周　雷　殷姿君

“史上最嚴”商業(yè)地產(chǎn)新政對銀行信貸影響

周雷殷姿君

為促進商業(yè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防范潛在風險，保護購房者合法權(quán)益，蘇州市在全國率先主動出臺了商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)控新政，并已于2014年3月1日正式實施。該項被稱為“史上最嚴”的新政主要針對新建商業(yè)地產(chǎn)項目出臺了“30%限售”、“禁止售后包租”、“提高項目貨幣資本監(jiān)管標準”等多條調(diào)控措施。為深入了解該項新政對房地產(chǎn)市場和銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸的影響，本文作者開展了專題調(diào)研。

一、新政的出臺背景和主要內(nèi)容

自2011年3月蘇州市住宅市場實施“限購令”以來，商業(yè)房產(chǎn)因不受調(diào)控影響一度出現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，目前已出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩的苗頭。截至2014年2月，城區(qū)已建各類購物中心、商業(yè)綜合體超40家，在建超30家，隨著購物中心的集群式出現(xiàn)，人均商業(yè)面積為3平方米，部分區(qū)域甚至高達4平方米，遠超1.2平方米的國際標準。同時“售后包租”或“變相售后包租”的事實存在，也使得部分商業(yè)項目存在價格虛高。購房者與開發(fā)商簽訂商業(yè)物業(yè)委托經(jīng)營管理協(xié)議并辦理按揭貸款后，一旦“售后包租”未能實現(xiàn)協(xié)議承諾的收益，購房者和按揭借款人就會至政府或者銀行“維權(quán)”，可能帶來各類集體糾紛等社會不安定因素。

針對上述情況，該市率先出臺新政，主動調(diào)控商業(yè)房地產(chǎn)市場。此次新政的主要內(nèi)容包括：一是對可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出30%建筑面積的房產(chǎn)作為風險防控資產(chǎn)予以凍結(jié)，凍結(jié)時間三年，凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。二是全面禁止“售后包租”或者“變相售后包租”的方式銷售商業(yè)房產(chǎn)，預(yù)售階段出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象的，項目貨幣資本金余額將予以凍結(jié)。三是提高項目貨幣資本監(jiān)管標準，在現(xiàn)行基礎(chǔ)上增加50%。

二、新政對商業(yè)房地產(chǎn)市場的“三種效應(yīng)”

1.新政對商業(yè)房產(chǎn)銷售具有“降溫效應(yīng)”

一方面，“限售30%”將放緩開發(fā)商的供應(yīng)步伐；另一方面，嚴禁售后包租將刺破部分項目價格虛高的泡沫，市場出現(xiàn)調(diào)整的預(yù)期增強，顯著改變購房者的購買需求，潛在購房者將陷入觀望，而投資客可能退出該市場，從而導致商業(yè)房產(chǎn)銷售下降。綜上，短期來看，新政將造成商業(yè)房地產(chǎn)銷售量下降和部分項目價格回調(diào)，但長期卻能起到防止“過熱”，保護和規(guī)范市場發(fā)展的效果。

2.新政對開發(fā)商資金鏈具有“緊縮效應(yīng)”

一是“限售30%”壓縮了開發(fā)商可售房源數(shù)量，在三年凍結(jié)期內(nèi)可能造成銷售回款減少，甚至部分土地及建安成本較高的項目，僅僅通過對外銷售70%無法收回全部投資成本。二是貨幣資本監(jiān)管標準提高會使開發(fā)商在建設(shè)過程中資金壓力增加。以開發(fā)面積10萬平方米的高層商業(yè)項目為例，在新政實施前辦理施工許可證，需繳納貨幣資本金3600萬元，而在新政實施后則需繳納5400萬元，對開發(fā)商而言，增加了1800萬元的資金壓力。三是該市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以本地開發(fā)商居多，資金實力一般，部分運作模式存在滾動開發(fā)和售后包租，而新政所限制的正是這些開發(fā)商實現(xiàn)資金回籠的主要方式，因此可能對尚未完工的開發(fā)項目影響較大，相應(yīng)開發(fā)商資金鏈明顯收緊。

3.新政對商服地塊拍賣具有“壁壘效應(yīng)”

商服用地在S市土拍市場上占比一直超過50%，2014年1月-2月，共成功出讓商服用地14宗，占比56%，其中溢價率最高為53.35%。由于新政的實施將提高開發(fā)商的進入壁壘，部分開發(fā)商搶搭“政策末班車”。開發(fā)商在未來籌備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，面臨拍得的土地不能全部用于抵押融資，自籌資金比例被迫提高；嚴禁售后包租也對開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營能力提出了更高要求。新政會使部分開發(fā)商特別是中小開發(fā)商進入該市產(chǎn)生一定的抗拒心理，可能造成后續(xù)商服地塊的流拍或貶值。

三、新政對銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸的影響

1.銀行商業(yè)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀與特點

截至2014年2月末，S市銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款合計649億元，占全部房地產(chǎn)貸款的14.76%。其中，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款143億元，比年初增加6億元，增長4.57%；經(jīng)營性物業(yè)貸款278億元，較年初增加17億元，同比增長6.59%；商業(yè)房產(chǎn)按揭貸款228億元，較年初增加8億元，同比增長3.50%。呈現(xiàn)如下特點：

（1）風險總體可控，但經(jīng)營性物業(yè)貸款和商業(yè)按揭貸款不良呈現(xiàn)“雙升”局面。至2014年2月末，商業(yè)房地產(chǎn)貸款不良率為0.97%，與全轄不良率基本持平。其中，經(jīng)營性物業(yè)貸款不良額為2.85億元，不良率為1.03%，比年初分別上升2.07億元和0.73個百分點；商業(yè)按揭貸款不良額為3.4億元，不良率為1.49%，比年初分別上升0.84億元和0.33個百分點。

（2）城市綜合體不良相對集中。至2014年2月末，城市綜合體不良額為2.78億元，不良率為3.73%，且全部為經(jīng)營性物業(yè)貸款，主要包括某商貿(mào)有限公司1.91億元和某商城0.6億元兩筆經(jīng)營性物業(yè)不良貸款。

（3）融資渠道多元化，表外創(chuàng)新業(yè)務(wù)潛在風險值得關(guān)注。由于銀行普遍提高商業(yè)地產(chǎn)表內(nèi)信貸準入門檻，部分開發(fā)商難以獲取銀行貸款，便向委托貸款、理財產(chǎn)品等銀行表外業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，或者借助信托、資管、基金和民間借貸等渠道，導致銀行面臨的風險管控難度加大。至2014年2月末，商業(yè)地產(chǎn)表外創(chuàng)新業(yè)務(wù)余額71.29億元，其中委托貸款62.07億元、信托8.5億元、資管4.8億元。隨著新政的實施和金融創(chuàng)新的發(fā)展，此類業(yè)務(wù)潛在的合規(guī)風險和聲譽風險值得關(guān)注。

2.新政對銀行信貸的風險隱患

（1）“降溫效應(yīng)”可能導致商業(yè)開發(fā)貸款期限錯配和現(xiàn)金流不足。如某中心項目，貸款期限8年，測算的投資回收期7.36年。但發(fā)放該項目貸款的銀行在測算時，對項目的收入和成本估計均過于樂觀（預(yù)計商鋪銷價3萬元/平方米，租金收入64元/月·平米，成本未完全估計資本化利息支出）。經(jīng)壓力測試，如受新政影響，該項目的收入下降10%，成本上升10%，動態(tài)投資回收期即延長到12.65年，相對于8年的貸款期限，開發(fā)商到期歸還開發(fā)貸款的資金壓力較大。又如某商務(wù)地產(chǎn)公司藍天廣場項目，在重度壓力情境下（銷量下降30%、價格下降20%），預(yù)計現(xiàn)金凈流量將由1.79億元降為-4138萬元，相關(guān)銀行的開發(fā)貸款面臨風險。

（2）經(jīng)營性物業(yè)貸款“典當化”風險可能暴露。一是貸款實際用途難監(jiān)控。如某國有銀行向某大酒店發(fā)放的3.5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換另一家銀行發(fā)放的貸款和股東借款，信貸檔案中未見證明資金實際用途的材料。二是抵押物價值存在縮水風險。經(jīng)營性物業(yè)貸款在商業(yè)房地產(chǎn)貸款中占比較高，期限較長，隨著新政影響的顯現(xiàn)，貸款期內(nèi)抵押物價值可能面臨較大波動，造成抵押不足值。三是測算特定資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不審慎。如對某酒店客房入住率（65%）和客房價格（年均增長5%）的估算過于樂觀，未充分考慮外部環(huán)境變化的影響，未來實際收入可能不及預(yù)期，存在風險隱患。

（3）風險向商用房按揭貸款傳導值得關(guān)注。商用房按揭貸款處于整個商業(yè)房產(chǎn)融資的“最后一棒”，開發(fā)商、按揭借款人甚至外部相關(guān)風險都可能通過傳導引發(fā)違約。當前商用房按揭不良的成因除了涉鋼貿(mào)借款人資金鏈斷裂外，主要是延期交房、“售后包租”未實現(xiàn)收益承諾甚至開發(fā)商跑路，導致批量違約。如某國際商業(yè)廣場項目因開發(fā)商與承建商發(fā)生工程款訴訟糾紛，同時實際控制人已移居國外，項目長期停工，因交房無望部分按揭借款人拒絕還款，涉及41戶、977萬元貸款。同時還暴露出相關(guān)銀行貸前調(diào)查和準入不嚴，以及因未交房無法辦理他項權(quán)證使抵押“懸空”的風險。

四、銀行強化商業(yè)房地產(chǎn)信貸風險管控的建議

1.加強新政對商業(yè)房地產(chǎn)市場影響的研究，做好前瞻性風險預(yù)判和防控

各行要注重商業(yè)房地產(chǎn)市場各項監(jiān)測數(shù)據(jù)的搜集與分析，加強與住建、國土等相關(guān)政府部門的聯(lián)系，研判調(diào)控新政對市場的影響，加強對商業(yè)房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查分析，預(yù)判市場走勢和風險狀況。要用好客戶風險預(yù)警系統(tǒng)、壓力測試等工具，深入分析潛在風險因素，對存在預(yù)警信號的貸款做好應(yīng)對預(yù)案，提前防控風險。

2.針對新政進一步完善和落實貸款“三查”制度

一是嚴把授信調(diào)查關(guān)應(yīng)加強借款人和項目的調(diào)查評估，而非過度依賴押品價值。對商用房按揭貸款，應(yīng)注重審核客戶收入和還款意愿；對商業(yè)房產(chǎn)項目應(yīng)綜合評估合規(guī)性、籌資能力、市場競爭能力等因素。對涉及綜合體的集團客戶，應(yīng)嚴格執(zhí)行集團授信管理辦法，深入調(diào)查集團整體經(jīng)營財務(wù)狀況及未來趨勢，加強統(tǒng)一授信管理，防范集中度風險。二是審慎評估押品價值和未來經(jīng)營性現(xiàn)金收入。鑒于新政的“三種效應(yīng)”，押品價值和未來經(jīng)營性現(xiàn)金收入或面臨較大波動，各行應(yīng)審慎評估押品價值，科學測算未來經(jīng)營性現(xiàn)金收入，防范押品貶值或第一還款來源減少產(chǎn)生的風險。三是有針對性地強化貸后管理。應(yīng)加強風險排查和貸后走訪，重點關(guān)注在建項目是否按新政要求落實50%的資本金新增，對取得預(yù)售許可證項目關(guān)注是否存在“售后包租”行為；加強對項目資金的全程監(jiān)控，嚴格執(zhí)行項目資金專戶管理，防范信貸資金被挪作他用。

3.分類施策，堅持嚴控增量和優(yōu)化存量相結(jié)合

一是嚴把準入關(guān)，嚴禁進入不符合新政要求的商業(yè)地產(chǎn)項目，重點選擇具有商業(yè)運營經(jīng)驗的名單內(nèi)客戶和地段、經(jīng)營、實力好的經(jīng)營性物業(yè)。二是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，對受同類新型市場競爭、電商渠道分流沖擊大的存量商業(yè)項目，以及受新政影響實際收入不能完全覆蓋貸款本息的客戶，應(yīng)動態(tài)調(diào)整授信策略，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，主動化解潛在風險。