梁彥

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化步伐的不斷加快，城市興建了大量的住宅，為了對住宅實行統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，物業(yè)管理變成了城市居民生活中的必需品，而且變得越來越重要，由于物業(yè)行業(yè)還屬于初步發(fā)展階段，沒有采用新的科學(xué)技術(shù)進(jìn)行管理，而傳統(tǒng)的管理的方式已經(jīng)跟不上時代的步伐，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在成本核算和管理過程中存在著很多問題，本文針對物業(yè)管理企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)解決措施，旨在促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)；成本核算；成本管理

近些年，我國的物業(yè)管理行業(yè)不斷的走向成熟和完善階段，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行各業(yè)的競爭日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)只有在激烈的競爭中完善管理、提升服務(wù)，尤其是管理好成本核算工作，才能站穩(wěn)腳步。而要想解決我國物業(yè)管理公司的盈利障礙，成本管理是關(guān)鍵因素，在保障質(zhì)量、服務(wù)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制投入產(chǎn)出，節(jié)能降耗，提高物業(yè)企業(yè)的綜合管理能力。

一、我國物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特征

1.人工成本的比例重

物業(yè)管理行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，人工成本在物業(yè)管理中占據(jù)物業(yè)成本的一半，因為隨著我國勞動法的健全，社會保險等各種福利比例在不斷的增長，而且根據(jù)不同技術(shù)水平工資待遇也不一樣，人工成本比例就更加加重。

2.物業(yè)管理工作中發(fā)生的間接成本比重越來越大

由于在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，成本都是在物業(yè)管理環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的間接成本，目的是為了提高操作的效率和在操作過程中所產(chǎn)生的輔助性的材料。另外由于小區(qū)的日常事務(wù)由管理處管理，公司內(nèi)部完成，這就導(dǎo)致物業(yè)管理人員一人身兼多職，忙碌于各個管理處之間，就導(dǎo)致人工費(fèi)用不能合并到一個合同里。

3.間接成本的種類繁多

物業(yè)管理涉及到各種服務(wù)行業(yè)，而且間接成本的性質(zhì)、發(fā)生成本原因都不一樣，所以它形成的間接成本種類多且復(fù)雜。

4.發(fā)生期間費(fèi)用的比例上升

物業(yè)管理的工作量由管理處來分配，職能部門由物業(yè)管理企業(yè)來設(shè)置，在競爭日益激烈的情況下，為了避免人才的流失，只有通過增加工資待遇來留住人才，從而增加了各種費(fèi)用比例。

二、當(dāng)前物業(yè)成本核算與管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理是受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同和國家法律，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋了各行各業(yè)，并逐漸形成了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理符合市場發(fā)展的規(guī)律。但是從目前物業(yè)管理企業(yè)的成本管理制度來看，依然實行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理”的原則，為了達(dá)到控制總成本費(fèi)用的目的，采取從上到下壓任務(wù)、壓指標(biāo)，在一定程度上存在著弊端。

1.“隱含成本”眾多

一般情況下，企業(yè)成本核算范圍就是營業(yè)成本，就是在服務(wù)過程中實際發(fā)生的成本，而傳統(tǒng)成本計算模式存在著很多“隱含成本”，像銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等，這樣各項物業(yè)費(fèi)用就沒有完全顯示出來，就導(dǎo)致在成本控制上存在著缺陷。

2.成本失真嚴(yán)重

近些年，隨著各項費(fèi)用的不斷增加，導(dǎo)致物業(yè)產(chǎn)品獲利空間不斷減少，所以對成本核算和控制就顯得非常重要，一不留神就會導(dǎo)致虧本。在訂單選擇時，要對盈利預(yù)測進(jìn)行分析，選擇為公司盈利的訂單，但是傳統(tǒng)的成本核算方法信息并不準(zhǔn)確，導(dǎo)致公司決策不科學(xué)，成本失真。

三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行成本核算與管理的可行性

作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎(chǔ)，通過對所有作業(yè)活動進(jìn)行動態(tài)追蹤，根據(jù)各項作業(yè)費(fèi)用的消耗情況將成本進(jìn)行合理分配的一種成本計算方法，它是對傳統(tǒng)成本計算方法的創(chuàng)新。作業(yè)成本法可以對傳統(tǒng)成本法提供的產(chǎn)品成本信息重新加以驗證，有效衡量每一個客戶、每一個產(chǎn)品品種的價值，這是非常必要和可行的，作業(yè)成本法具有很大的優(yōu)勢，它可以解決物業(yè)管理成本的分?jǐn)倢ο髥栴}和在分?jǐn)傔^程中間接費(fèi)用的問題，可以解決物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)品定價難和成本控制的問題。

四、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理的流程

作業(yè)成本法分為三個流程即確認(rèn)作業(yè)和作業(yè)中心、分析確定資源、分配資源耗費(fèi)至作業(yè)成本庫

1.確認(rèn)作業(yè)和作業(yè)中心

企業(yè)根據(jù)實際情況合并作業(yè)項目，將作業(yè)動因和物業(yè)管理的功能結(jié)合起來，形成作業(yè)中心，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理成本核算體系。物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)主要有保潔作業(yè)、綠化作業(yè)、治安護(hù)衛(wèi)作業(yè)、車輛管理作業(yè)等。

2.分析和確定資源

物業(yè)管理企業(yè)的資源包括人工費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、動力費(fèi)、材料費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)。資源被確認(rèn)后，然后為每類資源設(shè)立資源庫，并將每類資源的耗費(fèi)歸集到個相應(yīng)的資源庫中，形成統(tǒng)一的管理系統(tǒng)。

3.分配資源耗費(fèi)至作業(yè)成本庫

作業(yè)成本庫是作業(yè)中心所產(chǎn)生的成本要素總和，它分為三種情況；第一，能直觀的確定某一項資源耗費(fèi)為某一特定產(chǎn)品所消耗。第二，從發(fā)生區(qū)域確定某項資源耗費(fèi)為某項作業(yè)所耗。第三，從最初消耗上確定某項資源耗費(fèi)。分類好后放置作業(yè)成本庫。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活質(zhì)量的不斷提高，為了滿足居民居住的需求，物業(yè)管理企業(yè)要更好的為居民提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，所以物業(yè)管理企業(yè)要不斷的完善和發(fā)展成本核算以及管理工作，這樣有利提高市場競爭力和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張曉云.淺析物業(yè)管理企業(yè)的成本核算[J].金融經(jīng)濟(jì).2009，12：180-181

[2]晏嘉薇.物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）. 2009，05：98+100