綠地終于如愿以償。

5月8日晚，綠地集團(tuán)與在香港上市的盛高置地聯(lián)合宣布，綠地將以約30億港元的代價，通過其在香港注冊的全資子公司，認(rèn)購盛高增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股。交易完成后，綠地將持有擴(kuò)大股本后60%的股份，現(xiàn)有盛高大股東、董事局主席王偉賢成為第二大股東，盛高置地也將更名為綠地香港控股有限公司。

未來，綠地注入這個“殼”公司的資產(chǎn)將包括酒店管理集團(tuán)、綠地持有的酒店資產(chǎn)以及海外資產(chǎn)。通過酒店業(yè)務(wù)一系列的運作與騰挪，綠地最終將實現(xiàn)拆分赴港上市的目的。

整體上市變拆分上市

綠地上市的愿望由來已久，但受限于“紅頂商人”的身份和復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)，綠地一直遲遲未能整體上市。根據(jù)《上海國資》2011年披露的信息，成立于1992年的綠地，資金來源于上海市農(nóng)委下屬的3家企業(yè)和上海市建委下屬企業(yè)—作為回報，綠地每年都要給它們25%的固定回報。經(jīng)過多年股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，目前綠地的股權(quán)結(jié)構(gòu)是上海國資委持股51%，員工持股46%，天宸集團(tuán)和社會公眾持股3%。其中，員工持股部分被認(rèn)為是上市的主要障礙，而綠地集團(tuán)的多元化經(jīng)營，也成為整體上市的絆腳石。

在整體上市受阻后，2008年，綠地集團(tuán)萌發(fā)了拆分上市的計劃。當(dāng)年加入綠地酒店事業(yè)部成為事業(yè)部總經(jīng)理的李振興說，就是從那時候起，酒店業(yè)務(wù)開始為拆分上市做準(zhǔn)備。當(dāng)時，綠地只擁有5家酒店，整個酒店事業(yè)部也只有4名員工，掛靠在綠地商業(yè)地產(chǎn)管理部之下。

對中國的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，開展酒店業(yè)務(wù)在很多時候是一種必需。地方政府總是想要一座五星級酒店來彰顯現(xiàn)代化的都市形象，因此在土地出讓時，他們通常會在一塊綜合體地塊中加入五星級酒店業(yè)態(tài)作為硬性指標(biāo)。當(dāng)然，開發(fā)商如果能投其所好也會受益匪淺，比如從政府手中拿到更便宜的地塊。而在一個綜合體業(yè)態(tài)中，酒店還能推高周邊的寫字樓、住宅等業(yè)態(tài)的市場價格，為開發(fā)商帶來更高的收益。另外，酒店通常都是最好的貸款工具，國際知名酒店品牌是銀行最受歡迎的抵押物，它們能給開發(fā)商帶來最高的融資額。

因此，盡管在2008年，包括酒店在內(nèi)的綠地商業(yè)地產(chǎn)部分占比尚不到10%，但綠地對商業(yè)地產(chǎn)的圖謀卻有著很大的野心，2012年時，整個商業(yè)地產(chǎn)部分占比已經(jīng)超過40%，而按照計劃，未來兩三年內(nèi)，占比還將超過60%。作為綠地商業(yè)地產(chǎn)的一部分，酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展也隨之水漲船高。2012年，綠地正式成立酒店管理集團(tuán)，這一年，已擁有19家酒店的綠地，有50家酒店同時在建。按照計劃，2015年時，綠地將擁有150家酒店。

如果說一開始綠地做酒店業(yè)務(wù)很大程度上是為了投其所好地“討好”當(dāng)?shù)卣?，盤活整個商業(yè)地產(chǎn)的棋盤，那么，當(dāng)綠地手中的酒店數(shù)量發(fā)生質(zhì)變的時候，整個游戲規(guī)則也發(fā)生了變化。

首當(dāng)其沖的是開始重新評估的傳統(tǒng)模式。過去，開發(fā)商建好酒店后就以業(yè)主身份排著隊請國際酒店管理集團(tuán)來管理—后者旱澇保收，收取不菲的管理費用，但這種模式的結(jié)果很可能是，開發(fā)商動輒6—8億元的巨額投資，卻遲遲看不到收益。比如，綠地有一家酒店，開業(yè)第一年毛利潤只有2000元，但仍然要付出幾十萬元的管理費。

當(dāng)酒店管理集團(tuán)的開店速度難以跟上開發(fā)商的節(jié)奏時，綠地轉(zhuǎn)變了思路—自己來做。2012年，綠地成立了酒店集團(tuán)，并推出了自己的酒店品牌，把酒店業(yè)態(tài)當(dāng)成是商業(yè)平臺來運營。綠地酒店管理集團(tuán)總經(jīng)理助理李振興說，對那些想進(jìn)駐酒店的店家，綠地不收取租金，而是以硬件入股、利潤分成的方式將綠地酒店轉(zhuǎn)換成商業(yè)平臺。不僅如此，綠地還可以做酒店產(chǎn)品比如酒的經(jīng)銷商，以管理輸出的方式替其他開發(fā)商管理酒店，收取管理費用。

但這些仍然只是小生意。酒店行業(yè)的不景氣和競爭激烈，使得大多數(shù)的酒店都處于虧損狀態(tài)。即使在酒店管理上變出多種花樣，相比酒店每年的折舊率，賬本上盈利狀況也不會“太好看”。就像李振興感慨的那樣：“全球酒店行業(yè)平均的總資產(chǎn)回報率不到5%。如果在三四線城市投資建五星級酒店，投入至少5億，但酒店每年都在折舊，收入又有限，多少年才能收回成本？”

所以，要想把綠地酒店變成大生意，還得上市。而除此之外，從融資以及成本攤算的角度來看，整個綠地集團(tuán)也希望酒店業(yè)務(wù)能拆分上市。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，酒店是房地產(chǎn)企業(yè)的沉淀資產(chǎn)，將其分拆上市，可謂企業(yè)的傳統(tǒng)融資模式，如果在境外上市，除了融資，搭建境外融資平臺還可助其國際化，為其發(fā)展海外業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

尋找伙伴 互換市場

當(dāng)酒店變成上市資產(chǎn)之后，游戲規(guī)則又再次在根本上變得不同。李振興說，資產(chǎn)配比要變得更加好看，擁有海外資產(chǎn)是很重要的一步。

過去，開發(fā)商去海外拓展，傳統(tǒng)的做法是通過收購的方式獲取物業(yè)或者地塊。但這樣太慢，占用資金過多，風(fēng)險也不小。綠地希望節(jié)奏能更快一些—綠地在2011年躋進(jìn)世界五百強(qiáng)行列之時，他們確定了要在2015年躋進(jìn)世界兩百強(qiáng)行列的目標(biāo)，因此，綠地集團(tuán)所有業(yè)務(wù)部門都被要求加快速度擴(kuò)大規(guī)模。

從2012年起，李振興和他的團(tuán)隊就開始去國外尋找合適的合作伙伴—在海外擁有許多酒店資產(chǎn)又希望開拓中國市場的酒店管理集團(tuán)。相較于其他國際酒店集團(tuán)，這些尚徘徊在中國市場之外的管理集團(tuán)要找到切入點更難—畢竟，其他酒店品牌從20年前就開始在中國布局，現(xiàn)在已擁有上百家酒店，要與這些先來者爭奪項目資源和客源，困難可想而知。但另一方面，中國快速增長的旅游市場又深深吸引著他們。

綠地理想的計劃是，找到這些合作伙伴，并與他們共享資源、互換市場。對綠地而言，依托這些合作伙伴的優(yōu)質(zhì)平臺，可以輕資產(chǎn)、低風(fēng)險的方式進(jìn)入國際市場，并逐步深入?yún)⑴c國際市場競爭。適當(dāng)?shù)臅r候，換取海外資產(chǎn)，也能讓上市報表變得更加好看。在經(jīng)過一系列的考察與談判之后，2012年底，綠地與西班牙Meliá酒店集團(tuán)確定了合作關(guān)系，并將綠地在濟(jì)南和天津的兩家酒店委托給后者，作為交換條件，綠地也從后者手中接收了一些酒店。這次合作后，綠地在海外的酒店資產(chǎn)已分布在韓國濟(jì)州島、澳洲悉尼、墨爾本以及德國法蘭克福等地。

現(xiàn)在，萬事俱備，只缺東風(fēng)。按照最初的設(shè)想，綠地上市有幾種考慮方案，首選目標(biāo)是國內(nèi)IPO。一度，綠地的上市計劃已經(jīng)進(jìn)入籌備的審計、評估等實質(zhì)性階段，然而，受到金融危機(jī)等因素影響，之后幾年一直未有突破性進(jìn)展。隨后，綠地曾經(jīng)考慮過借殼上海城投來實現(xiàn)上市愿望，但最終因為不具備操作性而最終放棄。

2013年1月，綠地借殼赴港上市的路線圖首次浮出水面。盛高置業(yè)，被認(rèn)為是最理想的殼。在香港上市的盛高置地，實質(zhì)上是一家上海開發(fā)商，開發(fā)的項目主要為中高端城市住宅、大型城市綜合體及高端旅游地產(chǎn)。公開資料顯示，截至2012年12月31日，盛高置地共擁有近470萬平方米的土地儲備。由于開發(fā)的產(chǎn)品多為中高端物業(yè)，盛高置地在連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控中深受影響。去年，盛高開始頻繁變賣項目套現(xiàn)償還債務(wù)，但仍沒有從根本上解決資金壓力的難題。至去年底，盛高置地手持現(xiàn)金16.5億元，借款總額為人民幣68.38億元，資金情況非常不樂觀。

在經(jīng)過談判之后，綠地最終于2013年5月8日和盛高簽署協(xié)議?；ㄆ煦y行在一份針對此事的報告中預(yù)測，綠地將很快注入資產(chǎn)。按照綠地董事長張玉良此前透露的計劃，注入“殼”公司的資產(chǎn)將包括酒店管理集團(tuán)、綠地持有的酒店資產(chǎn)以及海外資產(chǎn)。通過一系列的運作與騰挪，綠地最終將實現(xiàn)拆分赴港上市的目的。