王連君

【摘 要】隨著我國社會(huì)的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)模式發(fā)展起來。通過不斷地探索，我國物業(yè)管理業(yè)得到了快速發(fā)展，管理規(guī)模也越來越大，同時(shí)管理水平也越來越高。物業(yè)管理在改善人們生活水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、維護(hù)小區(qū)安全穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重大的作用。但是物業(yè)管理體系還不十分完善，仍然存在一些需要解決的問題。本研究綜述了房產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題、解決現(xiàn)存問題一些必要措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

通過多年的改革和不斷地探索，我國物業(yè)管理服務(wù)作為一種新興的行業(yè)誕生并得到迅速地發(fā)展。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在管理規(guī)模、覆蓋面積、從業(yè)人數(shù)、管理水平方面都有了相當(dāng)大的提高，并且在改善人們生活環(huán)境方面做出了極大的貢獻(xiàn)。

但是，我國的現(xiàn)行的物業(yè)管理體系還不夠完善，政府相關(guān)部門對(duì)此的監(jiān)管力度也不夠，因此暴露出了一些不同層次的問題，比如說物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)公司亂收費(fèi)、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛頻繁發(fā)生等。這些問題都嚴(yán)重的制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，給人們也帶來了許多困擾。所以說如何加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)心的問題。業(yè)主們希望享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

1.房產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.1物業(yè)公司存在強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同的現(xiàn)象

我國的物業(yè)管理業(yè)在不斷發(fā)展，它的服務(wù)覆蓋面積越來越大，隨之而來是各種各樣的問題。目前，樓房開發(fā)商在售樓之前都會(huì)委托一家物業(yè)公司來負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，而物業(yè)公司通常會(huì)要求購房者與公司簽訂一系列的相關(guān)合同。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意要求解除合同時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)以合同未到期作為推脫的理由，這給業(yè)主帶來了很大的困擾。

本來業(yè)主作為消費(fèi)者選擇服務(wù)是自由選擇，可以享受消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)利，但正是由于開發(fā)商和物業(yè)公司的不規(guī)范的操作，同時(shí)缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管，造成了業(yè)主不能正常地享受權(quán)利。所有業(yè)主都期望可以解決這種損害他們利益的問題。

1.2物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量差和亂收費(fèi)問題

目前，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不完善，缺乏相關(guān)的政府部門的監(jiān)管，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司的服務(wù)關(guān)系不明確，這使得物業(yè)公司的經(jīng)營不規(guī)范、服務(wù)差。有的物業(yè)公司只是追求利益，不按約定提供服務(wù)，他們只收費(fèi)不提供服務(wù)，這使得業(yè)主極其不滿。而我國缺乏對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行法律約束，國家沒有制定一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此物業(yè)公司可以自行設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)的多少完全由物業(yè)公司說了算，這個(gè)過程中業(yè)主完全是被動(dòng)接受服務(wù)的。有相當(dāng)一部分物業(yè)公司為了進(jìn)一步的獲取利潤，更是亂收費(fèi)。

與此同時(shí)，物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴(yán)重的影響了業(yè)主們的正常生活。還存在著一系列的服務(wù)問題，如小區(qū)衛(wèi)生條件差，打掃不及時(shí)；小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，閑雜人可以隨意出入導(dǎo)致小區(qū)治安問題嚴(yán)重。

1.3物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它在發(fā)展過程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一，沒有更好地全力的發(fā)展。物業(yè)管理發(fā)展的單一導(dǎo)致了很多業(yè)主在享受服務(wù)時(shí)受到了很大的限制，而且企業(yè)的單一就意味著不能為更多的業(yè)主提供服務(wù)。這使得我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重缺乏后勁，物業(yè)公司只是依靠管理費(fèi)來維持公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，這大大地影響公司的發(fā)展壯大。因此，公司沒有能力提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

1.4公共設(shè)施以及維修基金歸屬不明確

物業(yè)公司在和業(yè)主進(jìn)行委托管理時(shí)，應(yīng)該明確設(shè)施和維修基金歸屬。但是，很多住宅小區(qū)房屋的公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，這些公用設(shè)施的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)界定無法明確。同時(shí)，法律責(zé)任也不清楚，比如說在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生丟車、人身傷害等刑事案件，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？目前司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和判決時(shí)缺乏法律依據(jù)。

我國相關(guān)的法律也不完善，這使得設(shè)施和基金的管理存在一系列的問題。到目前為止，有些地方仍沒有按照國家規(guī)定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度；有些地方?jīng)]有按照國家規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金；也有一些地方住房專項(xiàng)維修資金由政府行政部門管理，使用手續(xù)繁瑣。維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設(shè)施的更新改造造成困難。

2.房產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題的解決辦法

2.1政府加強(qiáng)對(duì)該行業(yè)的監(jiān)管

我國要解決物業(yè)管理中存在的問題就要成立專門的政府機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管力度。由于我國的地域遼闊、生活結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，所以要實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的完全監(jiān)管，國家需要設(shè)立更多的下級(jí)機(jī)構(gòu)，而且需要一個(gè)漫長的過程。

政府的監(jiān)管不僅可以起到指導(dǎo)監(jiān)督的作用，而且引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)按市場和法律規(guī)律辦事。政府要制定符合物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的實(shí)際政策，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營，從而推動(dòng)物業(yè)管理的快速發(fā)展。同時(shí)，讓市場主體發(fā)揮杠桿作用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

2.2物業(yè)公司要加強(qiáng)服務(wù)和收費(fèi)合理化

物業(yè)管理業(yè)本身就是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，所以，物業(yè)公司都要本著服務(wù)好業(yè)主的宗旨。把給業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，這反過來對(duì)企業(yè)的發(fā)展是有好處的。物業(yè)公司要努力的提高服務(wù)質(zhì)量，避免任何服務(wù)問題的發(fā)生，努力得到業(yè)主們的認(rèn)可。

與此同時(shí)，物業(yè)公司一定要杜絕亂收費(fèi)，公司要在政府的引導(dǎo)下制定出一套切實(shí)可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到不亂收費(fèi)、做到收費(fèi)合理化。物業(yè)公司不僅要讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且還要讓業(yè)主覺得公司的收費(fèi)是合理的，這樣業(yè)主們也就心甘情愿地按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)了。這對(duì)公司的發(fā)展也是有利的，公司可以進(jìn)行良性的運(yùn)作。

2.3物業(yè)企業(yè)需要多元化發(fā)展，提升企業(yè)的實(shí)力

任何企業(yè)處于長久發(fā)展考慮都會(huì)選擇走多元化發(fā)展道路，因此，物業(yè)管理企業(yè)朝著多元化發(fā)展是一個(gè)必然的趨勢。物業(yè)想走多元化道路提升企業(yè)的實(shí)力就要從以下幾個(gè)方面著手。

第一，企業(yè)要建立大物業(yè)的經(jīng)營理念，物業(yè)公司要跳出住宅物業(yè)的局限，不斷地?cái)U(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，逐漸實(shí)現(xiàn)走多元化道路。

第二，物業(yè)企業(yè)要走兼并重組的道路。物業(yè)企業(yè)必將通過自然的淘汰和聯(lián)合等手段得到調(diào)整。

第三，物業(yè)公司要走專業(yè)化服務(wù)的道路。物業(yè)服務(wù)公司要逐漸的實(shí)現(xiàn)各領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)。

第四，物業(yè)企業(yè)要聯(lián)合其它邊緣行業(yè)開展服務(wù)。

最后，物業(yè)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展要走集團(tuán)化發(fā)展道路。

2.4解決好設(shè)施和維修基金歸屬問題

我國相關(guān)部門要制定出相應(yīng)的法律，對(duì)設(shè)施及維修基金做出明確的歸屬。而物業(yè)企業(yè)要解決好維修基金和設(shè)施歸屬問題就要依賴國家的法律。同時(shí)，有專業(yè)人士建議廢除維修基金制定，引進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度。

3.結(jié)語

我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)。雖然發(fā)展很快，但是發(fā)展中也暴露出了很多的問題。為了物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，要切實(shí)的采取有效的措施。最終希望我國物業(yè)管理業(yè)可以不斷的完善，可以讓業(yè)主們更好的享受物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 [科]

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