于春美

在樓市庫(kù)存壓頂下，政策層面的寬松能否“救活”房地產(chǎn)市場(chǎng)還是未知數(shù)。

連續(xù)兩個(gè)月中央層面密集對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)，地方政府頻發(fā)“救市”政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向留下很多想象空間。

新一輪的房地產(chǎn)“救市”方案正在發(fā)酵。日前，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在對(duì)多地的調(diào)研采訪(fǎng)中了解到，限購(gòu)、限貸政策放寬以來(lái)，10月份房地產(chǎn)的交易量明顯活躍，對(duì)購(gòu)房發(fā)放補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠等措施效果漸顯。

但在調(diào)研中，不少地方業(yè)內(nèi)人士反饋，在庫(kù)存壓頂之下，僅依靠地方政府的“救市”舉措效果有限，期待下一步中央層面在稅費(fèi)政策上進(jìn)一步調(diào)整。比如，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限5年調(diào)整為2年，鼓勵(lì)改善型購(gòu)房消費(fèi)。

政策給力

9月30日，“央行四條”釋放房貸放松信號(hào)；10月29日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件等措施被重點(diǎn)提及。

地方政府層面為“救市”也使盡渾身解數(shù)。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市和三亞之外，46個(gè)限購(gòu)城市中41個(gè)已正式取消或變相放松限購(gòu)。與此同時(shí)，部分地方政府已經(jīng)在醞釀第二輪更大尺度的“救市”動(dòng)作。

在近期福建省的房地產(chǎn)專(zhuān)題座談會(huì)上，福建省省長(zhǎng)蘇樹(shù)林要求各銀行支持房貸新政，要求公安部門(mén)支持購(gòu)房落戶(hù)政策。10月30日，杭州出臺(tái)樓市新政，對(duì)公積金政策進(jìn)行了明確調(diào)整，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套改善型普通自住住房的購(gòu)房者予以政策支持。

限購(gòu)取消、限貸放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼力度加大，究竟市場(chǎng)的反饋如何呢？

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在對(duì)北京、威海、哈爾濱、武漢、常州、無(wú)錫、南寧等地的調(diào)研中了解到，目前市場(chǎng)交易量明顯活躍，樓市新政對(duì)改善型購(gòu)房推動(dòng)作用尤其明顯。不過(guò)，受訪(fǎng)者也擔(dān)憂(yōu)，在庫(kù)存壓頂之下，加之購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)投資預(yù)期的改變，交易量持續(xù)增加的局面能否持續(xù)，目前并不清晰。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，央行“9·30”政策出臺(tái)一個(gè)月來(lái)，多數(shù)銀行都執(zhí)行了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬政策，但7折利率優(yōu)惠并未出現(xiàn)。部分銀行首貸利率調(diào)整為9折優(yōu)惠，但多數(shù)仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。受訪(fǎng)者表示，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多重因素影響下，銀行出于資金成本、經(jīng)營(yíng)收益、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度考慮，執(zhí)行7折利率優(yōu)惠政策的積極性并不高。

南寧一位開(kāi)發(fā)企業(yè)總經(jīng)理表示，“銀行在執(zhí)行信貸政策的時(shí)候，在信貸規(guī)模、放款速度方面仍是‘挑肥揀瘦。一般項(xiàng)目規(guī)模大的按揭貸款容易批準(zhǔn)，但小項(xiàng)目則比較難受，按揭貸款做不了，開(kāi)發(fā)貸也貸不到?！?/p>

從市場(chǎng)交易情況看，北京的二手房成交量率先抬頭，鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家等二手房中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房交易量環(huán)比9月份上漲了1倍。

作為海濱旅游度假城市，山東威海備受外地購(gòu)房者青睞，但在前幾年政策收緊之時(shí)，威海雖不在限購(gòu)城市之列，但受限貸政策影響，外地購(gòu)房者必須全款購(gòu)房，將一部分外地購(gòu)房者卡在“門(mén)檻”之外。此次限貸放開(kāi)，給威海房地產(chǎn)帶來(lái)利好。威海盛德集團(tuán)董事長(zhǎng)宋詠泉告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政最大的優(yōu)勢(shì)是釋放了改善型住房需求，只要異地?zé)o貸款，外地購(gòu)房也可以享受首套房貸款優(yōu)惠，這吸引了外來(lái)購(gòu)房需求，最近一個(gè)月的交易量明顯增加。

南寧、武漢、哈爾濱、無(wú)錫、常州等地的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者表示，最近一個(gè)月，市場(chǎng)成交量明顯增加，購(gòu)房者觀(guān)望情緒有所緩和，尤其是改善型購(gòu)房增加明顯。由于新房庫(kù)存量仍較大，一手房交易量漲幅有限，目前價(jià)格基本平穩(wěn)，并未出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

后市可期

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，內(nèi)外因素正倒逼中國(guó)貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策走向定向?qū)捤?，通過(guò)政策層面的預(yù)調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來(lái)看，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持定向?qū)捤傻淖藨B(tài)。

不過(guò)，令市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)的是，在樓市庫(kù)存壓頂之下，政策層面的寬松能否“救活”房地產(chǎn)市場(chǎng)？

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，目前看，短期內(nèi)“惜貸”基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這并不利于市場(chǎng)基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，這就決定短期內(nèi)去庫(kù)存仍然是主旋律。這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)槟壳安糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)陸金峰認(rèn)為，盡管10月份出現(xiàn)交易量的回升，但后續(xù)市場(chǎng)情況還要繼續(xù)觀(guān)察，因?yàn)?0月份是黃金周，原本就是交易旺季。其表示，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸政策已經(jīng)放開(kāi)，穩(wěn)定市場(chǎng)的另一個(gè)手段是交易稅費(fèi)優(yōu)惠，但此項(xiàng)權(quán)力在中央層面。此前，他們已提交建議，希望降低稅負(fù)，鼓勵(lì)改善型消費(fèi)。

“在目前庫(kù)存量比較大的情況下，庫(kù)存量短期內(nèi)還是難以消化?！蔽錆h市一位房企投資人士對(duì)記者表示，在庫(kù)存量大、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的情況下，房產(chǎn)的增值、投資屬性降低，樓市不可能再維持以前的瘋狂上漲勢(shì)頭，購(gòu)房者對(duì)此也有顧慮，購(gòu)房者的心理預(yù)期也發(fā)生了改變。

在此形勢(shì)下，后市政策層面還會(huì)有哪些新舉措值得期待？日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示，“用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問(wèn)題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來(lái)一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來(lái)越少。”

此前，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整也有消息傳出。據(jù)記者了解，已有多個(gè)城市向上級(jí)部門(mén)建議對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整?！按饲霸ㄗh主管部門(mén)將二手房營(yíng)業(yè)稅5年調(diào)整為2年?；蛘卟灰欢ǜ?年期限，只要在5年期限內(nèi)，賣(mài)房再買(mǎi)房的，允許給予退稅，這樣可以釋放改善型需求?！币晃粬|部某市住建部門(mén)人士告訴記者，“該建議省里面也認(rèn)為比較合理?！?/p>