文│易憲容

易憲容中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

近來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)部分城市樓市價(jià)格開(kāi)始回軟、住房銷售萎縮、地方政府土地交易減少，不僅各地方紛紛加快放松樓市調(diào)控，而且市場(chǎng)對(duì)樓市形勢(shì)之判斷及爭(zhēng)論更是十分喧囂?？梢哉f(shuō)，無(wú)論是樓市調(diào)控的放松，還是對(duì)樓市形勢(shì)的爭(zhēng)論，如果不是站在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在邏輯法則上來(lái)思考，那么對(duì)調(diào)控放松不能達(dá)到其效果，對(duì)形勢(shì)爭(zhēng)論會(huì)誤入歧途。

首先，當(dāng)前不少地方政府都在放松樓市調(diào)控政策，都希望通過(guò)這些調(diào)控政策的放松來(lái)復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)，但應(yīng)該看到，在房?jī)r(jià)一直上漲時(shí)，這些調(diào)控政策本來(lái)就沒(méi)有起到多少作用，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)“亢奮”并沒(méi)有因?yàn)檫@些政策出臺(tái)而回歸理性。既然房?jī)r(jià)上漲時(shí)調(diào)控不能起到遏制的作用，那么房?jī)r(jià)下跌時(shí)政策放松豈能有作為？實(shí)際上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格調(diào)整、銷售萎縮完全是市場(chǎng)使然而非政策調(diào)控之結(jié)果。

更有甚者，不少人又在重彈早幾年前的老調(diào)，即住房市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是如何重要、對(duì)居民財(cái)富占比是如何高，因此，對(duì)于當(dāng)前樓市之低迷，政府可以全面取消限購(gòu)，激活投資性住房需求的方式，讓中國(guó)住房市場(chǎng)重新回到十幾年前的老路。

其實(shí)，這些政策行為及救市之言論，既沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的內(nèi)在邏輯。因?yàn)?，?dāng)前國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格調(diào)整，最為根本的原因是金融市場(chǎng)條件發(fā)生根本性變化所致。即互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)導(dǎo)致市場(chǎng)融資成本全面上升及信用風(fēng)險(xiǎn)的增加。在這種情況下，不僅住房市場(chǎng)無(wú)法再獲得低成本的融資，也會(huì)讓銀行改變對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及預(yù)期，銀行對(duì)樓市信貸的主動(dòng)收縮也是正常。而地方政府調(diào)控放松是不會(huì)改變當(dāng)前銀行這種行為的。

而從十幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，救市老調(diào)不僅證明是錯(cuò)誤的東西，而且在經(jīng)濟(jì)邏輯中也是行不通的。因?yàn)椋绻酝顿Y性需求造成的經(jīng)濟(jì)繁榮，一定會(huì)導(dǎo)致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過(guò)程中同步提高了生產(chǎn)力，即使泡沫破滅，同樣會(huì)讓經(jīng)濟(jì)陷入困境，但不久還會(huì)復(fù)蘇，如19世紀(jì)美國(guó)和英國(guó)的鐵路泡沫及2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫。反之，如果這個(gè)巨大泡沫僅是通過(guò)過(guò)度的信用擴(kuò)張、僅是嚴(yán)重超支未來(lái)、僅是惡性的財(cái)富轉(zhuǎn)移，那么這種短暫繁榮的結(jié)果是泡沫破滅、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)突然中止及衰退，給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成極大的震蕩與傷害。如上世紀(jì)90年代日本及2008年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅是也。就目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在走上這條路，豈能還要用這種方式來(lái)救它？

其次，有人認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既不同于美國(guó)，也不同于日本，它所處階段是調(diào)整期，但不會(huì)崩盤。其實(shí)，這樣的話等于沒(méi)有說(shuō)，根本就沒(méi)有證明任何事情。因?yàn)?，一是世界上根本就不存在兩片相同的葉子，豈能有兩個(gè)完全相同的重大事件？從任何一個(gè)角度來(lái)比較，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然要找到許多與美國(guó)和日本不同的東西。二是從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，為何金融危機(jī)會(huì)一次又一次的發(fā)生？就在于每一次金融危機(jī)所表現(xiàn)的形式、所誘發(fā)的原因等方面都是不同的。也正因?yàn)檫@種不同，往往絕大多數(shù)人都是每一次金融危機(jī)的事后諸葛亮。更何況系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)人類的理性都是有限的或是這種風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)測(cè)的。

盡管不同國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅或金融危機(jī)爆發(fā)是不同的，但是有一條是相同的。即如上面所指出的那樣，如果以過(guò)度的信貸擴(kuò)張吹大的房地產(chǎn)泡沫其破滅是必然，而且這種房地產(chǎn)泡沫破滅一定會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)及整體經(jīng)濟(jì)的衰退。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)在法則，沒(méi)有人可違背。

因此，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，我們并非是要討論會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果，也不需要討論當(dāng)前中國(guó)樓市需要一個(gè)什么樣的結(jié)果，而是要對(duì)當(dāng)前中國(guó)樓市形勢(shì)做一個(gè)正確判斷。只有這樣，政府才能根據(jù)這個(gè)判斷做出正確決策，并找到真正化解當(dāng)前樓市危機(jī)有效的政策。同樣，也只有這樣才能把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及成本降到最小程度。

對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市正確的基本判斷，應(yīng)該建立在以下幾個(gè)基點(diǎn)上。一是目前國(guó)內(nèi)樓市仍然是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)（這不僅在于20%以上的城市持有兩套以上的住房，而且在于當(dāng)不少城市的住房銷售急劇下降時(shí)，其價(jià)格則不下調(diào)）。在這個(gè)市場(chǎng)，住房投資者的出價(jià)一定高于住房的消費(fèi)者，這就使得絕大多數(shù)住房消費(fèi)者根本就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無(wú)效需求。如果希望以調(diào)控放松而不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，要想把這些住房需求釋放出來(lái)根本不可能。

二是以信貸過(guò)度擴(kuò)張推動(dòng)的住房投資市場(chǎng)是不可持續(xù)的，要讓這個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，住房市場(chǎng)由投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型是一種必然。但是在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，或住房市場(chǎng)周期性調(diào)整過(guò)程中，住房供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。面對(duì)這種失衡，只能通過(guò)價(jià)格不斷地回歸理性才能讓住房消費(fèi)需求釋放，否則人為地干預(yù)只能南轅北轍?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)

樓市泡沫破滅是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤，取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對(duì)樓市調(diào)整的干預(yù)程度。地方政府托市，就如股市托市，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)的崩盤。市場(chǎng)最大的問(wèn)題就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府及住房投資者不愿意認(rèn)可這種住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型及調(diào)整，希望以人為意志來(lái)對(duì)抗市場(chǎng)的內(nèi)在法則。如果這樣，整個(gè)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及成本將大大增加，房地產(chǎn)崩盤的概率也上升。

三是任何住房市場(chǎng)價(jià)格及政策的調(diào)整無(wú)疑都是一場(chǎng)重大的利益博弈過(guò)程。如果不能理清這些利益關(guān)系，同樣也是無(wú)法正確判斷樓市基本形勢(shì)的。

正是在以上的基礎(chǔ)上來(lái)看當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的形勢(shì)，一是以投資性為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)其發(fā)展是不可持續(xù)的，其調(diào)整是必然；二是當(dāng)前住房市場(chǎng)周期性調(diào)整主要原因是國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)條件發(fā)生了巨大變化，是市場(chǎng)使然；三是由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，先是會(huì)出現(xiàn)住房供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。這種失衡只能伴隨著價(jià)格回歸理性逐漸走向平衡，否則人為政策干預(yù)會(huì)讓這種失衡更為嚴(yán)重。

樓市泡沫破滅是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤，既取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對(duì)樓市調(diào)整的干預(yù)程度。地方政府托市，就如股市托市一樣，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤。對(duì)樓市的周期性調(diào)整人為干預(yù)越多，房地產(chǎn)崩盤的概率就越高。而正確判斷當(dāng)前中國(guó)樓市的基本形勢(shì)，并制定相應(yīng)政策則是降低這種風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。