劉文卿

【摘 要】當(dāng)前房地產(chǎn)公司所面臨的資金鏈的管理問題，不考慮外在的不可控因素，要改善和解決資金鏈的管理問題可以采取提高公司自身資金管理的應(yīng)用水平。本文通過介紹房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用去向，分析房地產(chǎn)公司的資金使用所存在的問題，根據(jù)存在的問題提出解決方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金鏈；管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，要是房地產(chǎn)行業(yè)項目能夠順利開發(fā)的重要保障就要擁有足夠的資金。近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要的一部分。

一、房地產(chǎn)公司的資金使用去向

房地產(chǎn)投資分析與決策的重要依據(jù)是房地產(chǎn)公司的資金使用去向。資金的使用去向主要包括：

1.土地的費用：是指為了取得房地產(chǎn)項目的用地及相關(guān)的土地開發(fā)所產(chǎn)生的費用。其中包括土地出讓金、土地使用權(quán)、土地開發(fā)費、土地的租用費、土地的轉(zhuǎn)讓費、等等。

2.前期的工程費用：包括自然地質(zhì)的勘測費、項目的前期規(guī)劃設(shè)計、項目的可行性研究和“三通一平”階段的費用。

3.房屋的開發(fā)費：包括工程的建設(shè)支出、相關(guān)的配套及公共設(shè)施的安裝調(diào)試費等。

4.管理費用：主要指為保障房地產(chǎn)項目能夠順利進行而支出的其他費用。包括后勤及各種管理費用。如：差旅費、伙食費、路橋費、賠補費等等。

5.財務(wù)費用：主要指公司為了籌集和使用資金而產(chǎn)生的相關(guān)費用，包括金融機構(gòu)的手續(xù)費、借款利息、工本費、公司其他的一些零散的財務(wù)方面的支出等。

6.銷售費用：是指房地產(chǎn)公司專門設(shè)置銷售部門的費用和在銷售房地產(chǎn)商品的過程中所發(fā)生的各項支出。

7.公攤費用：是指該支出不需要直接計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，該支出在以后的期間進行攤銷。

8.未知的費用：是指一些沒有考慮到的以及超額的費用支出。該支出按照房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長短而不同。

9.后期的運營費用：是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)完成以后，不論是銷售或者出租，在該期間段所發(fā)生的運營費用。

二、房地產(chǎn)公司的資金使用所存在的問題

1.資金的使用和分配缺乏嚴格合理的計劃，相應(yīng)預(yù)算制度不夠完善，不能合理的區(qū)分出各種因素的變動對最終的期望利潤的影響的程度，使資金資源重復(fù)使用和浪費。

2.成本控制不統(tǒng)一，導(dǎo)致很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后工程費用超出預(yù)算范圍。在籌集資金和使用資金的過程中，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，可能造成資金需求的估計不足，對于資金的使用沒有規(guī)劃，流動資金可能因為物價的上漲或者是提前采購原材料而占用。

3.缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、合理地安排工程的進度，容易造成工程施工超期，增加資金的需求量，延長銷售回款的期限，影響資金的回流速度，從而影響公司資金的循環(huán)。

4.公司資金被盲目的擴張囤積土地而占用，加劇了企業(yè)的資金壓力和融資風(fēng)險，可能造成企業(yè)資金鏈的斷開。過高的土地成本，可能造成公司的資產(chǎn)負債率偏高，加劇公司的財務(wù)風(fēng)險，公司大量的資金被占用，可能致使公司整體的資金循環(huán)產(chǎn)生困難。

三、房地產(chǎn)公司的資金管理方法的建議

1.擴大房地產(chǎn)業(yè)的合法融資渠道，使房地產(chǎn)業(yè)的融資變得透明化、公開化、制度化、多元化

擴大房地產(chǎn)企業(yè)的合法融資渠道，便于處理房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難的問題，而且能使房地產(chǎn)業(yè)的融資方式實現(xiàn)多元化，減少銀行業(yè)的風(fēng)險。

2.促使房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場有機結(jié)合，使資本市場的發(fā)展趨于成熟

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要及時提供資金和資金的有效支持，促進房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場的結(jié)合，便于房地產(chǎn)企業(yè)取得合法的開發(fā)資金，而且能夠扶植新興的資本市場的發(fā)展。

3.逐漸健全外資的準入制度，加大外資的使用效率

加大房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的能力，可以降低國內(nèi)資金在供應(yīng)方面的壓力，另一方面也拓寬了融資的渠道，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，更好的利用了財務(wù)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)達到利潤最大化。

4.整合房地產(chǎn)業(yè)的特點，選擇與自身合適的融資方式

在項目開發(fā)融資的時候，需要考慮自身的企業(yè)規(guī)模、資金的數(shù)量及項目的類型。采取設(shè)立項目融資方案的方法，能夠合理的確定融資的順序與結(jié)構(gòu)。使企業(yè)的資金來源多樣化，資金的使用高效化，財務(wù)風(fēng)險最低化。

5.規(guī)定資金的使用計劃，明確項目的成本預(yù)算，合理地分配使用資金，盡可能的避免資金重復(fù)使用和浪費，加大資金的使用率。

在資金的管理使用上，要對前期的合理性進行預(yù)測分析，制定出合理的財務(wù)預(yù)算；把工程項目分成不同階段，分別注明各個階段的資金預(yù)算使用情況；按照項目的需要分批投放資金，監(jiān)督資金在不同階段的使用情況，了解各項成本費用的支出，強化成本管理，降低資金的浪費。

6.注重建立風(fēng)險指標(biāo)和評估系統(tǒng)，避免潛在的風(fēng)險

房地產(chǎn)公司的資金需求量大、開發(fā)的周期時間長并且投資的回收緩慢，這決定了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險。企業(yè)根據(jù)盈利性和風(fēng)險性主要指標(biāo)，確定公司所能承受的風(fēng)險的臨界點等各個指標(biāo)的數(shù)值和比率，若相應(yīng)指標(biāo)達到了風(fēng)險的臨界點，系統(tǒng)則會自動提示出現(xiàn)風(fēng)險，可以在進行決策時最大限度的避免風(fēng)險，能夠加強在資金管理中資金使用的監(jiān)督管理，檢測出公司潛在的風(fēng)險，使風(fēng)險性和盈利性有機的結(jié)合，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的血液是資金，對資金的合理有效的使用是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。近年來房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，為提高人民生活和經(jīng)濟社會發(fā)展起到了積極的作用。對房地產(chǎn)業(yè)資金管理應(yīng)用的探析，既有利于企業(yè)的自身發(fā)展，也可以促進資本市場的發(fā)展。

參考文獻：

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[2]張德群.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)[J].中國建筑工業(yè)出版社，2005