汪洋

3月10日，地產(chǎn)龍頭之一招商地產(chǎn)股價創(chuàng)下近三年以來的新低，盤中最低價僅15.23元。

這與其半年前發(fā)布的增發(fā)預(yù)案中的發(fā)行價相比，已經(jīng)跌去四成。

去年9月初，招商地產(chǎn)曾拋出了一套定向增發(fā)方案，增發(fā)價格為26.92元/股，融資總額約65億元。但這份增發(fā)預(yù)案發(fā)布后，招商地產(chǎn)的股價就一直“跌跌不休”，目前股價較增發(fā)價格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，增發(fā)前景不容樂觀。

然而今年銀根緊縮依舊，對于“高周轉(zhuǎn)”房企來說，如何尋錢成為招商地產(chǎn)的燃眉之急。

股價與增發(fā)價倒掛

2013年 9月17日，停牌一月有余的招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司擬非公開發(fā)行1.8億股，購買大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期以及與其配套的女媧廣場土地使用權(quán)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，發(fā)行價26.92元/股，土地總價值達(dá)48.65億元；同時公司將為此非公開增發(fā)募集16.22億元的配套資金，發(fā)行底價為24.23元/股，主要用于補(bǔ)充流動資金。此次定增的融資總額約65億元。

公告發(fā)布當(dāng)日，招商地產(chǎn)以跌停收場。目前招商地產(chǎn)股價較增發(fā)價格已下跌近四成。

市場環(huán)境的變化讓招商地產(chǎn)措手不及，招商地產(chǎn)于2013年11月12日發(fā)布公告稱，將延期報送發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易的申請文件。

目前，公司關(guān)于增發(fā)的最新消息還是去年11月份的公告。

當(dāng)時招商地產(chǎn)表示，“公司于 2013 年 11 月 28 日收到中國證券監(jiān)督管理委員會下發(fā)的 131566 號《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》”，此后再無消息。

相對股價的“跌跌不休”，銷售遇冷更是令招商地產(chǎn)如坐針氈。進(jìn)入2014年，招商地產(chǎn)的銷售狀況讓其增發(fā)顯得遙遙無期。

招商地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱，2014年2月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積12.43萬平方米，環(huán)比減少64%；簽約銷售金額17.55億元，環(huán)比減少59%；同比則分別增長4.96%、8.22%。

融資渠道受阻

進(jìn)入2014年，招商地產(chǎn)加速擴(kuò)充深圳以外二三線城市的土地儲備，同時堅決執(zhí)行“快建設(shè)、快去化、快入市”的“三快”銷售策略的戰(zhàn)略方向。

招商地產(chǎn)今年1月份瘋狂拿地，其當(dāng)月在廣州、武漢、哈爾濱等六城市斥資83.2億元拿下了近300萬平方米的土地。而整個2013年，招商地產(chǎn)拿地的建筑面積不過590萬平方米，總地價234億元，今年1月，招商地產(chǎn)的拿地金額已超過去年總額的30%。

近年來，招商地產(chǎn)保持高增長的拿地節(jié)奏，平均增幅高達(dá)45%，按此增長速度，招商地產(chǎn)今年新增土地面積將超過800萬平方米，拿地金額將達(dá)350億元，剔除1月份已花去的83.2億元，今年仍將有270億元的拿地資金需求。

如何拓展融資渠道支撐招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，成為當(dāng)前公司面臨的一大難題。

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要包括銀行貸款、再融資以及房地產(chǎn)信托等。

就銀行貸款方面而言，隨著銀行對于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險擔(dān)憂的加劇，開發(fā)商從銀行能拿到的貸款越來越少，難度也將越來越大。根據(jù)銀監(jiān)會2013年上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點(diǎn)。

再融資方面，目前已公布增發(fā)方案的31家A股房企中，僅海印股份再融資方案獲批。與此同時，上述房企中已有22家房企跌破預(yù)期中的定增發(fā)行價。

在上述房企的增發(fā)方案中，大部分方案的進(jìn)度僅是獲得了股東大會通過，要想最終得到證監(jiān)會的核準(zhǔn)，還需經(jīng)過國土資源部審查等多種程序。

與此同時，目前大多數(shù)房企的增發(fā)價格都已出現(xiàn)倒掛，這必然會增加未來增發(fā)審核的難度。

近年來，隨著調(diào)控的深入，信托產(chǎn)品逐漸成為房企融資的主渠道之一。不過，這一渠道同樣不容樂觀。今年2月新成立的固定收益類信托中，房地產(chǎn)平均募集金額大幅銳減，當(dāng)月有51款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，較1月下滑了近1/3；平均募集規(guī)模也從1月份的2億元銳減至0.94億元。

融資渠道不再暢通，招商地產(chǎn)的加速擴(kuò)張卻急需巨額資金輸血。2013年三季度末，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)73%，如何尋求資金成為招商地產(chǎn)管理層必須面對的難題。

押注三四線城市風(fēng)險加劇

馬年伊始，杭州樓市的降價引發(fā)了市場對全國樓市價格下跌的猜想。

3月13日，統(tǒng)計局發(fā)布2014年1月～2月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，今年前兩個月商品房銷售面積1.05億平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。

雖然樓市的成交量和成交額均在下跌，但土地出讓價格卻依舊堅挺。

2014年2月11日，國土資源部發(fā)布的《2013年國土資源有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)》顯示，住宅類地價為5033元/平方米，同比增幅最大，達(dá)9.0%。

德勤也曾于2014年1月底發(fā)布研究報告表示，“受政策環(huán)境收緊和經(jīng)濟(jì)增長回落的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入盈利能力下降周期，近60%的內(nèi)地房地產(chǎn)上市企業(yè)在2012年出現(xiàn)凈利潤率下滑的局面。”

雖然二三線城市房價出現(xiàn)松動，但北上廣等一線城市的房價依舊上漲。2013年，北上廣的房價均有20%左右的漲幅，而對應(yīng)的三四線城市房價卻開始出現(xiàn)回落?？梢哉f，一線城市暫時成為了眾多房企的避風(fēng)港。

不過，與其他地產(chǎn)大佬在一線城市搶地不同，招商地產(chǎn)主動避開一線城市，今年1月份斥巨資拿的地也大多分布在三四線城市，在三四線城市的房價出現(xiàn)動搖的情況下，招商地產(chǎn)的風(fēng)險也在加大。