(jié)存單發(fā)放到業(yè)主手中。

（3）引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)參與監(jiān)督管理。通過輿論宣傳增進(jìn)業(yè)主對(duì)維修資金重要性的認(rèn)識(shí)，形成買房后還要養(yǎng)房的消費(fèi)概念，樹立公共利益意識(shí)，做到主動(dòng)、自覺地參與維修資金的使用管理和監(jiān)督，正確行使維修資金使用的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

（4）為解決維修資金使用難中的表決難問題，建議使用電子投票系統(tǒng)，拓展表決手段。業(yè)主大會(huì)投票表決的效率直接影響到維修資金使用的效率和成功率。電子投票系統(tǒng)可以讓業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開以電子投票系統(tǒng)為服務(wù)平臺(tái)，讓業(yè)主通過互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)短信、固定電話、電子觸摸屏等多種技術(shù)手段進(jìn)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議。電子投票，達(dá)到了提高行業(yè)服務(wù)水平、改變行業(yè)服務(wù)模式、實(shí)現(xiàn)業(yè)主的“自我管理、自我服務(wù)”的目的。