周海珍 馬菁蘊

杭州住房反抵押貸款潛在需求的實證分析

周海珍 馬菁蘊

一、引言

近年來，為應對人口老齡化問題，一些國家已經(jīng)開始推出住房反抵押貸款產(chǎn)品，即老年人以房屋產(chǎn)權作為抵押，向債權人換取一次性或者按期兌現(xiàn)的年金收入。這種養(yǎng)老模式對提高老年人的即期收入和生活質量、緩解社會保障壓力起到了較好的作用。

隨著我國人口老齡化現(xiàn)象的日益嚴重，養(yǎng)老問題引起了越來越多的關注。中國老年人口基數(shù)大，老齡化速度快，伴隨著“4-2-1”結構家庭和空巢家庭的增多，以及整個國家的“未富先老”，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以為繼，這對我國未來社會保障體系的承受力提出了嚴峻挑戰(zhàn)。《中國家庭金融調查報告》（2012）數(shù)據(jù)顯示，中國家庭自有住房擁有率為89．68%，其中，城市家庭為85．39%，說明住房反抵押貸款在我國已有了實施的物質基礎。因此，作為一種補充養(yǎng)老機制，住房反抵押貸款也引起了國內(nèi)學者的關注。

國際經(jīng)驗表明，反抵押貸款模式能夠有效整合和發(fā)揮房地產(chǎn)市場、保險市場和金融市場的綜合優(yōu)勢，使老年人的住房可以同時發(fā)揮居住、養(yǎng)老和投資的三重功效，是對傳統(tǒng)養(yǎng)老保障方式的有益補充。但在中國，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”“房產(chǎn)傳承”等觀念根深蒂固，有可能會阻礙反抵押貸款養(yǎng)老模式的推行，使得反抵押貸款市場真實交易量與理論估計的潛在需求量存在較大差距。

由于中國居民的消費習慣、文化傳統(tǒng)等與國外居民有很大差異，國外的相關研究數(shù)據(jù)或結論不能直接運用于國內(nèi)；而國內(nèi)目前對于老年人對住房反抵押貸款需求的意愿尚缺乏較大規(guī)模的實地調研和實證分析。因此，本文擬基于針對杭州市老年人反抵押貸款需求意愿的問卷調查結果，分析老年人對反抵押貸款的需求意愿以及影響其意愿的因素，探討中國傳統(tǒng)的家庭觀念對住房反抵押業(yè)務的影響，為我國引入反抵押貸款模式提出相應的政策建議。

二、調查結果的統(tǒng)計分析

（一）基本數(shù)據(jù)描述

為了了解老年人對反抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿，我們針對杭州市50至69歲的人群進行了關于反向抵押貸款意愿的問卷調查，共回收706份有效問卷，考慮到由于需要分析個體對住房反抵押貸款的需求意向，因而再剔除其中99位無房戶，以剩余的607份問卷為樣本，其中男女比例大致為1∶1，絕大部分被調查者（96．37%）有1個或多個子女。

1．被調查者的基本信息

從年齡分布來看，50～54歲的被調查者占總被調查人數(shù)的34．1%，55～59歲的占27．68%，60～64歲的占21．42%，65～69歲的占16．8%，這與老年人口的實際年齡分布比較接近。從學歷來看，初中及以下的占30．66%，高中／中專／職高的占28．57%，?？疲呗毜恼?8．62%，本科的占15．09%，碩士及以上的占7．06%。

2．被調查者的居住情況

從被調查者的居住方式來看，最多的是與配偶一起生活，占了總被調查人數(shù)的51．57%，這也正是當前空巢家庭已成為老年人家庭主要結構的反映，其次是與子女一起居住，占了34．76%，獨居的則占了13．67%。

調查中，有77．59%的老年人擁有一處住房，17．46%的人擁有兩處住房，擁有三處或四處及以上的則非常少，分別是2．97%和1．98%（見圖1）。從房屋價值來看，54．86%的被調查者的房屋價值在100萬元以下，房屋價值在100萬到200萬元之間的占30．48%，價值在200萬到400萬元之間的占6．26%，在400萬元以上的占3．95%。從房齡來看，住房建成于1990—1999年的最多，達到33．77%，其次是建成于2000—2006年間的，占28．01%，只有6．92%的住房建成于1969年以前（見圖2）。從目前二手房成交的情況來看，房齡在6至12年（2000—2006年間建成）的房屋是二手房市場上的“主力軍”，成交量較穩(wěn)定，因而比較適合作為反抵押貸款的對象。這也說明，杭州有三成左右的住房適合進行反抵押貸款。

3．被調查者的經(jīng)濟情況

在我們所調查的人群中，大部分老年人（76．94%）經(jīng)濟獨立，依靠養(yǎng)老金、保險金、投資理財收入等生活，只有少數(shù)人依靠子女供養(yǎng)（18．12%）、政府補助（3．79%）或其他經(jīng)濟來源（1．15%）生活。從收入額來看，月收入在1000～3000元區(qū)間的被調查者最多，占45．86%，其次為月收入在3000～5000元之間的，占26．04%，月收入在5000元以上的占14．33%，13．67%的被調查者月收入不足1000元。而2012年杭州城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入為3126元，這說明大部分被調查老年人的收入低于平均收入水平。因此，當被問及是否有增加收入的需求時，有72．55%的被調查者認為有需求，且這種需求的比例隨著月收入的增加而下降。

圖1 擁有房產(chǎn)數(shù)

圖2 房屋建成時間

圖3 對反抵押貸款的意愿

上述數(shù)據(jù)表明，目前中國大部分老年人還是只依靠有限的養(yǎng)老金度日，要想達到較為舒適的生活水準仍有一定困難，而住房反抵押貸款作為對養(yǎng)老金的有效補充，可以提高老年人的生活水平，同時減輕子女的供養(yǎng)負擔，因而在我國有很大的發(fā)展空間。

（二）調查結果的統(tǒng)計分析

1．對住房反抵押貸款的態(tài)度

我們將被調查者對反向抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿分為5級，分別為非常沒有意愿、比較沒有意愿、不確定、比較有意愿和非常有意愿。調查結果顯示，當前被調查者對反抵押貸款的意愿并不強烈，只有22．41%的人表示比較有意愿進行反抵押貸款，而對反抵押貸款非常有需求意愿的僅0．49%（見圖3）。

關于反抵押貸款產(chǎn)品有何吸引人之處，28．34%的被調查者認為反抵押貸款“可以增加每月收入，提高生活水平”。在有意愿進行反抵押貸款的被調查者中，持有該觀點的占到50%，因此，可認為這是老年人選擇反抵押貸款產(chǎn)品的主要原因。此外，認為反抵押貸款“可以減少子女贍養(yǎng)負擔”和“在生病時可以取出一筆醫(yī)療費”的被調查者分別占23．89%和18．45%；另有6．59%和3．46%的人認為，通過反抵押貸款“增加的收入可以支付入住條件優(yōu)越的老年護理院的費用”以及可以使自己“不用考慮過世后財產(chǎn)分配問題”；但也有19．27%的人認為反抵押貸款“沒有什么吸引我的”。

2．對房產(chǎn)的態(tài)度

住房反抵押產(chǎn)品的本質是“以房養(yǎng)老”，當貸款人搬離房屋或死亡時，房屋將歸放款人所有以償還貸款及利息，而中國人往往有強烈的遺贈動機，總是希望能夠多給子女留一些財富，因此老年人對房產(chǎn)的態(tài)度會直接影響他們對反抵押貸款產(chǎn)品的需求意愿。通過調查，我們發(fā)現(xiàn)，有78．42%的被調查者認為“房屋產(chǎn)權能給自己帶來安全感，因此把房屋抵押看作最后一種救急方式，不到萬不得已不會使用”，另外22．58%的被調查者認為“可以為了提高自己的生活水平將房產(chǎn)進行抵押”。后者中對反抵押貸款的接受意愿較高，表示非常有意愿接受和比較有意愿接受的分別占2．29%和39．69%。

對于是否希望把房子留給子女，有54．53%的被調查者認為“還是希望把房子留給子女，如果需要更多的生活費，由子女提供”，認為“傾向于進行反向抵押貸款，但涉及子女是否能夠繼承房屋，要和子女商量”的占25．04%，另有20．43%的被調查者認為“將房屋進行反向抵押可以提高自己的收入水平，減少子女負擔，雖然房屋不能留給子女，但這并不是什么大問題”。持有不同觀點的老年人對于反抵押貸款的意愿也各不相同，認為“房屋不能留給子女并不是什么大問題”的人中有52．42%的人選擇了接受反抵押貸款產(chǎn)品；而在持“涉及子女是否能夠繼承房屋，要和子女商量”態(tài)度的被調查者中則有46．05%的人選擇了對反抵押貸款持不確定態(tài)度（見表1）。

三、對反抵押貸款需求意愿的實證分析

（一）相關性分析

本文擬以問卷調查所得的607個樣本為基礎，分析影響住房反抵押貸款需求意愿的主要因素，因變量為被調查者對反抵押貸款的意愿，用1、2、3、4、5分別表示被調查者對反抵押貸款非常沒有意愿、比較沒有意愿、不確定、比較有意愿、非常有意愿。自變量Xi（i＝1，2…12）分別為年齡、居住方式、房產(chǎn)個數(shù)、房產(chǎn)價值、房齡、收入來源、月收入、是否購買健康險、健康程度、性別、學歷以及有無子女，具體含義如表2所示。

表1 持有不同房產(chǎn)態(tài)度的被調查者對反抵押貸款的意愿

表2 多元序列選擇模型的變量名稱與含義

首先，我們分析被調查者對反抵押貸款需求的意愿與各自變量Xi之間的相關性。分析結果表明，被調查者對反抵押貸款潛在需求的意愿與其所擁有的房產(chǎn)個數(shù)和月收入有顯著的相關關系，與其居住方式、收入來源、健康程度、是否有子女以及所擁有房屋的房齡有較顯著的相關關系（如表3所示）。

（二）多元回歸模型估計結果及分析

根據(jù)相關性分析結果，我們選取與老年人住房反抵押貸款需求意愿相關性較強的7個變量（被調查者所擁有的房產(chǎn)個數(shù)、房齡、居住方式、收入來源、月收入、健康程度、是否有子女）為自變量，運用多元選擇回歸模型分析其對被調查者對住房反抵押貸款需求意愿的影響程度。如果回歸得到的系數(shù)為正，則說明該因素對住房反抵押貸款的需求意愿有正向影響，系數(shù)為負則說明有負向影響，而系數(shù)絕對值越大則影響程度也越大。

從回歸結果可以看出，房產(chǎn)個數(shù)、房齡、月收入以及居住方式等因素對老年人住房反抵押貸款需求意愿有非常顯著的影響，收入來源、健康程度、有無子女等因素對住房反抵押貸款需求意愿有比較顯著的影響（如表4所示）。

具體而言，獨居對反抵押貸款需求意愿的影響顯著為正。這是因為獨居老人只有一個人生活，更傾向于將房屋進行反向抵押以改善生活。

房產(chǎn)個數(shù)對反抵押貸款需求意愿的影響顯著為負。說明相比有多套房產(chǎn)的老年人而言，只有一套房產(chǎn)的老年人對反抵押貸款的意愿較為強烈。這可能是因為一則擁有多套房產(chǎn)的老年人本身生活比較富裕，不需要通過反抵押貸款以彌補養(yǎng)老金的不足；即使需要補充養(yǎng)老金，也可以采取出租或出售的方式。但對于只有一套房產(chǎn)的老年人來說，只有反抵押貸款才可以做到既擁有房屋的居住權，又可以補充養(yǎng)老金。

表3 住房反抵押貸款需求意愿與各自變量間的相關性分析

表4 住房反抵押貸款需求意愿回歸分析結果

房齡對反抵押貸款需求意愿的影響顯著。從回歸結果可以看出，房屋建成時間越短，意愿越強烈。這可能是由于房屋建成時間越短，進行反抵押貸款時所能獲得的貸款額越高，越容易達到補充養(yǎng)老金的目的。

收入來源和月收入也對反抵押貸款需求意愿有較顯著的影響。其中，月收入對反抵押貸款的需求意愿有顯著的負向影響，即月收入越少的老年人對反抵押貸款的意愿越強烈，這也符合我們在問卷中對選擇反抵押貸款原因這一問題所得到的調查結果，即老年人選擇反抵押貸款產(chǎn)品主要是為了“增加每月收入，提高生活水平”。在收入來源方面，以政府補助為主要收入來源對反抵押貸款的需求意愿產(chǎn)生正向影響，而經(jīng)濟獨立以及依靠子女供養(yǎng)則對反抵押貸款的需求意愿產(chǎn)生負向影響。這可能一方面是由于收入主要來源于政府補助的老年人更希望能通過住房反抵押貸款提高目前的生活水平；另一方面，依靠子女供養(yǎng)的老年人將房子留給子女的意愿會更強，因而不會選擇反抵押貸款。

在健康程度對反向抵押貸款需求意愿的影響上，結果不同于一般的預期，并不是健康程度越低的老年人，因為需要的醫(yī)療和保健費用多，生活開支大，對反抵押貸款的需求意愿越強烈。恰恰相反，是健康程度越高的老年人反而對反抵押貸款的需求意愿越強烈。這可能是因為健康的老年人預期自己的壽命較長，選擇反抵押貸款產(chǎn)品也比較“合算”（如果以終身年金方式領取貸款，則活得時間越長，領取總額越高），因此增強了對反抵押貸款的需求意愿。這同時也說明，在住房反抵押貸款市場上存在著較強的逆選擇現(xiàn)象。

有無子女對反抵押貸款需求意愿的影響也較顯著。相對于有子女的老年人，沒有子女的老年人對反抵押貸款的需求意愿更高。從中也可以看出傳統(tǒng)的“房產(chǎn)傳承”觀念在老年人心中仍然根深蒂固。

四、結論與建議

通過以上的分析，我們可以得出如下結論：

首先，大部分被調查者的收入處于城鎮(zhèn)居民平均可支配收入水平以下，因而有較強烈的增加自身收入的需求；同時被調查者又擁有住房，說明目前實施住房反抵押貸款已具備一定的條件。

在對待房產(chǎn)的態(tài)度上，超過2／3的老年人將住房視為自己最后的依靠，同時有超過半數(shù)的人希望能將房屋留給子女，這種觀念會阻礙居民對住房反抵押貸款這一新型養(yǎng)老方式的接受。

在反抵押貸款需求的意愿上，雖然目前表示非常有意愿的老年人并不多（0．49%），更多的人（36．24%）持不確定態(tài)度，但同時也應看到有22．41%的老年人表現(xiàn)出對此較有意愿。因此只要產(chǎn)品設計合理、政策宣傳得當，這些人將有望成為住房反抵押市場的潛在需求者。

最后，對老年人反抵押貸款需求意愿造成影響的因素有兩大類，一是收入來源、家庭月收入等經(jīng)濟因素，收入主要來源于政府補助以及月收入低的老年人對反抵押貸款的需求意愿強烈；二是居住方式、房產(chǎn)個數(shù)、房齡、有無子女以及健康程度等非經(jīng)濟因素也影響著老年人對反抵押貸款需求的意愿，特別是將房產(chǎn)傳給后代這種傳統(tǒng)觀念對反抵押貸款的現(xiàn)實需求起到較大的制約作用，因此，老年人會首選把房屋留給子女，只有在沒有子女時，才會傾向于選擇反抵押貸款產(chǎn)品。此外，健康程度越高的老年人對反抵押貸款需求的意愿越強烈。

筆者認為，當前發(fā)展住房反抵押貸款，首先應注重培養(yǎng)新型的養(yǎng)老觀念，盡可能減弱“養(yǎng)兒防老”“房屋傳承”等傳統(tǒng)觀念的影響。在人口老齡化和家庭結構小型化并存的今天，政府及相關部門應加大宣傳力度，提高住房反抵押貸款的社會影響力，使老年人意識到參與住房反抵押貸款業(yè)務是解決養(yǎng)老金不足問題的有效途徑，同時也可減輕子女的負擔，還可以建立新型的代際關系。同時，作為產(chǎn)品的提供者，金融機構應該不斷完善合約設計，推出符合不同人群需求的產(chǎn)品。而作為監(jiān)管機構，應該盡快制定合理可行的政策規(guī)范，以促進住房反抵押貸款產(chǎn)品的推廣。

（作者單位：浙江財經(jīng)大學金融學院，中國建設銀行）