丁曉欣 尹 璐

(吉林建筑大管理學(xué)院，長春 130118)

0 引言

住房屬于人類社會的基本需求，目前被世界公認(rèn)為公民的基本權(quán)利，很多地區(qū)及國家甚至將這一權(quán)利寫入憲法及法律.世界多數(shù)國家主張居住權(quán)屬于公民的基本權(quán)利，具有人權(quán)性質(zhì)，國家及政府對人民的居住權(quán)有責(zé)任及義務(wù)進(jìn)行保證，這在一定程度上保障了住房困難群體的住房難問題.日本著名研究專家早川和男主張住宅福利是社會中最高的福利，應(yīng)將住宅作為國家及社會最核心的民生問題來認(rèn)知.法國則主張“可抗辯居住權(quán)”，也就是說，沒有住房的人員可依據(jù)法律強(qiáng)制方式實(shí)現(xiàn)對自身住房權(quán)的維護(hù).根據(jù)以上有關(guān)居住權(quán)屬于人權(quán)的闡述，表明了公民有權(quán)享有居住權(quán)，國家及政府對此有不可推卸的責(zé)任及義務(wù)實(shí)現(xiàn)對人民這一權(quán)利的保障，在解決住房問題時充分表明了國家對此的責(zé)任感，是對現(xiàn)代社會是否實(shí)現(xiàn)文明發(fā)展的重要保障，同時也屬于國家是否發(fā)達(dá)的重要考量指標(biāo).

1 國內(nèi)外保障性住房退出機(jī)制對比及啟示

1.1 國內(nèi)保障性住房退出機(jī)制研究現(xiàn)狀

自建立住房保障機(jī)制以后，關(guān)于怎樣建設(shè)與完善保障性住房退出機(jī)制的施行與操作，引發(fā)了我國各界專家學(xué)者進(jìn)行了一系列的關(guān)注與研究.陳耀東，任容慶[1]從法學(xué)研究視角對退出機(jī)制的法律安排作了闡述，在分析保障房退出機(jī)制現(xiàn)存問題的基礎(chǔ)上，提出制定統(tǒng)一的保障房退出事由和采取多元化的退出措施，重塑了產(chǎn)權(quán)型保障房的物權(quán)屬性.曹彥成[2]從比較研究的角度，對我國保障房退出機(jī)制進(jìn)行了分析，并積極探索新的保障性住房退出措施.

1.2 國外保障性住房退出機(jī)制研究現(xiàn)狀

英國提出根據(jù)收入的增加，購買者也可將其全部購買下來，繼而擁有此房屋的完全產(chǎn)權(quán)，但在購買者擁有此房屋的完全產(chǎn)權(quán)之前，購買者需先向政府繳納一定的租金，以此來激勵購買者更快的將房屋全部購買下來，使保障性住房建設(shè)更加有效的進(jìn)入到建筑、供應(yīng)的循環(huán)鏈中.日本建立了較為完善的退出機(jī)制，對于租戶的收入每年進(jìn)行嚴(yán)格核定，當(dāng)收入連續(xù)三年超過標(biāo)準(zhǔn)時，累進(jìn)計(jì)算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下連續(xù)五年仍舊租住房屋的，則必須買下公營住宅.美國更是有多部較為完善的法律體系其中包括：《國家住房法》、《城市重建法》和《住宅與社區(qū)發(fā)展法》同其定制的“多種稅收優(yōu)惠政策”來促進(jìn)由于收入的增長而有能力購買房屋的住戶積極購買屬于自己的房產(chǎn)，已達(dá)到更好的統(tǒng)籌、利用現(xiàn)有的社會資源去滿足更多住房難的低收入群體的住房需求.

1.3 國內(nèi)外保障性住房退出機(jī)制的對比啟示

從保障對象準(zhǔn)入角度來看，每個國家對可以申請的人限定了收入標(biāo)準(zhǔn)，并且還規(guī)定了其個人及家庭財(cái)產(chǎn)的數(shù)額.相對來說，中國在這方面較欠缺，只是對其個人或者家庭收入做出了規(guī)定，卻并沒有限定財(cái)產(chǎn)情況.對于住房保障對象住房困難與否的確定，美國借助其在住房方面支出的資金占其收入的比例情況進(jìn)行了確定，如他們在房租方面的支出低于20%，那么住房保障機(jī)構(gòu)將為他們擔(dān)負(fù)高出的款項(xiàng).而我國現(xiàn)在要求申請廉租住房的人員，其收入水平要比當(dāng)?shù)厣钏降?；申請?jīng)濟(jì)適用房的人員，收入只有當(dāng)?shù)厝司べY的50%～60%；租賃保障住房的人員，其收入需要是當(dāng)?shù)仄骄べY的70%.在這些條件中，沒有將家庭或個人需要承擔(dān)的市場租賃房屋金額納入其中.所以，不能將申請人住房困難的情況切實(shí)地展現(xiàn)出來，便不能很好地實(shí)施動態(tài)監(jiān)管，做到有效退出，使保障房資源動態(tài)連通起來.

在創(chuàng)設(shè)住房保障體系的時候，國外及我國特別行政區(qū)通常傾注所有力量讓一種住房保障模式得到發(fā)展，如新加坡的租屋和香港的公屋；而美國則尤其注重對住房困難人員住房的問題解決.在我國，住房保障系統(tǒng)較為復(fù)雜，這引起退出機(jī)制也隨之變得復(fù)雜.不僅要將有關(guān)廉租房的退出機(jī)制創(chuàng)設(shè)出來，還要創(chuàng)設(shè)公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)機(jī)制.這樣一來，多元化的制度使監(jiān)督與管理增加了難度，這也給中國的住房保障獲得健康的發(fā)展帶來了阻力.

除此以外，我國廉租住房與公共租賃住房政策有著重合的地方.在廉租住房的基礎(chǔ)上，公共租賃住房僅僅是將收入與戶籍問題進(jìn)行了放寬，事實(shí)上，和廉租住房沒有較大區(qū)別，這自然會導(dǎo)致建設(shè)的重復(fù)，也浪費(fèi)了資源.另外，當(dāng)廉租房的住戶收入得到了提升且不再符合住房標(biāo)準(zhǔn)需要騰退保障房時，也變成了一個相當(dāng)繁瑣復(fù)雜的問題.

2 吉林省保障性住房退出機(jī)制問題分析

保障房制度在我國實(shí)施多年以來，為了能夠讓更多低收入家庭更好地享受有房住的基本權(quán)利，我國各個地區(qū)接連出臺了保障房的退出機(jī)制，統(tǒng)觀各地的退出機(jī)制，便可了解到各個地區(qū)關(guān)于退出的標(biāo)準(zhǔn)、退出的方式和對于應(yīng)退出卻沒有退的住戶的懲罰措施大多都相似.雖然早已有了一套涵蓋了退出標(biāo)準(zhǔn)、方式和懲罰措施這樣看似面面俱到的退出機(jī)制，但在保障房政策實(shí)施的過程中騙租騙購、權(quán)利尋租的問題卻屢見不鮮.

2.1 配套法律制度層級低

吉林省政府每年都把保障性安居工程作為重要民生實(shí)事之一.制定出臺了《吉林省城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭廉租住房保障辦法》[3]、《吉林省廉租住房工作監(jiān)督檢查辦法(試行)》等50多項(xiàng)政策文件，形成了較為完善的政策體系.查閱近5年來吉林省保障性住房相關(guān)立法成果，可以看出，主要是一些行政管理方面和技術(shù)層面的規(guī)定，無法完整的對區(qū)域內(nèi)保障房退出機(jī)制進(jìn)行安排.

2.2 退出模式單一

綜合考察住房保障主管部門及各級地方政府規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)則，給予困難者保障性住房；而如果隨著收入增加，保障對象的保障指標(biāo)，諸如家庭收入、人口、住房條件已經(jīng)不再符合時，普遍采取兩類手段進(jìn)行規(guī)制：第一，對原保障對象的租賃房屋的補(bǔ)助開始停止發(fā)放；第二，讓保障對象快速退離相應(yīng)住房.然而，通常情況下，保障對象的收益是一個緩慢漸進(jìn)的進(jìn)程，不是一蹴而就的.而且，雖然保障對象改變了困難的境況，但缺乏購買力和交不起租賃費(fèi)用的仍然屢見不鮮，因此騰退或停發(fā)補(bǔ)貼等退出方式存在較大的操作困難，凸顯了退出模式的單一性.

2.3 融資渠道單一

吉林省保障性住房的融資渠道主要包括三個層面.一是國家資金補(bǔ)助.設(shè)置改造危房試點(diǎn)范圍，在資金上予以補(bǔ)助； 二是地方投入.政府加大對廉租住房建設(shè)的力度，地方投入的資金越來越多；三是信貸資金.綜合吉林省的資料來看，保障性住房建設(shè)資金來源主要依靠財(cái)政資金及信貸支持，而社會民間資本及金融衍生品融資渠道還沒有發(fā)揮應(yīng)有的效用.

3 完善我省保障性住房退出機(jī)制的對策建議

3.1 制定高位階的保障性住房法

目前我國的保障住房并沒有十分明確的法律政策，在這種情況下，即使有規(guī)定的下位法也無法追究違規(guī)人員的刑事責(zé)任，對騙取保障房及在合同期限之后拒不搬出保障房的行為也不能施予一定的懲罰.雖然我國保障房政策正逐漸完善和更新，但還存在一些不重視公共財(cái)產(chǎn)的行為.在這樣的情況下，對這些行為采取一定的懲治手段就更為必要.因此，需要通過立法規(guī)范強(qiáng)化我省保障性住房退出機(jī)制中的法律責(zé)任，例如，將拒不騰退保障房的以“侵占罪”追究其刑事責(zé)任；對騙租騙購保障房的以“詐騙罪”追究其法律責(zé)任.

3.2 提供多樣化的退出模式

鑒于目前我國保障房強(qiáng)制性退出的模式主要包括停止發(fā)放補(bǔ)貼和騰退住房兩種模式，卻在客觀上又造成了一部分保障對象不再符合保障條件又無力購買商品房的兩難局面.因此可以采取更加靈活的模式，實(shí)現(xiàn)社會保障實(shí)現(xiàn)社會保障和市場行為之間的轉(zhuǎn)換.例如，當(dāng)本來的房屋保障人不再滿足政府對保障性房屋人員的條件時，就要按市場辦法進(jìn)行解決.根據(jù)市場價格對先前的房屋保障人收取租金或進(jìn)行銷售.先前的房屋保障人只有在經(jīng)濟(jì)條件改善后才會不滿足保障性房屋人員的條件，這個時候通過市場問題解決，從某種程度上說，這也巧妙地化解了政府與先前房屋保障人的矛盾[4].廉租房與公共租賃住房的并軌運(yùn)行也可以很好的解決這一退出難問題.

3.3 拓寬融資渠道

中國保障性房屋針對的是城市中無力靠自己力量購買房屋的人群，主要由政府出資建設(shè)而成，屬于公益活動的范疇.但由于我國當(dāng)前正處于發(fā)展中，而需要保障性房屋的人群數(shù)量太過龐大，在這種情況下，政府難免分身乏術(shù)，因此單單依靠政府投資已無法滿足保障性房屋對資金的要求.這樣就需要多方進(jìn)行融資.可以由政府提供政策支持，市場響應(yīng)，然后由社會力量構(gòu)建而成.這樣的融資機(jī)制，是滿足保障性房屋資金需求的最好途徑，也是所有的資金來源[5].

以政府是否擁有保障性住房產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，保障性住房可分為政府擁有全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)和不擁有產(chǎn)權(quán)三種形式.因此，可按照保障性住房所屬的產(chǎn)權(quán)，還有保障性房屋的公益效應(yīng)等一系列特性對保障性房屋進(jìn)行不同的融資體制.對于政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房、公租房建設(shè)資金不足部分，由政府搭建融資平臺，然后由銀行或其他的金融機(jī)構(gòu)通過相關(guān)方式進(jìn)行融資，讓保障性房屋的資金來源多元化，構(gòu)成政府與金融機(jī)構(gòu)合作互補(bǔ)的融資形式.而對于政府不擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，例如經(jīng)濟(jì)適用房、特價商品住房等，就要號召社會上一些企業(yè)積極響應(yīng)，多方投資加大建設(shè)力度，例如，一些房地產(chǎn)開發(fā)商和事業(yè)單位等，構(gòu)成政府與社會企業(yè)通力合作的融資形式.

4 結(jié)語

保障性住房退出機(jī)制是一項(xiàng)由政府主導(dǎo)、需要各相關(guān)部門共同參與監(jiān)督的長期任務(wù).它需要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，不能急于求成.只有從根本找出我省保障性住房退出機(jī)制中存在的問題，才能切實(shí)地滿足中低收入家庭的住房需求，以更好地促進(jìn)社會的和諧和穩(wěn)定.

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 陳耀東，任容學(xué).我國保障房退出機(jī)制的法律檢視[J].天津法學(xué)，2014(1)：31.

[2] 曹彥成.中國住房保障準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究[D].武漢：武漢科技大學(xué)，2012.

[3] 吉林省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳[EB/OL].http://zfbz.jljsw.gov.cn/bzxajgc/bzsnzc/20090318/229.html

[4] 賈春梅.保障房轉(zhuǎn)換式退出機(jī)制研究[J].會計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究,203(1):72-7.

[5] 賈淑軍.保障性住房投融資機(jī)制與建設(shè)模式分析[J].河北學(xué)刊,2012,32(3):188-190.