徐勇

【摘 要】 隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)近些年增速非?？?，因此，在工程項(xiàng)目的管理中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理非常重要，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)以及運(yùn)行中實(shí)行的是全方位管理模式，主要目的是為了將生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化，這樣在一定程度上能夠?yàn)槠髽I(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，并且投資額比較大，其復(fù)雜程度高以及風(fēng)險(xiǎn)大，所以，一定要相應(yīng)的提高項(xiàng)目的管理水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好管理。本文就對(duì)有效加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施進(jìn)行有效的分析和闡述。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；控制措施

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國(guó)有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，涉及的部門(mén)眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、交通等，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理來(lái)講，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，基于一定約束條件下，以達(dá)工程項(xiàng)目目標(biāo)，并按照工程項(xiàng)目潛在規(guī)律，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思至完成全過(guò)程進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，最大限度地減少工程投入成本，保證項(xiàng)目施工質(zhì)量與管理效率。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個(gè)方面：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理缺乏可行性研究。目前，商品房處于“短缺”階段，因?yàn)閲?guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的限制，很多人認(rèn)為“蓋房就賺錢(qián)”、“拿了地就賺錢(qián)”，結(jié)果導(dǎo)致很多房地產(chǎn)策劃、分析常常會(huì)受到冷待遇。研究房地產(chǎn)的可行性，主要是在建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策之前，利用對(duì)技術(shù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行分析的方式，研究房地產(chǎn)的可行性也是房地產(chǎn)公司在開(kāi)工前測(cè)試建設(shè)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用是否可行，然后進(jìn)行全面的探討。因?yàn)檠芯糠康禺a(chǎn)的可行性工作始終得不到房地產(chǎn)公司的重視，造成了一系列的問(wèn)題，如戶(hù)型略小等。因此，為了避免走上盲目投資的道路上，地產(chǎn)商逐步認(rèn)識(shí)到研究房地產(chǎn)的可行性占有的重要作用；（2）融資能力有待提高。建設(shè)工程項(xiàng)目出現(xiàn)資金不足，工程費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資金額比較大，建設(shè)工程的土地大多數(shù)都是通過(guò)競(jìng)拍獲得的，土地的費(fèi)用一般要在三個(gè)月之內(nèi)付清，而且建設(shè)工程的工期較長(zhǎng)，所以許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)都會(huì)出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司大多數(shù)是通過(guò)土地抵押或者是銀行貸款，貸款的額度只有60%—70%，融資的能力偏差；（3）項(xiàng)目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達(dá)成統(tǒng)一，前者過(guò)分干涉監(jiān)理工作，同時(shí)監(jiān)理方對(duì)施工方以及建設(shè)方的違法行為未進(jìn)行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患；（4）以邀請(qǐng)招標(biāo)為工程發(fā)包主要方式，公開(kāi)招標(biāo)存在圍標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，管理制度有待完善；（5）項(xiàng)目后期物業(yè)管理不規(guī)范。近幾年來(lái)，物業(yè)糾紛的案件逐步成為房地產(chǎn)方面的重頭戲。在提高居民的生活水平和工作環(huán)境的質(zhì)量、推動(dòng)城市的發(fā)展中，物業(yè)管理都會(huì)起到重要的作用。同時(shí)，物業(yè)管理人員素質(zhì)整體不高，物業(yè)單位資質(zhì)較低，管理的規(guī)范性不夠，造成物業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)效益逐步下降。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理控制措施

（一）標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項(xiàng)目合同管理的規(guī)范化水平

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制中，如何選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要，優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以在項(xiàng)目的招標(biāo)階段，應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序，公開(kāi)、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同整體目標(biāo)來(lái)運(yùn)行，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同而言，主要是指開(kāi)發(fā)主體與設(shè)計(jì)、施工等單位，以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn)，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟(jì)屬性，因此有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過(guò)有效的合同管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。同時(shí)，在建設(shè)工程項(xiàng)目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭(zhēng)議的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，樓盤(pán)施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān)，而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來(lái)體現(xiàn)。由此可見(jiàn)，強(qiáng)化建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

隨著國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，限貸、限購(gòu)、加息，使得土地成本、資金成本上升。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開(kāi)發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。成本管理作為提高整體經(jīng)營(yíng)效率的有效措施之一，必須要引起重視。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)亦為關(guān)鍵誘導(dǎo)因素。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要構(gòu)建科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方案，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。具體而言，必須要注意三個(gè)方面的內(nèi)容：（1）在規(guī)劃階段，事實(shí)證明科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，所以必須要開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，合理把控成本以及利潤(rùn)，采用低成本獲取高利潤(rùn)；（2）在項(xiàng)目施工階段，必須要嚴(yán)格招標(biāo)，把控施工成本；（3）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要構(gòu)建獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，控制成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的作用主要體現(xiàn)在施工過(guò)程中，檢查施工是否符合設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定。同時(shí)，利用施工流程圖與動(dòng)態(tài)控制圖，來(lái)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還建立了全面的現(xiàn)場(chǎng)管理方式，特別要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量意識(shí)，保證實(shí)現(xiàn)合同書(shū)中所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。要實(shí)現(xiàn)合同書(shū)中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵在于領(lǐng)導(dǎo)們的管理意識(shí)是否足夠強(qiáng)。領(lǐng)導(dǎo)們要經(jīng)常召開(kāi)有關(guān)工程建設(shè)會(huì)議，探討如何對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行有效的安全管理和質(zhì)量控制。采取以下措施來(lái)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制：一是對(duì)施工企業(yè)與監(jiān)督部門(mén)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格審核監(jiān)督人員的崗位資格，凡是不符合資格要求的監(jiān)督人員，施工企業(yè)或監(jiān)督部門(mén)要及時(shí)處理，并換掉相關(guān)的監(jiān)督人員。二是認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)圖紙與施工規(guī)范，及時(shí)處理設(shè)計(jì)圖紙中出現(xiàn)的平立剖面圖和水電暖之間中的矛盾。影響工程質(zhì)量與造價(jià)的材料，要與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)。三是工程建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格檢查工程建設(shè)中所使用的材料和機(jī)械裝備的質(zhì)量，用于工程建設(shè)的材料（包含工程建設(shè)部門(mén)所供應(yīng)的材料與施工企業(yè)自己所采購(gòu)的材料），在使用前都要在具有資格的檢測(cè)單位進(jìn)行檢查，并將檢查報(bào)告、出廠(chǎng)時(shí)的合格證和出廠(chǎng)后的檢查報(bào)告等驗(yàn)證合格后才可以使用，要不然，這些工程建設(shè)材料一概不能用在工程建設(shè)上。對(duì)工程建設(shè)中所使用的機(jī)械裝備，比如，挖掘機(jī)、手腳架、提升機(jī)等，也需要進(jìn)行檢查。四是要對(duì)工程支架、樓梯口、電梯井口、通道口、安全帽等機(jī)械裝備進(jìn)行定期或者不定期的檢查，檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)的請(qǐng)施工企業(yè)改正，盡量避免施工事故的發(fā)生。

（四）規(guī)范建設(shè)工程項(xiàng)目的合同管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體和檢查、供應(yīng)材料、設(shè)計(jì)等單位，為解決建設(shè)工程問(wèn)題而擬定的一種經(jīng)濟(jì)管理合同，這就是建設(shè)工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同。這種合同包含買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同等，主要是為履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議而服務(wù)的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，資金回收的情況、單位產(chǎn)品的生命周期與單位的獲利空間取決于樓盤(pán)的施工進(jìn)展、實(shí)際成本和質(zhì)量。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的施工進(jìn)展、實(shí)際成本與質(zhì)量控制說(shuō)到底就是利用各種合同的執(zhí)行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)管理施工之前簽訂的合同，并處理合同糾紛與索賠等事宜。

（五）管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期活動(dòng)

物業(yè)提供良好的管理服務(wù)不但有利于開(kāi)發(fā)商形象的樹(shù)立、加大項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售量，而且也有利于保障房屋購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益，確保達(dá)到房屋增值保值的目的。房屋購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該積極的和物業(yè)公司協(xié)調(diào)，物業(yè)管理的協(xié)調(diào)內(nèi)容有以下兩方面：一是項(xiàng)目部門(mén)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要體現(xiàn)為：第一，抓好部門(mén)內(nèi)部人員關(guān)系的協(xié)調(diào)，希望做到人員的量才適用，在工作上職責(zé)明確；按照個(gè)人的特長(zhǎng)和工作的需要，規(guī)定每小組中成員的工作方向和職責(zé)，在晨會(huì)上建立溝通制度，第一時(shí)間處理工作中的沖突和矛盾。二是項(xiàng)目部門(mén)和外部門(mén)之間關(guān)系的協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)為：首先，項(xiàng)目部門(mén)與施工企業(yè)之間關(guān)系的協(xié)調(diào)；第二，項(xiàng)目部門(mén)與監(jiān)督單位之間關(guān)系的協(xié)調(diào)；第三，項(xiàng)目部門(mén)與設(shè)計(jì)單位之間關(guān)系的協(xié)調(diào)；第四，項(xiàng)目部門(mén)與質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，相對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目水平偏低，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏差，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中一定要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量以及成本等，在項(xiàng)目中，為了能夠做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者需要懂技術(shù)、善于經(jīng)營(yíng)和能協(xié)調(diào)各部門(mén)之間關(guān)系的綜合專(zhuān)業(yè)能力，要積極地展開(kāi)工作。同時(shí)面對(duì)新問(wèn)題也不斷的進(jìn)行研究探討，總結(jié)出新的解決方法，保證能有效的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

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