文/上海宇培（集團）有限公司董事長 李士發(fā)

夢想的風景就在前方

文/上海宇培（集團）有限公司董事長 李士發(fā)

宇培的目標是三年后在香港上市，這不僅是我的夢想，也是企業(yè)未來的戰(zhàn)略目標。

2013年，宇培與凱雷投資、The Townsend Group合作，共同投資4億美元開發(fā)物流地產(chǎn)。雙方在合作的最初，我們就談到了企業(yè)未來的發(fā)展，合作的目的是宇培三年后要在香港上市。此次投資雖然只是財務性投資，不涉及公司的管理權，但凱雷投資作為頂級投資人團體，也是通過充分認證、全面分析后認為宇培能夠在5年后做大，能夠有較好的投資收益，并在上市后能夠以較高的價格出售所持股份。

宇培的戰(zhàn)略規(guī)劃從2009年就啟動了，以北、上、廣為中心，25個省會城市作為發(fā)展的重點戰(zhàn)略城市，幾乎覆蓋了全國所有重要的物流節(jié)點城市，具有全國性的網(wǎng)絡優(yōu)勢。2013年9月28日以后，隨著新的投資方資金的到位，宇培目標的戰(zhàn)略布局全面啟動，我們在下半年相繼有五個項目開工，累計面積達48萬平方米。我們與凱雷投資的戰(zhàn)略規(guī)劃是每年開發(fā)70萬到80萬平方米的物流倉儲設施。

目前，對物流地產(chǎn)看好的人越來越多，包括生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)以及國外一些投資公司都開始關注這個領域，隨著更多的企業(yè)和資本進入，市場的競爭將會越來越激烈。我認為，不管市場競爭多激烈，只要有堅定的目標和腳踏實地的干勁，一切競爭只是挑戰(zhàn)，不是困難。

對于宇培來說，會做好充分準備面對這種挑戰(zhàn)。一是依靠先進的開發(fā)手段。物流園區(qū)不僅包括先進的物流基礎設施，還有量身定做的前期規(guī)劃。目前宇培與京東商場、伊藤忠、順豐等電商、物流、快遞企業(yè)都有戰(zhàn)略合作關系，為其量身打造適應電商、物流、快遞運營的物流園區(qū)。二是垂直化的物業(yè)管理體系。目前，宇培的物業(yè)全部由自己控制，這樣能保證客服在第一時間內(nèi)為客戶服務：不是承諾多少小時進行服務，而是馬上進行服務。與之相對應的，我國大部分物流園的物業(yè)服務由第三方來完成，雖然這種操作方式的成本較低，但是服務質(zhì)量相對也會有一些折扣。

在實際經(jīng)營的過程中，宇培也面臨上文中提到的用地難題。目前北、上、廣等一線城市的物流園區(qū)用地規(guī)劃比較規(guī)范，但是二三線城市的物流園區(qū)政策并不明朗，沒有明確規(guī)定哪些區(qū)域可以做倉儲，在這個基礎上哪些行業(yè)可以進、哪些行業(yè)不可以進。同時，物流園區(qū)雖然可以促進一個區(qū)域內(nèi)商品流通、提高物流效率、為經(jīng)濟發(fā)展起到重要的推動作用，但是物流倉儲創(chuàng)造稅收的能力比較弱、占用資源比較多，如果園區(qū)初期入駐的企業(yè)比較少，產(chǎn)生的稅收會非常有限。因此一些地方政府出于短期利益考慮，在規(guī)劃土地時給物流園區(qū)開發(fā)設置了更高的門檻。隨著物流園區(qū)開發(fā)企業(yè)越來越多，地方政府也由原來的招商變?yōu)檫x商，物流園區(qū)開發(fā)企業(yè)拿地的困難會越來越大。希望政府在未來有限的資源中，能更多地向物流倉儲用地傾斜，充分發(fā)揮物流倉儲業(yè)對經(jīng)濟的促進作用。

在物流園區(qū)用地開發(fā)時，一些地方政府將更多的資源向國有企業(yè)和外資企業(yè)傾斜，民營企業(yè)往往被排在拿地的第三梯隊。而僅僅依靠國有企業(yè)和外資企業(yè)，不可能完全承擔起物流園區(qū)開發(fā)的責任。希望政府在落實《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》時，更多地考慮這一點，能夠把民資、外資、國有企業(yè)放在一個更加公平的平臺上，為物流園區(qū)開發(fā)創(chuàng)造一個更加公平的環(huán)境。