朱解放

(西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)管理系，陜西西安710130)

我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地制度是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的，這種土地制度在建國(guó)初期大規(guī)模的城市建設(shè)中曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)十分重要的作用。但是，由于這種土地制度從根本上否定了價(jià)值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，侵害了土地的國(guó)有權(quán)和國(guó)有制，使土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，造成大量土地資源的流失和浪費(fèi)，嚴(yán)重阻礙了市場(chǎng)機(jī)制的建立和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，必須以馬克思地租理論為指導(dǎo)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，進(jìn)行城市土地產(chǎn)權(quán)制度、城市土地市場(chǎng)和城市土地價(jià)格的創(chuàng)新。

1 馬克思地租理論簡(jiǎn)釋

1.1 地租的本質(zhì) 馬克思指出:“不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類(lèi)型有一個(gè)共同點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)，以某些個(gè)人對(duì)某些地塊的所有權(quán)為前提”［1］。在不同的社會(huì)，由于土地所有制不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不盡相同。資本主義地租是農(nóng)業(yè)資本家為取得土地的使用權(quán)而交給土地所有者的超過(guò)平均利潤(rùn)的那部分剩余價(jià)值。因此，它的來(lái)源是農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的超過(guò)平均利潤(rùn)以上的那部分剩余價(jià)值，是超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式。

1.2 地租的類(lèi)型 資本主義制度下的地租，根據(jù)其產(chǎn)生的原因和條件，可分為2種基本類(lèi)型——級(jí)差地租和絕對(duì)地租。農(nóng)業(yè)資本家向土地所有者交納的級(jí)差地租，這是由于租種的土地有不同的等級(jí)，地租額也就不同，中等地要高于低等地，優(yōu)等地要高于中等地。絕對(duì)地租是各種等級(jí)的土地都必須繳納的，并在概念上與級(jí)差地租相區(qū)別的地租。絕對(duì)地租的產(chǎn)生是由于土地所有權(quán)壟斷的存在，資本不提供絕對(duì)地租便不能投入使用。

1.3 建筑地段地租 馬克思指出:“凡是有地租存在的地方，都有級(jí)差地租，而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。凡是自然力能被壟斷并保證使用它的產(chǎn)業(yè)家得到超額利潤(rùn)的地方(不論是瀑布，是富饒的礦山，是盛產(chǎn)魚(yú)類(lèi)的水城，還是位置有利的建筑地段)，那些因?qū)σ徊糠滞恋叵碛袡?quán)利而成為這種自然物所有者的人，就會(huì)以地租形式，從執(zhí)行職能的資本那里把這種超額利潤(rùn)奪走”［1］。建筑地段同樣具有級(jí)差地租和絕對(duì)地租2種基本類(lèi)型。建筑地段地租與農(nóng)業(yè)地租相比具有較明顯的區(qū)別，農(nóng)業(yè)地租中土地豐度對(duì)級(jí)差地租起決定性的作用，而建筑業(yè)中則是土地位置在級(jí)差地租中起決定性作用。同時(shí)，由于建筑地段土地所有權(quán)壟斷的存在，同樣存在絕對(duì)地租。

1.4 土地價(jià)格 土地本身是自然物，不是勞動(dòng)產(chǎn)品，因而是沒(méi)有價(jià)值的，但是在商品經(jīng)濟(jì)普遍化的情況下，一切都商品化了，所以土地也有價(jià)格。馬克思指出:“土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)。實(shí)際上，這個(gè)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的”［1］。根據(jù)馬克思的論斷，土地價(jià)格取決于地租和利息率兩個(gè)因素。由此可見(jiàn)，土地價(jià)格可以由地租增加而提高，也可以在地租不增加的情況下，由利息率的下降而提高。

2 我國(guó)城市土地使用制度存在的問(wèn)題

2.1 土地供應(yīng)宏觀失調(diào) 由于劃撥制實(shí)行的是粗放型的土地管理，建設(shè)用地采用零敲碎打的用地方式，往往是先選定地塊，再由土地管理部門(mén)就每個(gè)工程作就事論事的行政審批，缺乏全盤(pán)規(guī)劃，從而導(dǎo)致土地供應(yīng)宏觀控制失調(diào)。

2.2 土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重 由于不可避免地存在著大量土地的無(wú)償使用，不交地租的現(xiàn)象十分普遍，土地公有權(quán)名存實(shí)亡，得不到有效地保護(hù)。在這種情況下，普遍存在著濫用土地，浪費(fèi)自然資源的現(xiàn)象。

2.3 企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)不公平 土地因素對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果有很大影響，如果土地?zé)o償使用，占有優(yōu)等地理位置和較多土地的企業(yè)就會(huì)得到更多的收入，這種級(jí)差收入如不用制度加以調(diào)節(jié)，企業(yè)之間就苦樂(lè)不均，難以在同等條件下展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

2.4 土地交易的不規(guī)范性 行政劃撥制明文規(guī)定土地不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?shí)際上存在著某種意義的地下土地交易。地下交易的不規(guī)范性，給占據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)單位帶來(lái)了非經(jīng)營(yíng)性地租收益，導(dǎo)致土地使用的浪費(fèi)和積壓，同時(shí)增加了市場(chǎng)交易的費(fèi)用。

2.5 以權(quán)謀私現(xiàn)象嚴(yán)重 國(guó)家只是名義上的所有者，實(shí)際權(quán)力下放到地方各級(jí)政府，真正行使權(quán)力的又是某些掌握權(quán)力的人和單位，中央土地主管部門(mén)對(duì)他們的批租行為缺乏有效的約束力，致使在土地出讓實(shí)際操作中，相關(guān)單位和人員濫用權(quán)力，在出讓面積、價(jià)格、位置和年限的確定上隨意性很強(qiáng)，其動(dòng)機(jī)大多是權(quán)錢(qián)交易。同時(shí)，許多事業(yè)單位利用劃撥制和批租制之間的土地價(jià)差，將審批獲得的非經(jīng)營(yíng)性用地擅自改變利用方向。

2.6 整個(gè)價(jià)格體系趨于不合理 土地是基本的生產(chǎn)要素，土地市場(chǎng)是市場(chǎng)體系中的上游市場(chǎng)，扭曲的土地價(jià)格滲入到中下游市場(chǎng)的商品價(jià)格中，使整個(gè)價(jià)格體系趨于不合理。

3 我國(guó)城市土地制度創(chuàng)新

3.1 我國(guó)城市土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新

3.1.1 城市土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容。城市土地產(chǎn)權(quán)是指當(dāng)事人對(duì)城市土地的一組權(quán)利，而不是一種權(quán)利。城市土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容包括城市土地所有權(quán)、城市土地使用權(quán)和城市土地收益權(quán)。我國(guó)憲法規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，但是就土地使用權(quán)而言，國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位使用，國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用，土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

3.1.2 城市土地級(jí)差地租。根據(jù)馬克思的地租理論，位置是城市土地級(jí)差地租的決定性因素，但是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市面積不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)域也在不斷發(fā)生變化。城市發(fā)展的趨勢(shì)是中心多元化和中心專(zhuān)業(yè)化，特別是通訊條件的改變、道路建設(shè)的發(fā)展和交通工具數(shù)量和質(zhì)量的提高，城市土地區(qū)位的優(yōu)勢(shì)將不斷發(fā)生變化，所以城市土地級(jí)差地租主要是對(duì)一定區(qū)位的城市土地追加投資而獲得的級(jí)差收益，或者是在位置好的地段上連續(xù)追加投資而獲得的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的結(jié)果。

3.1.3 城市土地絕對(duì)地租。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地所有制及城市土地所有權(quán)是客觀存在的，因而城市土地絕對(duì)地租是必然存在的經(jīng)濟(jì)事物。城市土地國(guó)有制的存在，以及由此存在的城市土地產(chǎn)權(quán)中的國(guó)家所有權(quán)，是城市土地絕對(duì)地租產(chǎn)生的根本原因，而城市土地絕對(duì)地租產(chǎn)生的條件，是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)剩余價(jià)值率較高場(chǎng)合下的利潤(rùn)平均化前的扣除。

3.1.4 我國(guó)城市土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的原則。首先，堅(jiān)持土地國(guó)有化原則。這是由社會(huì)主義制度的根本性質(zhì)決定的，也是保證城市土地資源有效利用的重要措施。其次，堅(jiān)持土地產(chǎn)權(quán)的有效性原則。土地產(chǎn)權(quán)的有效性原則包含2層含義:一是城市土地產(chǎn)權(quán)主體的有效性，即城市土地主體必須是人格化的行為主體，必須是具有經(jīng)濟(jì)權(quán)利能力和經(jīng)濟(jì)行為能力的法人和自然人;二是城市土地產(chǎn)權(quán)主體必須有可以實(shí)施的，并為其權(quán)利主體帶來(lái)實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益的行為資格。最后，堅(jiān)持城市土地產(chǎn)權(quán)的分散化原則。除了確保土地所有權(quán)在國(guó)家手中之外，應(yīng)將城市土地產(chǎn)權(quán)中的其他權(quán)利盡可能地分散，以兼顧各權(quán)利主體的利益，也就是說(shuō)應(yīng)將城市土地產(chǎn)權(quán)要素分解，并分配給不同的城市產(chǎn)權(quán)主體，形成多元化的城市土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)形式。另外，在符合上述原則的情況下，應(yīng)采取盡可能多的形式進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新［2］。

3.2 我國(guó)城市土地市場(chǎng)創(chuàng)新

3.2.1 城市土地市場(chǎng)的級(jí)次。城市土地市場(chǎng)是城市土地制度不可缺少的一部分。開(kāi)放和建立城市土地市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)就是要變土地的無(wú)償劃撥為有償使用和轉(zhuǎn)讓?zhuān)@不僅有利于城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且有利于提高土地使用的綜合效益。目前，我國(guó)的城市土地市場(chǎng)大體有3個(gè)級(jí)次:一級(jí)城市土地市場(chǎng)是由國(guó)家的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，即國(guó)家有償征用集體所有制土地和有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的市場(chǎng);二級(jí)城市土地市場(chǎng)是指土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，即具有法人資格的土地開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)所形成的市場(chǎng);三級(jí)城市土地市場(chǎng)是指用地單位之間進(jìn)行城市土地使用權(quán)交易所形成的市場(chǎng)。以上3級(jí)市場(chǎng)相互依存、相互聯(lián)系、相互影響和相互補(bǔ)充，共同形成我國(guó)城市完整的土地市場(chǎng)。

3.2.2 城市土地市場(chǎng)的創(chuàng)新。要繁榮城市土地市場(chǎng)，必須進(jìn)行城市土地市場(chǎng)的創(chuàng)新。我國(guó)城市土地市場(chǎng)創(chuàng)新的基本思路包括如下的形式:一是政府作為土地所有者出讓土地使用權(quán)，出讓的方式主要有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議3種方式;二是在土地使用權(quán)未到期的前提下，也可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán);三是城市土地市場(chǎng)創(chuàng)新的形式還包括城市土地使用權(quán)的折價(jià)入股、城市土地使用權(quán)的互易、城市土地使用權(quán)的抵押等。

3.2.3 防止和杜絕隱形地產(chǎn)市場(chǎng)。在土地使用權(quán)交易過(guò)程中，要防止和杜絕隱形地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生。隱形地產(chǎn)市場(chǎng)是指在我國(guó)城市中，以隱蔽和變相的形式進(jìn)行國(guó)有土地劃撥、使用權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓等非法交易活動(dòng)。隱形地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一系列消極后果:一是侵害和破壞土地國(guó)有制，造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失;二是干擾正常地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)育;三是加重城市土地權(quán)屬混亂，不利于強(qiáng)化土地管理;四是破壞城市統(tǒng)一規(guī)劃，不利于城市土地的優(yōu)化配置。因此，在進(jìn)行城市土地市場(chǎng)創(chuàng)新的過(guò)程中，要防止和杜絕隱形地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的消極影響。

3.3 我國(guó)城市土地價(jià)格創(chuàng)新

3.3.1 城市土地價(jià)格的重要作用。城市土地市場(chǎng)的存在就會(huì)有城市土地價(jià)格。城市土地價(jià)格的形成與運(yùn)作機(jī)制，是城市土地價(jià)格的定位與變動(dòng)對(duì)土地流通所發(fā)生的刺激和抑制作用。城市土地價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制中牽扯面最廣、連鎖反應(yīng)最大的參數(shù)，是城市土地所具有的特殊自然性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，其結(jié)構(gòu)也具有與一般商品價(jià)格不同的特點(diǎn)。

3.3.2 影響城市土地價(jià)格的因素。影響城市土地價(jià)格的因素主要有:一是城市土地區(qū)位、形狀和坡度;二是城市土地使用限制，主要指城市土地規(guī)劃及其他規(guī)劃要求;三是城市用地性質(zhì);四是城市土地增值，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)間的推移，城市土地價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì);五是城市基礎(chǔ)設(shè)施完備程度;六是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要指城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。

3.3.3 城市土地價(jià)格估算。由于決定城市土地價(jià)格的因素很多，不可能進(jìn)行精確的計(jì)算，只能依據(jù)一定的方法進(jìn)行估算。國(guó)際上通用的是收益資本化法，又稱(chēng)收益還原法或地租資本化法，是將土地純收益按一定的利息率資本化，即在一定貼現(xiàn)率條件下土地未來(lái)純收益的貼現(xiàn)值總和［3］。用收益資本化法估算土地價(jià)格一般分3步:首先調(diào)查土地的生產(chǎn)能力并統(tǒng)計(jì)其每年的平均純收益;然后選定適當(dāng)?shù)睦⒙首鳛橘Y本化的標(biāo)準(zhǔn)利率;最后研究該地塊的非經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)求得的土地價(jià)格予以調(diào)整，從一定收益中減去土地投資、折舊、損耗及其他費(fèi)用后，其差額就是土地純收益。我國(guó)城市土地價(jià)格在估算過(guò)程中，除堅(jiān)持實(shí)行這一方法外，還應(yīng)該考慮我國(guó)城市土地使用制度的現(xiàn)狀，制定符合我國(guó)實(shí)際情況的城市土地價(jià)格政策。

［1］馬克思.資本論，第3 卷［M］.北京:人民出版社，1975.

［2］寧?kù)o波.土地制度創(chuàng)新研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012，40(6):3615-3616.

［3］席增雷，申春峰，陳向青.招拍掛視角下的土地估價(jià)技術(shù)分析［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012，40(4):2342-2343，2317.