◎佐藤康博

日本房地產(chǎn)泡沫破裂及對(duì)中國(guó)的啟示

◎佐藤康博

日本在上世紀(jì)80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破裂的過程，給經(jīng)濟(jì)帶來很大沖擊。這個(gè)過程對(duì)中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說有一定的啟示意義。

東京市中心的房地產(chǎn)行情是從1983年開始上漲，當(dāng)時(shí)主要是對(duì)寫字樓的需求非常強(qiáng)勁。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格也迅速地上漲，很快就蔓延到了其他的城市。從1987年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)了泡沫的勢(shì)頭，最終破裂。

從我的觀察看，日本房地產(chǎn)泡沫的形成主要有三個(gè)因素：

第一，長(zhǎng)期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長(zhǎng)期的貨幣寬松政策。當(dāng)時(shí)，日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，這一寬松政策持續(xù)了四年之久。因?yàn)槿藗儞?dān)心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將后繼乏力，同時(shí)美國(guó)也對(duì)日本施加壓力，要求增加需求減少美國(guó)的貿(mào)易赤字。

第二，人們對(duì)內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過高。居民和公司對(duì)日本經(jīng)濟(jì)信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時(shí)寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對(duì)房地產(chǎn)過度投資甚至是投機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際需求，這也使得房?jī)r(jià)快速地上漲。

第三，銀行大規(guī)模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對(duì)房地產(chǎn)大量的放貸同時(shí)也接受了房產(chǎn)抵押貸款，企業(yè)不僅向銀行借貸也在市場(chǎng)上進(jìn)行其他形式的融資，因此他們會(huì)把大量的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

是什么因素刺破了房地產(chǎn)的泡沫？主要是日本突然收緊了貨幣政策，加強(qiáng)了監(jiān)管，限制銀行對(duì)房地產(chǎn)放貸，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大沖擊。一般來說，我們看到房地產(chǎn)泡沫破裂都是這樣的因素導(dǎo)致的。同時(shí)，日本央行也提升了貼現(xiàn)率一個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)，當(dāng)時(shí)東京的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的勢(shì)頭，這些政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下。而且，1992年日本推出了房地產(chǎn)稅進(jìn)一步加劇了泡沫的破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然降溫。

在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了長(zhǎng)期停滯，金融機(jī)構(gòu)因此也出現(xiàn)了大量的壞賬。在金融方面，也缺乏足夠的安全網(wǎng)，國(guó)內(nèi)的金融體系效率不足，不能及時(shí)地反映金融機(jī)構(gòu)的問題也使人們普遍擔(dān)憂日本國(guó)內(nèi)整體金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。因此，形成了一個(gè)惡性循環(huán)，大家不愿意放貸。從1992年到2004年，日本國(guó)內(nèi)銀行不良貸款處置累計(jì)損失達(dá)到94萬億日元。

日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于中國(guó)有哪些啟示？大家可以從數(shù)據(jù)上看到，在中國(guó)雖然城市之間存在著差異，但是整體上并沒有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲，但是現(xiàn)在也不能說是明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。我們相信，日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以說的是，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，對(duì)于實(shí)際利率長(zhǎng)期處于低水平狀態(tài)和脫離實(shí)際需求的房地產(chǎn)投資的擴(kuò)大這兩點(diǎn)不能放任。在注意利差收入縮小對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響的同時(shí)，要有序地推動(dòng)利率市場(chǎng)化，從而避免實(shí)際利率倒掛狀態(tài)的長(zhǎng)期持續(xù)是非常必要的。我相信，中國(guó)政府已經(jīng)采取措施來遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，我覺得這樣的措施是合理的而且是非常重要的，應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行這樣的措施。

另一方面，也要避免操之過急地?cái)D泡沫，正如我之前所說的，日本就是因?yàn)閷?shí)施了房地產(chǎn)融資總量限制、快速上調(diào)利率等操之過急的緊縮措施，導(dǎo)致了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)疲軟。中國(guó)政府迄今實(shí)施的政策已經(jīng)見效，已經(jīng)有了趨穩(wěn)的跡象，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的比重比較大，所以要謹(jǐn)慎和完善金融監(jiān)管、完善安全網(wǎng)的構(gòu)建。

作者系瑞穗金融集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官。本文是作者3月22日在中國(guó)發(fā)展高層論壇2014年會(huì)上所作的演講，本刊根據(jù)錄音整理。