【摘 要】本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。針對房地產(chǎn)前期策劃階段成本控制的特點(diǎn)，結(jié)合價(jià)值工程原理，具體闡述了房地產(chǎn)前期策劃階段成本控制的實(shí)施過程，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大程度降低成本、取得更好的經(jīng)濟(jì)效益提供了科學(xué)的方法。

【關(guān)鍵詞】價(jià)值工程；房地產(chǎn)；前期策劃階段成本

1.前言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，從2010年至2012年，全國房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資的比例都在20%左右，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也直接影響著我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)商如何在控制成本的條件下生產(chǎn)出能夠滿足各類消費(fèi)者需求的住房，從而降低空置率，回收資金，進(jìn)行再投資。這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者效益最大化，更能使房地產(chǎn)開發(fā)商效益最大化，這樣的雙贏局面是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的趨勢。運(yùn)用價(jià)值工程理論對房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本控制進(jìn)行研究，這樣有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中憑借較高的功能和相對較低的成本而占有一席之地。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)及原則

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期分為前期策劃與立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營維護(hù)四個階段， 其成本即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這四個階段所發(fā)生的成本和費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、投入量大、成本控制變化大等特性，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。

根據(jù)資料顯示，前期策劃與立項(xiàng)階段對工程造價(jià)的影響程度最高，可達(dá)80%～95%；規(guī)劃設(shè)計(jì)階段次之，這個階段對工程造價(jià)的影響程度為5% ～75%；而施工及后續(xù)階段對工程造價(jià)的影響程度僅為5%以內(nèi)。因此，在前期策劃與立項(xiàng)階段及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，它可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。實(shí)踐表明，合理科學(xué)的前期策劃與設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)的10%～30%。

本文主要以房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段為研究對象，分析該階段成本控制的特點(diǎn)及方法。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段成本控制特點(diǎn)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，前期策劃是進(jìn)行成本控制的最為重點(diǎn)和關(guān)鍵的階段之一，相對于其他階段的成本控制，該階段的成本控制具有以下特點(diǎn)。

2.2.1 該階段的成本控制應(yīng)為事前管理活動的成本控制活動。

2.2.2 該階段進(jìn)行成本控制需要較高的技術(shù)性。

2.2.3 該階段進(jìn)行成本控制對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本影響最大。

3.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的適用性

3.1 價(jià)值工程簡述

價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析，是以最低的壽命周期費(fèi)用，可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能，著重于項(xiàng)目的功能分析的有組織的活動。價(jià)值的高低可以用價(jià)值指數(shù)（V）來反映，而價(jià)值指數(shù)（V）可以用以下公式來表達(dá)：

V=F/C 在公式中，F(xiàn)表示功能，C表示成本。

從該公式可知，可從下列途徑提高項(xiàng)目的價(jià)值：

1） 功能F不變，成本C降低。2） 成本C不變，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降

該公式中的成本，不是一般意義上的成本，而是房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期的總成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期，應(yīng)從前期策劃開始到運(yùn)營維護(hù)結(jié)束，其壽命周期成本也應(yīng)包括這期間的全部成本和費(fèi)用。

3.2 價(jià)值工程的主要特點(diǎn)

價(jià)值工程是一項(xiàng)通過對研究對象的功能進(jìn)行分析，從而提高對象價(jià)值，然后進(jìn)行效果評價(jià)的有組織的活動過程。其特點(diǎn)體現(xiàn)了價(jià)值工程的基本原理和思想方法，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

3.2.1 著重于提高項(xiàng)目價(jià)值。價(jià)值工程既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值（即價(jià)值）為目標(biāo)，研究多角度、多項(xiàng)目的最佳匹配，然后進(jìn)行評價(jià)。

3.2.2 功能分析是研究的核心。價(jià)值工程方法著重對項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，通過功能分析，明確和保障項(xiàng)目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補(bǔ)充不足功能，使項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)更加合理，以達(dá)到降低成本提高價(jià)值的目的。

3.2.3 價(jià)值工程是有組織的創(chuàng)造性活動，需要進(jìn)行系統(tǒng)的分析、研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調(diào)動多方面共同協(xié)作，尋找最佳方案。

3.3 利用價(jià)值工程，在前期策劃與設(shè)計(jì)階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化的步驟

在前期策劃階段中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環(huán)節(jié)。利用價(jià)值工程的方法，可以比較準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值功能，測算出工程項(xiàng)目總體功能的優(yōu)良程度，是一種比較適宜的評價(jià)方式，其操作步驟如下：

3.3.1 確定各項(xiàng)功能指標(biāo)及其權(quán)重。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)其不同用途和要求，確定功能指標(biāo)及其權(quán)重?，F(xiàn)在有甲、乙、丙三個備選方案，假定銷售價(jià)格、市場環(huán)境、社會環(huán)境、期間費(fèi)用、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)為功能評價(jià)指標(biāo)?？梢岳脧?qiáng)制打分法或?qū)哟畏治龇?，確定各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，現(xiàn)假定這5項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重分別為0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。

3.3.2 求出各被選方案的功能系數(shù)F。由若干位專家組成前期策劃方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別打分，將幾位專家對同一項(xiàng)功能指標(biāo)的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每個方案各項(xiàng)功能的得分后，按照各項(xiàng)功能指標(biāo)權(quán)重加權(quán)平均，得到各方案的加權(quán)總分；然后計(jì)算各方案的功能系數(shù)F，如表2所示。

3.3.3求出各方案的成本系數(shù)和價(jià)值系數(shù)，如表3所示：從價(jià)值工程的角度分析，乙方案相對比較是最佳方案。說明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其價(jià)值最高，即能夠得到較高的投資效果，故應(yīng)選擇乙方案作為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)選投資方案。

4.結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在國外已經(jīng)成為價(jià)值工程應(yīng)用的主要領(lǐng)域，我國近些年也有所重視。綜合比較國內(nèi)外推行價(jià)值工程的項(xiàng)目工作效果，該方法是一種系統(tǒng)的、全方位的管理技術(shù)。筆者僅對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段成本控制方法進(jìn)行初步探討，其在各階段如何開展工作還需進(jìn)一步深入探討。

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作者簡介：

謝根生（1979-），男，寧夏，本科，工程師，寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：工程造價(jià)。