□ 鄭州 陳 勇

完善房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的管理與控制

□ 鄭州 陳 勇

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和服務(wù)活動(dòng)，進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性。按照開發(fā)產(chǎn)品的類別可以劃分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本以及代建工程開發(fā)成本。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的過程中，按照成本支出的用途不同劃分為： ①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 ②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場地）等支出。 ③建筑安裝工程費(fèi)，指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按照建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。如果企業(yè)以出包的方式進(jìn)行施工建設(shè)，建筑安裝工程費(fèi)就是房地產(chǎn)企業(yè)支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。如果以自營方式進(jìn)行，建筑安裝工程費(fèi)則是房地產(chǎn)企業(yè)為某一項(xiàng)工程的開發(fā)所發(fā)生的直接人工、直接材料、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用和間接費(fèi)用的總和。 ④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。其中，小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明工程，通常稱為“七通”。 ⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。 ⑥開發(fā)間接費(fèi)用，指企業(yè)所屬直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ⑦其他開發(fā)費(fèi)用，包括企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的其他支出，例如開發(fā)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的不可避免的大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃的勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)的費(fèi)用，為開發(fā)房地產(chǎn)借入的資金，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用等。

二、完善開發(fā)成本管理環(huán)節(jié)的控制措施

1.開發(fā)成本管理與控制的主要工作內(nèi)容和目標(biāo)。 ①項(xiàng)目立項(xiàng)階段：做好工程成本測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，為公司決策提供信息。 ②項(xiàng)目計(jì)劃階段：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估值配合設(shè)計(jì)部門選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃。 ③設(shè)計(jì)階段：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、硅含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響，確定合理的成本控制目標(biāo)。 ④工程發(fā)包階段：堅(jiān)持“貨比三家，合理低價(jià)中標(biāo)”，加強(qiáng)總分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考察制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。 ⑤施工階段：貫徹、執(zhí)行變更和簽證的管理辦法，減少不必要的變更、洽商的發(fā)生。按月動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目成本。 ⑥竣工階段：做好各有關(guān)方面因素的歸集整理工作，為順利進(jìn)行竣工結(jié)算準(zhǔn)備完善條件。

2.主要管理與控制措施。 ①項(xiàng)目開發(fā)成本控制的前期階段。要有成本控制中心（以下簡稱：中心）參與擬定項(xiàng)目的前期考察。中心預(yù)結(jié)算組、招標(biāo)采購組人員應(yīng)了解當(dāng)?shù)刂鞑膬r(jià)格、人工費(fèi)等主要成本單價(jià)，將估算的數(shù)據(jù)結(jié)果提供至研發(fā)部。產(chǎn)品研發(fā)部作為編制可行性研究報(bào)告（或項(xiàng)目定位報(bào)告）、策劃報(bào)告中項(xiàng)目利潤測算（總項(xiàng)目預(yù)算）的依據(jù)。中心預(yù)結(jié)算組參與項(xiàng)目定位，就產(chǎn)品的單元、戶型、面積、層高等從經(jīng)濟(jì)性角度發(fā)表意見。產(chǎn)品研發(fā)部編制的可行性研究報(bào)告、或項(xiàng)目定位報(bào)告、策劃報(bào)告審批通過后，傳遞給中心及財(cái)務(wù)計(jì)劃部。中心預(yù)結(jié)算組應(yīng)充分了解項(xiàng)目產(chǎn)品定位等重要內(nèi)容，根據(jù)可行性研究報(bào)告中項(xiàng)目總投資預(yù)算計(jì)算項(xiàng)目每平方米造價(jià)或每平方米投資額。以低于測算成本（或等于測算成本）的指標(biāo)作為下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)限額，提供給產(chǎn)品研發(fā)部。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中總投資預(yù)算表中的各成本分項(xiàng)在研發(fā)部的指導(dǎo)下，由各責(zé)任部門根據(jù)經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估，并注明編制依據(jù)，研發(fā)部匯總、審核。中心成本控制組以可行性研究報(bào)告中的總投資預(yù)算表為藍(lán)本，起草編制《項(xiàng)目開發(fā)成本測算表》。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除具備較高的技術(shù)性專業(yè)素質(zhì)外，還應(yīng)要求其具備能從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，為甲方提供良好建議的能力。中心預(yù)結(jié)算組參與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇全過程。中心預(yù)結(jié)算組參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，從經(jīng)濟(jì)性角度發(fā)表意見。判斷規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案是否接近、符合預(yù)期開發(fā)成本或設(shè)計(jì)限額（每平方米造價(jià)或每平方米投資額）。最終確定的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)是合規(guī)性、定位契合性、經(jīng)濟(jì)性三個(gè)方面相對(duì)最適宜的方案。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的每一階段，研發(fā)部都必須要求設(shè)計(jì)單位出具符合要求的《設(shè)計(jì)概算》、《項(xiàng)目估算》，提供給中心預(yù)結(jié)算組作為對(duì)圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)的參考依據(jù)。中心招標(biāo)采購組參與市場營銷部或者產(chǎn)品研發(fā)部組織的售樓部、樣板房等裝修工程市場調(diào)研，與市場營銷部協(xié)商達(dá)成裝修設(shè)計(jì)限額，提供給產(chǎn)品研發(fā)部，作為裝修設(shè)計(jì)招標(biāo)的限額指標(biāo)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)確定后，根據(jù)《設(shè)計(jì)概算》及專家評(píng)審意見，對(duì)《開發(fā)成本測算表》中的建安成本、配套成本、間接開發(fā)成本等重新調(diào)整目標(biāo)額。設(shè)計(jì)單位提供的《項(xiàng)目概算》中應(yīng)明確施工圖設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等）。同時(shí)，要避免采用品質(zhì)超標(biāo)的材料、設(shè)備。根據(jù)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)或者以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，中心預(yù)結(jié)算組編制《施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分傳遞給研發(fā)部及中心成本控制組，作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。在施工圖圖紙的預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審中，依據(jù)圖紙的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，中心預(yù)結(jié)算組及外聘專家負(fù)責(zé)對(duì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核。主體施工圖、分項(xiàng)工程圖紙等完成后，中心成本控制組組織各責(zé)任部門重新對(duì)項(xiàng)目總預(yù)算進(jìn)行修正，根據(jù)修正結(jié)果，修正、細(xì)化《開發(fā)成本測算表》中的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，報(bào)總經(jīng)理（辦公會(huì)）審批。

②項(xiàng)目開發(fā)成本控制的中期階段。各分項(xiàng)開發(fā)成本的編制起點(diǎn)為各責(zé)任主體申報(bào)的項(xiàng)目總預(yù)算中的對(duì)應(yīng)分項(xiàng)預(yù)算數(shù)據(jù)，分項(xiàng)預(yù)算通過中心成本控制組與責(zé)任主體的溝通進(jìn)行修正、補(bǔ)充達(dá)成一致，經(jīng)過審批后，作為開發(fā)成本下達(dá)到責(zé)任主體執(zhí)行，同時(shí)傳遞至評(píng)價(jià)人處。開發(fā)成本確定后，由中心成本控制組傳遞至各評(píng)價(jià)人，作為評(píng)價(jià)人開發(fā)成本執(zhí)行、開發(fā)成本預(yù)警、開發(fā)成本執(zhí)行情況分析的依據(jù)。成本控制中心負(fù)責(zé)編制《開發(fā)成本控制責(zé)任書》，與責(zé)任主體進(jìn)行交底，達(dá)成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為各責(zé)任部門成本控制考核目標(biāo)?！堕_發(fā)成本控制責(zé)任書》應(yīng)明確開發(fā)成本的控制內(nèi)容、控制指標(biāo)、責(zé)任部門等內(nèi)容。對(duì)于《開發(fā)成本控制責(zé)任書》中的控制指標(biāo)，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目及成本分項(xiàng)的特點(diǎn)，分別采用總額上限指標(biāo)（管理費(fèi)用、前期費(fèi)用）、相對(duì)額指標(biāo)（銷售費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用）或完成率指標(biāo)（統(tǒng)一采購率）控制的方法，控制指標(biāo)隨項(xiàng)目編制。各評(píng)價(jià)人在年終時(shí)，按照《開發(fā)成本控制責(zé)任書》、《評(píng)價(jià)人動(dòng)態(tài)成本控制表》對(duì)相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，匯總至中心成本控制組，編制《年度成本控制工作總結(jié)》。開發(fā)成本的預(yù)警：當(dāng)評(píng)價(jià)人在審核責(zé)任部門的付款申請(qǐng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)超出開發(fā)成本限額（或者合同金額）、費(fèi)用當(dāng)年預(yù)算額時(shí)，應(yīng)暫停審核，通知責(zé)任部門立即查找原因，及時(shí)向公司總經(jīng)理進(jìn)行匯報(bào)，在取得總經(jīng)理書面同意后，方能支付。當(dāng)材料設(shè)備貨款及工程款超出合同金額時(shí)，責(zé)任部門在辦理付款手續(xù)時(shí)，同時(shí)提交書面情況說明，評(píng)價(jià)人審核無誤后，辦理付款手續(xù)?！秳?dòng)態(tài)開發(fā)成本執(zhí)行情況表》由中心成本控制組根據(jù)收集的成本控制數(shù)據(jù)按月度填制《動(dòng)態(tài)開發(fā)成本執(zhí)行情況表》報(bào)送總經(jīng)理及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。

③項(xiàng)目開發(fā)成本控制的后期階段（分析總結(jié)階段）?？傢?xiàng)目工程（分期）竣工結(jié)算后，各責(zé)任主體分別對(duì)開發(fā)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)，報(bào)至中心成本控制組。中心成本控制組在各部門發(fā)表自我總結(jié)的基礎(chǔ)上，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成項(xiàng)目開發(fā)成本分析報(bào)告上報(bào)公司管理層。中心成本控制組根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)考核指標(biāo)的執(zhí)行情況，按照《開發(fā)成本責(zé)任書》對(duì)責(zé)任部門進(jìn)行考評(píng)。研發(fā)部根據(jù)設(shè)計(jì)合同，統(tǒng)計(jì)因設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，按照合同約定，對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行合同清算。項(xiàng)目結(jié)束后，研發(fā)部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際利潤率與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（或項(xiàng)目定位報(bào)告）中的總投資預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，分析偏差原因報(bào)總經(jīng)理。工程竣工后，中心預(yù)結(jié)算組根據(jù)單體結(jié)算結(jié)果對(duì)比預(yù)算進(jìn)行分析，總結(jié)預(yù)結(jié)算差距原因，報(bào)中心主管領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，中心預(yù)結(jié)算組還應(yīng)分析總項(xiàng)目（分期）的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，分析結(jié)果與成本控制組共享。中心成本控制組負(fù)責(zé)計(jì)算出成本降低率、分部、分項(xiàng)工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、總現(xiàn)場簽證費(fèi)用增加比例等指標(biāo)，為后續(xù)工程的成本控制分析提供參考依據(jù)。指標(biāo)與預(yù)結(jié)算組共享。

在綜合了經(jīng)濟(jì)體制、市場環(huán)境、宏觀政策等多種背景因素后，房地產(chǎn)企業(yè)只有完善開發(fā)成本的管理與控制，才能在合法、合規(guī)的情況下確保利潤的最大化，在變化發(fā)展的行業(yè)競爭中永遠(yuǎn)保有發(fā)展活力。

（作者單位：河南開祥置業(yè)股份有限公司）