王艷哲/黑龍江省有色金屬地質(zhì)勘查七○一隊(duì)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展方向

王艷哲/黑龍江省有色金屬地質(zhì)勘查七○一隊(duì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展及綜合國(guó)力的不斷進(jìn)步，我國(guó)各大中小型企業(yè)的數(shù)量都在迅猛增加。同時(shí)，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織時(shí)間的推移，我國(guó)的國(guó)際化水平勢(shì)必將不斷加強(qiáng)，因此，我國(guó)企業(yè)的不足之處在國(guó)際化浪潮的沖刷下逐漸顯露出來(lái)。企業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)，直接關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展，人們對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的興趣也越來(lái)越大。本文作者主要對(duì)我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行探討，并對(duì)我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展方向進(jìn)行分析，為我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的提高做出一些貢獻(xiàn)。

物業(yè)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理；現(xiàn)狀與趨勢(shì)

一、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀

1.我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展概況。我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)歷了從沒有到首次引進(jìn)再到發(fā)展改進(jìn)，從沒有秩序到井然有序的階段。我國(guó)的物業(yè)企業(yè)先打破了我國(guó)傳統(tǒng)的福利型行政房屋管理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式全靠計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，又將物業(yè)企業(yè)發(fā)展到各小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)小區(qū)物業(yè)的綜合性專業(yè)化管理，并根據(jù)我國(guó)國(guó)情開發(fā)出了有償服務(wù)，并從此誕生了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這一行業(yè)。于是，我國(guó)的物業(yè)管理開始走向規(guī)范化，并隨之興起了物業(yè)管理人員的專業(yè)化，大型物業(yè)管理企業(yè)都設(shè)有崗位培訓(xùn)機(jī)制，要求從業(yè)人員持證上崗。之后我國(guó)政府部門開始明確物業(yè)管理屬于房屋管理局以及國(guó)土資源部，自此物業(yè)管理正式有了行政主管部門，并隨之出臺(tái)了數(shù)種行政法規(guī)來(lái)約束物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，自此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理開始步入正軌。

2.我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型。我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)大致可以分為四大類型：第一類物業(yè)管理企業(yè)是從機(jī)關(guān)后勤單位以及原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)的。第二類物業(yè)管理企業(yè)是順應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)潮流的發(fā)展，逐漸發(fā)展壯大起來(lái)的，這類物業(yè)管理企業(yè)主要包括：多種所有制企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，除此之外，還有一些物業(yè)管理企業(yè)是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的物業(yè)管理企業(yè)。第三類物業(yè)管理企業(yè)是從國(guó)外市場(chǎng)引進(jìn)的不管是實(shí)力還是品牌都比較強(qiáng)的外埠物業(yè)管理企業(yè)，這類物業(yè)管理企業(yè)一般都駐扎在深圳。第四類物業(yè)管理企業(yè)的源頭是國(guó)內(nèi)外聲名顯著的酒店集團(tuán)，國(guó)內(nèi)外集團(tuán)依靠自身的強(qiáng)悍實(shí)力而派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)。

3.我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理存在的問題。總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理還存在很大的問題，例如：政府對(duì)該行業(yè)了解得不透徹，不夠重視，缺乏相應(yīng)的政策扶持物業(yè)企業(yè)的發(fā)展等，本文主要從以下幾個(gè)方面探討我國(guó)物業(yè)企業(yè)管理的問題：（1）我國(guó)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)輿論宣傳不到位，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不夠關(guān)注。就我國(guó)目前的國(guó)情來(lái)看，很多小區(qū)物業(yè)管理都存在問題，并由此引發(fā)了一系列損壞該行業(yè)形象的矛盾，而且由于有些小媒體報(bào)道相關(guān)事件時(shí)，沒有了解全部的事實(shí)，再加上很多記者都不太了解物業(yè)管理這一行業(yè)，使得報(bào)道內(nèi)容更多地有利于業(yè)主，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展。除此之外，物業(yè)企業(yè)管理更多地偏向于民生企業(yè)，使得政府總存在一種民事糾紛的感覺，造成了政府不夠重視其發(fā)展的現(xiàn)狀。（2）物業(yè)企業(yè)管理缺乏有效的法律法規(guī)，許多相關(guān)法制的建設(shè)都落后于該行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理中很多法律法規(guī)都存在對(duì)主體的義務(wù)、權(quán)利劃分混亂的情況，造成了物業(yè)企業(yè)管理行業(yè)管理難度大、糾紛多的現(xiàn)狀。物業(yè)管理法律法規(guī)還存在法律法規(guī)的制定不能適應(yīng)實(shí)際的情況，其操作性有待提高。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)并不隸屬于政府的行政管理部門，因此政府不能用行政手段對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，政府在執(zhí)法過程中，所采取的“賠償損失”、“恢復(fù)原狀”、“排除妨礙”、“消除危害”、“停止分割”等一般的物業(yè)管理賠償方式，因?yàn)槌绦蜉^復(fù)雜，一般都會(huì)歷經(jīng)很長(zhǎng)的時(shí)間，不能有效解決中小民事責(zé)任，但是物業(yè)企業(yè)管理過程中出現(xiàn)的民事責(zé)任事故卻又以大量的中小型事件為主。受限于時(shí)間以及糾紛的大量性，物業(yè)管理企業(yè)在法律訴訟上付出太多的精力是不現(xiàn)實(shí)的，而且還存在即使是贏得了訴訟，敗訴的業(yè)主仍然不配合管理部門的處置，從而影響物業(yè)企業(yè)以后工作的可能。（3）物業(yè)企業(yè)管理可以說(shuō)是一個(gè)新興行業(yè)，只有在政府部門的大力扶持下，其發(fā)展才能有保障。但是，我國(guó)的政府部門對(duì)物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度較低下，不能有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范化和制度化。（4）物業(yè)管理職能部門缺乏系統(tǒng)有效的管理機(jī)制。而且該行業(yè)相互間缺乏交流和溝通，因而限制了全行業(yè)的發(fā)展。除此之外，物業(yè)企業(yè)管理部門在其發(fā)展過程中，還可能關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，涉及到政府、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等各方的利益，而企業(yè)管理部門作為職能部門，是企業(yè)與政府之間相互聯(lián)系的紐帶和橋梁，既要面對(duì)不重視物業(yè)管理的政府部門，又要與企業(yè)溝通，還必須面對(duì)怨氣不斷的業(yè)主，其協(xié)調(diào)作用不能被充分地發(fā)揮出來(lái)。

二、物業(yè)企業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

1.集約化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)。雖然我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了30年左右，但大多數(shù)物業(yè)企業(yè)規(guī)模仍然存在人才分散、規(guī)模較小的問題，造成了不能規(guī)模性地實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造的情況，企業(yè)嚴(yán)重缺乏發(fā)展后勁。而要改變這種情況，物業(yè)企業(yè)就必須向規(guī)?；较虬l(fā)展。規(guī)?；l(fā)展模式主要指企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化。合理的集約化經(jīng)營(yíng)與經(jīng)濟(jì)規(guī)模能降低物業(yè)企業(yè)的成本，而充分利用企業(yè)資源，能夠?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)能壯大物業(yè)；為企業(yè)積累更多的資金、積聚更多的專業(yè)人才；努力提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以多種經(jīng)營(yíng)、一業(yè)為主、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、人才集中、實(shí)力雄厚、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的物業(yè)管理綜合性物業(yè)企業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)變成物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要發(fā)展趨勢(shì)。

2.專業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的管理市場(chǎng)化是適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，同時(shí)其市場(chǎng)化也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，內(nèi)容和范圍也在不斷擴(kuò)展，其市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，更精細(xì)、更高質(zhì)量、更專業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是物業(yè)管理發(fā)展的大勢(shì)所趨，這些專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式主要包括房地產(chǎn)組合投資經(jīng)營(yíng)管理、不良物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、大型企業(yè)等行為。

3.跨區(qū)域和向區(qū)域化管理的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式。我國(guó)的物業(yè)企業(yè)管理大部分屬于本地化企業(yè)，僅極少數(shù)的企業(yè)在實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)。而物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，將促使物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的提升，這樣就會(huì)出現(xiàn)區(qū)域化物業(yè)管理和跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)服務(wù)集中，規(guī)模較大，服務(wù)的對(duì)象和內(nèi)容都比較齊全，具有把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來(lái)進(jìn)行集約化管理的能力。

結(jié)語(yǔ)：對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想取得長(zhǎng)久的發(fā)展，就必須有一套適合自己企業(yè)并且能適應(yīng)外部環(huán)境變化的經(jīng)營(yíng)管理模式。近年來(lái)，隨著我國(guó)企業(yè)國(guó)際化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的企業(yè)管理方式也在經(jīng)受前所未有的沖擊，本文主要對(duì)我國(guó)現(xiàn)今的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀做出總結(jié)，同時(shí)對(duì)我國(guó)企業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展方向做出分析，為我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展提供一些參考信息。

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