王 偉,閆 鵬

(山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 文法學(xué)院,山東 泰安 271018)

一、泰安市房地產(chǎn)類糾紛案件的類型及特點(diǎn)

近年來,泰安市房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量逐年增加,案件類型除傳統(tǒng)的房屋權(quán)屬糾紛、房屋買賣糾紛、租賃糾紛、相鄰權(quán)糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、土地使用權(quán)糾紛外,合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、商品房預(yù)售(銷售)糾紛、物業(yè)管理服務(wù)合同、物權(quán)保護(hù)糾紛等新類型案件不斷出現(xiàn),農(nóng)村房屋買賣糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、涉及回遷房買賣等糾紛隨著城市化進(jìn)程的加速開始大幅增加。

由于房地產(chǎn)糾紛案件標(biāo)的額大,與當(dāng)事人切身利益相關(guān),當(dāng)事人對(duì)立情緒嚴(yán)重,往往難以調(diào)解結(jié)案;此外,房地產(chǎn)類法律規(guī)范種類繁多,已制定的部分法律法規(guī)內(nèi)容存在沖突,不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,在實(shí)踐操作中各地普遍以地方性法規(guī)、規(guī)章或地方政府的決定作為參照,不同地區(qū)間裁判尺度不一,導(dǎo)致矛盾不能有效化解,導(dǎo)致該類案件群體性事件多發(fā)易發(fā),成為誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的因素。

以山東省泰安市為例,目前泰安市房地產(chǎn)、建設(shè)工程類案件審理總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)。

第一,敏感性案件增多。當(dāng)前在利益主體多元、利益訴求多樣、群眾心理和社會(huì)心態(tài)日益復(fù)雜的情況下,單個(gè)糾紛極易牽一發(fā)而動(dòng)全身,從而影響社會(huì)穩(wěn)定。數(shù)字傳媒和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,使信息傳播的速度空前提高、廣度空前擴(kuò)大,房地產(chǎn)糾紛案件事關(guān)民生和企業(yè)的生存與發(fā)展,具有社會(huì)關(guān)注度高的特點(diǎn),處理不好就會(huì)帶來許多負(fù)面影響。

第二,群體性案件增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí),也極大刺激了群眾的逐利意識(shí),受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及社會(huì)價(jià)值觀的影響,以購(gòu)房作為投資的購(gòu)房人日趨增多,單純以開發(fā)商遲延辦證、逾期交房等違約行為作為起訴事由的比例逐漸加大,而此類糾紛案件本身所具有的涉及面廣及與當(dāng)事人利益結(jié)合緊密的特點(diǎn),決定了該類沖突易于聚合,單一的糾紛在互通消息的情況下,極易演變?yōu)槿后w性案件。爭(zhēng)議一方當(dāng)事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加,更為矛盾的激化埋下隱患。

第三,現(xiàn)實(shí)與法律矛盾日漸突出。目前我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)處于變革時(shí)期,市場(chǎng)中舊的經(jīng)濟(jì)秩序被打破,新的經(jīng)濟(jì)秩序尚未建立,大批民營(yíng)資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),法律法規(guī)的制定遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于現(xiàn)實(shí)的發(fā)展,多方利益的博弈使得依法裁判的社會(huì)效果大打折扣。比如購(gòu)房人追究出售人逾期辦證責(zé)任,當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)無論是取得土地還是辦理各項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)分屬不同的政府部門,在辦理中也會(huì)出現(xiàn)歸咎于開發(fā)商的原因,使得權(quán)屬證明辦理遲延,若依法律規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,無疑會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不該承擔(dān)的社會(huì)管理成本,這樣做不僅不利于企業(yè)發(fā)展,也有違社會(huì)公平。

二、在泰安市調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的較為集中的問題

筆者通過在泰安市的調(diào)研發(fā)現(xiàn),在各類房地產(chǎn)糾紛案件中,問題主要還是集中在建設(shè)工程施工合同糾紛與農(nóng)村房屋買賣糾紛這兩種類型的案件中。

(一) 建設(shè)工程施工合同糾紛

此類合同糾紛案件主要有以下特點(diǎn)。

第一,合同簽訂主體及合同性質(zhì)的多樣化,案件法律關(guān)系復(fù)雜。

第二,建設(shè)工程合同糾紛常常涉及民工工資的發(fā)放,建設(shè)工程質(zhì)量等關(guān)系民生安全問題,影響社會(huì)穩(wěn)定的因素多,審理難度大。

第三,此類案件往往要對(duì)工程質(zhì)量、工程造價(jià)等專業(yè)性問題委托專業(yè)部門進(jìn)行評(píng)估、鑒定,案件專業(yè)性強(qiáng)、審理周期長(zhǎng)。

該類案件審理中遇到的突出問題主要集中在合同效力、工程價(jià)款結(jié)算兩個(gè)方面。

1 關(guān)于建設(shè)工程施工合同的效力認(rèn)定 建設(shè)工程施工合同糾紛案件裁判的前提是該類合同的效力認(rèn)定,合同是否有效左右著法官審理的方向及當(dāng)事人訴求的變化。在筆者的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),對(duì)違法分包還是內(nèi)部承包的認(rèn)定、勞務(wù)分包與工程轉(zhuǎn)包和工程分包的區(qū)分以及“黑白合同”的認(rèn)定,是目前審判實(shí)踐中困擾法官的問題。

(1) 違法分包與內(nèi)部承包的界定。實(shí)踐中經(jīng)常遇到這種情況:某建筑企業(yè)以自己的名義對(duì)外承攬工程,之后卻并不直接參與工程項(xiàng)目的實(shí)際施工和對(duì)質(zhì)量、安全生產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理,而是將該工程交由其某一項(xiàng)目部或內(nèi)部承包人具體施工和管理,并簽訂工程承包合同,從中收取管理費(fèi)。產(chǎn)生糾紛后,建筑企業(yè)往往主張雙方的工程承包合同系公司內(nèi)部承包行為,法院不應(yīng)受理,而項(xiàng)目部或內(nèi)部承包人則主張雙方簽訂的工程承包合同系違法轉(zhuǎn)包或違法分包,不屬內(nèi)部承包,法院應(yīng)依法受理并作出裁判。筆者認(rèn)為,關(guān)于合同效力的界定,主要是看該項(xiàng)目部或內(nèi)部承包人與建筑公司之間是否存在隸屬關(guān)系,實(shí)踐中可以參照以下方法予以甄別:a.產(chǎn)權(quán)關(guān)系。項(xiàng)目部或內(nèi)部承包人與建筑企業(yè)是否存在資產(chǎn)上的緊密產(chǎn)權(quán)聯(lián)系,如用于建筑工程項(xiàng)目的主要機(jī)械設(shè)備為誰所有,或主要資產(chǎn)由誰提供等。b.有無統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。合法的內(nèi)部承包建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)均由建筑施工企業(yè)統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理,而在掛靠與轉(zhuǎn)包中,實(shí)際施工人通常有自己的財(cái)務(wù)人員、有自己的財(cái)務(wù)體系,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程款的自主支配權(quán)。c.建筑企業(yè)與承包人之間有無人事、勞動(dòng)、社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系。這主要由建筑企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目部人員或內(nèi)部承包人為其單位員工的舉證責(zé)任,主要圍繞可證明勞動(dòng)關(guān)系的證據(jù)展開。

(2) 勞務(wù)分包與工程轉(zhuǎn)包和工程分包的區(qū)分。根據(jù)最高人民法院建設(shè)工程司法解釋的規(guī)定,具有勞務(wù)作業(yè)法定資質(zhì)的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務(wù)分包合同,當(dāng)事人以轉(zhuǎn)包建設(shè)工程違反法律規(guī)定為由請(qǐng)求確認(rèn)無效的,不予支持。因此,實(shí)踐中如何區(qū)分勞務(wù)分包、工程轉(zhuǎn)包和工程分包,涉及合同效力的認(rèn)定。筆者認(rèn)為,這一問題可以參照建設(shè)部在《建筑業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的十三種勞務(wù)分包情形,作為確定勞務(wù)分包的依據(jù)。這十三種情形分別為:木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、鋼筋、混凝土、腳手架、模板、焊隊(duì)、水暖、鈑金、架線,凡超出此范圍的就可確認(rèn)為非勞務(wù)分包。

(3) 黑白合同的認(rèn)定。根據(jù)最高人民法院建設(shè)工程司法解釋第21條規(guī)定:“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的,應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)?！币虼?中標(biāo)后備案的合同被認(rèn)為是白合同,而當(dāng)事人另行訂立的與備案的合同有實(shí)質(zhì)性不同內(nèi)容的合同為黑合同。黑合同雖然也是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,但由于違反了《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條“招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”的規(guī)定而無效。筆者通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),實(shí)踐中對(duì)黑白合同認(rèn)定存在的問題主要有這樣兩個(gè):一是如何判斷“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”;二是非必須招投標(biāo)項(xiàng)目但發(fā)包人自愿進(jìn)行招投標(biāo),是否存在黑白合同的問題。對(duì)于第一個(gè)“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”的問題,一般以影響工程款結(jié)算及工程質(zhì)量為核心。故通常情況下,如果工程量、工程價(jià)款、工程工期、施工質(zhì)量等發(fā)生變化,可以認(rèn)定為實(shí)質(zhì)性內(nèi)容變化。對(duì)于第二個(gè)問題,雖然工程項(xiàng)目非強(qiáng)制招投標(biāo)范圍,但當(dāng)事人既自愿進(jìn)行招投標(biāo),根據(jù)《招投標(biāo)法》第二條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng),必須遵守本法”的規(guī)定,同樣也存在黑白合同的問題。筆者認(rèn)為,因招投標(biāo)法所保護(hù)的不僅是當(dāng)事人自身的利益,更是對(duì)社會(huì)招投標(biāo)市場(chǎng)的規(guī)范,關(guān)系到不特定投標(biāo)人利益的保護(hù)和良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù),因此,只要是根據(jù)招投標(biāo)法進(jìn)行的招投標(biāo)并因此簽訂的合同都應(yīng)受該法約束。該法第四十六條的規(guī)定就有適用的余地,當(dāng)事人不得在此之外簽訂黑合同,也就是說，法律應(yīng)不保護(hù)在此之外簽訂的黑合同。

2 建設(shè)工程施工合同的價(jià)款結(jié)算問題 工程款結(jié)算問題,是案件當(dāng)事人之間爭(zhēng)論的主要焦點(diǎn)問題,也是審理建設(shè)工程合同糾紛案件的核心問題。筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),實(shí)務(wù)中主要對(duì)無效合同的結(jié)算和未完工程的結(jié)算問題存在不一致認(rèn)識(shí)。

(1) 無效建設(shè)工程合同的結(jié)算。建設(shè)工程司法解釋第二條規(guī)定,建設(shè)工程合同無效,但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的,應(yīng)予支持。該條文體現(xiàn)了“承包人請(qǐng)求”這一字眼,是否意味著無效合同參照合同約定結(jié)算工程的權(quán)利只賦予承包人,只有承包人請(qǐng)求才可按合同約定結(jié)算,即使發(fā)包人請(qǐng)求按合同約定結(jié)算,而承包人請(qǐng)求以工程定額為標(biāo)準(zhǔn)通過造價(jià)鑒定來確定工程價(jià)款的,亦只能按承包人的請(qǐng)求決定工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中對(duì)此條款的適用存在分歧,筆者認(rèn)為,合同雖然無效,但只要工程驗(yàn)收合格,不影響合同約定的工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn),無論承包人是否請(qǐng)求按合同約定方式結(jié)算,只要有一方請(qǐng)求參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款,即應(yīng)按合同約定結(jié)算。因?yàn)?首先,合同約定的工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)是簽約當(dāng)時(shí)各方當(dāng)事人自愿協(xié)商確定的,體現(xiàn)的是簽約各方的真實(shí)意思。合同無效,但工程確已完工且質(zhì)量合格,從平衡各方利益考慮,應(yīng)遵循雙方有關(guān)工程造價(jià)結(jié)算的意思表示,確立合同無效并不影響工程價(jià)款結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)約定的原則。其次,施工合同無效的責(zé)任應(yīng)是可歸責(zé)于雙方的,任何一方當(dāng)事人對(duì)合同無效均存在過錯(cuò),任何人不能從自己的錯(cuò)誤、違法行為中獲得額外利益,均不能從合同無效中獲得合同利益,這是民法公平原則的基本體現(xiàn)。

(2) 未完工程的結(jié)算。在無效建設(shè)工程施工合同糾紛案件中,存在很多工程項(xiàng)目尚未完工雙方當(dāng)事人就形成糾紛的情形,此時(shí)工程款的確定,在實(shí)務(wù)中存有分歧。筆者認(rèn)為,未完工程的結(jié)算前提,是要能確定施工人實(shí)際施工的工程量。在實(shí)務(wù)中,實(shí)際施工人由于某種原因與發(fā)包人解除合同或中途退出工程施工,但雙方?jīng)]有對(duì)工程量進(jìn)行確認(rèn),后因結(jié)算糾紛起訴至法院。如經(jīng)審查,實(shí)際施工人無法舉證證明其實(shí)際施工的工程量,而發(fā)包人也無法確定工程量,則處于事實(shí)不清的情況,根據(jù)證據(jù)規(guī)則,應(yīng)由施工方承擔(dān)舉證責(zé)任,否則將承擔(dān)舉證不能的法律后果。在雙方能確定承包人實(shí)際施工量的工程基礎(chǔ)上,如合同約定的是單價(jià)包干形式,則工程造價(jià)直接以單價(jià)乘以雙方確定的工程量予以確定。如雙方約定的是固定總價(jià),即總價(jià)包干而單價(jià)無法確認(rèn)時(shí),如何確定實(shí)際施工的工程價(jià)款,筆者認(rèn)為可以參照雙方合同約定的固定價(jià)結(jié)合已完成工程量占合同約定的總工程量的比例進(jìn)行結(jié)算,至于各自損失可按過錯(cuò)比例進(jìn)行分擔(dān)。

(二) 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

農(nóng)村房屋交易雖然相對(duì)城鎮(zhèn)房屋來講,交易范圍及交易數(shù)量都比較小,但該類交易實(shí)際在廣大農(nóng)村歷來存在,此類糾紛過去也時(shí)有發(fā)生,近年來之所以上漲迅速,主要原因是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速,農(nóng)村房屋拆遷帶來的巨大利益驅(qū)使出賣方反悔導(dǎo)致。目前對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定,相對(duì)而言觀點(diǎn)已經(jīng)比較統(tǒng)一,以買受人是否為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員為原則界定合同效力,但是對(duì)合同認(rèn)定無效后的后果如何處理,觀點(diǎn)卻不一致。

《合同法》第五十八條規(guī)定,合同被確認(rèn)無效后,雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。在農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后,同樣應(yīng)適用這些規(guī)則。合同無效的法律后果,除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外,按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,有過錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失;雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任,主要是締約過失責(zé)任。筆者認(rèn)為,在合同無效的處理上,應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。目前來看,各地法院在審理因出賣人主張合同無效,買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中,往往以出賣人對(duì)合同無效負(fù)有主要責(zé)任為由,將房屋的增值額或者拆遷補(bǔ)償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例,又呈現(xiàn)出7∶3，8∶2，5∶5等不盡相同的做法,筆者比較傾向于7∶3的比例進(jìn)行分配,因?yàn)檫@樣一方面可以體現(xiàn)對(duì)惡意之人的主張所持的譴責(zé)和否定態(tài)度,另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠(chéng)信行為。

三、進(jìn)一步做好建設(shè)工程及房地產(chǎn)案件審理的幾點(diǎn)建議

(一) 統(tǒng)一審判尺度,樹立審判權(quán)威

目前,有些涉及房地產(chǎn)類糾紛典型案件,均已呈現(xiàn)出群體多發(fā)趨勢(shì),如農(nóng)房買賣、回遷房買賣等,該類案件的處理不僅是解決涉案當(dāng)事人之間糾紛,更有對(duì)其后案件處理的示范作用,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。但因該類糾紛涉及的問題有些尚未有明確法律規(guī)定,有些嚴(yán)格適用法律規(guī)定反而效果極差,導(dǎo)致各地法院在實(shí)務(wù)處理中也不盡一致,同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生,影響了司法的權(quán)威性。因此,需要對(duì)該類糾紛進(jìn)一步統(tǒng)一審判尺度,以樹立審判權(quán)威。

(二) 加強(qiáng)與各行業(yè)主管部門聯(lián)系,逐步建立聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制

涉及房地產(chǎn)糾紛案件對(duì)社會(huì)和諧與穩(wěn)定的潛在破壞力很強(qiáng),當(dāng)前形勢(shì)下的該類案件具有一定的特殊性,其中有的需要政府行政措施加以解決,有的需要法律以外的方式綜合解決,有的需要通過經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展來解決,單靠人民法院一家之力或者一級(jí)法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對(duì)此,筆者建議法院在審理此類案件中要能動(dòng)地發(fā)揮審判職能,要加強(qiáng)與房管部門、國(guó)土部門、建設(shè)部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位與相關(guān)部門的溝通聯(lián)系,逐步推動(dòng)建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制,以形成合力避免矛盾激化或失控。

(三) 借鑒調(diào)解經(jīng)驗(yàn)、探索調(diào)解模式,從根本上化解矛盾與糾紛

涉及房地產(chǎn)糾紛類案件矛盾大、調(diào)解難,這是各基層法院普遍反映的突出問題,買房置業(yè)是個(gè)人或一個(gè)家庭的重大投資,訴訟標(biāo)的額一般都很大,直接影響著當(dāng)事人基本的生活狀況和切身利益,法院在審理此類案件中當(dāng)事人往往互不相讓以致對(duì)立情緒嚴(yán)重,導(dǎo)致難以調(diào)解結(jié)案。但在這種情勢(shì)下,更加凸顯以調(diào)解方式化解矛盾的制度優(yōu)勢(shì),以調(diào)解來化解矛盾的重要意義更加突出。調(diào)解盡管有些時(shí)候需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,其付出的司法成本和社會(huì)成本目前還是最低的,應(yīng)當(dāng)借鑒其他類型案件有益的調(diào)解經(jīng)驗(yàn),不斷探索適宜的調(diào)解模式,拓展調(diào)解工作的領(lǐng)域,以積極主動(dòng)的態(tài)度開展調(diào)解工作。要利用當(dāng)前的多元糾紛解決機(jī)制,積極引導(dǎo)當(dāng)事人利用協(xié)商、調(diào)解方式,從根本上化解矛盾與糾紛。

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