尹春花

[摘 要] 自從我國實行改革開放以后，經(jīng)濟就進入飛速發(fā)展的階段，居民的生活內(nèi)容不再單一。房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了發(fā)展的高峰期。眾所周知，投資開發(fā)期長、投入資金量大以及較高的回報率是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的顯著特點，這也關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)算。針對當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本問題做進一步的分析與核算，根據(jù)成本核算的范圍，選擇合適的成本核算方法，進一步完善企業(yè)的成本核算，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的高效利用。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中圖分類號] F275.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最重要的環(huán)節(jié)就是成本控制，加強成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費問題，還可以整合社會與經(jīng)濟資源。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國屬于一種新型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展環(huán)境還不是很成熟，存在很多的問題。而在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，只有加強對成本的控制才有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的進一步完善。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的特點

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的經(jīng)營管理模式是有差別的，開發(fā)周期長是房地產(chǎn)項目的顯著特點。項目申請土地使用權(quán)的過程最快的也需要1～2年的時間，甚至3～5年，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對于會計核算也是與其他行業(yè)有差別的。無論是在項目的開發(fā)成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對會計核算方面的問題進行詳細(xì)的介紹。

1.1 對開發(fā)成本的相關(guān)核算

會計核算對象的復(fù)雜性與重復(fù)性是房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算過程中不可避免的問題。針對會計核算對象的復(fù)雜性進行詳細(xì)的分析，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到的土地使用權(quán)方面轉(zhuǎn)讓費用、居民獲得的拆遷費等是一筆巨大的經(jīng)濟支出，工程設(shè)計規(guī)劃與可行性方案的制訂都需要經(jīng)費。在進行項目工程的建設(shè)時需要預(yù)算的總成本費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用以及項目開發(fā)過程中征收的稅費、開發(fā)過程中存有的隱形消費全部在成本核算之內(nèi)，因此根據(jù)上述所列出的費用不難看出房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算是比較復(fù)雜的。會計核算中重復(fù)性是指需要在項目開發(fā)的過程中進行兩次的成本核算。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)投資金額高且面臨高風(fēng)險性，因此科學(xué)性與可行性的方案就成為項目開發(fā)成功的重要因素。為了降低高風(fēng)險，項目在進行開發(fā)之前需要專業(yè)的財會人員針對項目的成本進行估算，而在項目正式的實施之后，專業(yè)的財會人員就會根據(jù)項目開發(fā)進程的成本再次進行及時的核算，這次核算要客觀、科學(xué)，得出一個準(zhǔn)確的成本核算數(shù)值。

（2）在房地產(chǎn)項目投資核算完以后，專業(yè)的財會人員還需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的方法進行項目的成本核算，項目開發(fā)過程中所涉及到相關(guān)的直接開發(fā)費用與間接開發(fā)費用都要進行詳細(xì)的核算并且登記入賬。項目開發(fā)完成后還要進行如實的成本核算以及結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)登記入賬的明細(xì)將資金轉(zhuǎn)入相應(yīng)的賬戶，從而完成項目開發(fā)的全部會計核算。

1.2 對收入成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過房屋銷售收入在房地產(chǎn)行業(yè)中具有特殊性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售方面主要是采用預(yù)售的方式，其根本在于房地產(chǎn)在項目工程開發(fā)到結(jié)束同時面臨著高風(fēng)險與高價值。想要實現(xiàn)商品的預(yù)售不僅需要房屋銷售許可證與預(yù)售許可證，還需要簽訂相關(guān)的手續(xù)合同，當(dāng)開發(fā)的項目工程質(zhì)檢通過后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應(yīng)有的房屋款，在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，與平常的企業(yè)在收入確認(rèn)方式方面相比，房地產(chǎn)行業(yè)就有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)存有的特殊性不僅加大了會計工作人員對成本核算的工作量，也成為會計人員在后期預(yù)售房屋時款項的錄入方向最大的難題。雖然在企業(yè)產(chǎn)品銷售收入中將風(fēng)險與價值的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)在此制度上與其他企業(yè)還是存有一定差別的，雖然企業(yè)都按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進行收入確認(rèn)，但是企業(yè)在實際操作的過程中還是不能達(dá)成統(tǒng)一的共識。因此，會計工作人員都會根據(jù)企業(yè)性質(zhì)對企業(yè)內(nèi)部的成本進行核算，關(guān)鍵在于收入風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移。

1.3 對應(yīng)繳稅款的相關(guān)核算

在前面提到，預(yù)售方式是我國各大房產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的主要方式，而預(yù)售與客戶簽訂的合同以及客戶預(yù)交的房款都是同時進行的。不過我國的稅法中明確規(guī)定，納稅人采用預(yù)收款行為對產(chǎn)品進行轉(zhuǎn)讓或者是銷售時，那么在收到預(yù)付款后就需要履行納稅人的義務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅款是按照預(yù)收款進行計算的，不過在會計記賬時對于預(yù)收款項的稅金是不計算的，而是將款項在應(yīng)交賬戶中的借方體現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)的收入是在年末時達(dá)到確認(rèn)條件的預(yù)收款項，并且根據(jù)收入比例計算稅金的數(shù)額，然后會計人員進行分錄，按照會計人員的錄入方式，房地產(chǎn)企業(yè)中的稅金繳納與利潤表中的稅金金額是不一致的，這也證實了房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納方面與其他企業(yè)存有一定的差異。

1.4 對利息支出的相關(guān)核算

根據(jù)我國稅法相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在從事相關(guān)開發(fā)行為的過程中，所有通過借入方式獲取的資金而產(chǎn)生的利息費用，以及在工程完成之前所產(chǎn)生的一切利息費用都屬于開發(fā)成本；不過現(xiàn)行會計財務(wù)模式下，此類利息費用屬于企業(yè)財務(wù)費用支出。所以總體看來，兩者是有區(qū)別的，如何找尋來兩者的結(jié)合點，最重要的是如何準(zhǔn)確、嚴(yán)格、統(tǒng)一劃分房地產(chǎn)的開發(fā)項目是否已經(jīng)完全竣工，對此并沒有明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，于是此類利息支出也就不好嚴(yán)格區(qū)分，極容易歸入企業(yè)的財務(wù)費用支出類別中，也極容易歸入成本費用類別中，此舉就給相關(guān)財務(wù)會計人員的核算工作增添了難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中所存在的問題

2.1 對成本控制這一概念認(rèn)知有誤

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)基本上不會對成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)做到了這一點。其實有很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制這一概念認(rèn)知有誤，有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只需要在設(shè)計這一環(huán)節(jié)上注重成本控制即可，其他階段可有可無；有的房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為材料、設(shè)備支出是企業(yè)耗費的最大成本。根據(jù)目前發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的未來建設(shè)之路所涉及的層面愈來愈廣，無論大小，所有成本都應(yīng)該計算在內(nèi)，此外，在職員工所開展的一切活動所消耗的費用也都應(yīng)該計算在成本控制之內(nèi)。

2.2 缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法

房地產(chǎn)行業(yè)的有些企業(yè)對成本控制方面的認(rèn)知只是來源于財務(wù)部門所提交的財務(wù)報告，由于各種原因，此報告時效性低，與當(dāng)前的成本耗費信息相脫節(jié)，于是在此模式下也就無法充分發(fā)揮出成本控制的效用。在整個成本控制中，缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法，比如事前預(yù)測方法和過程控制方法，此類模式與我國現(xiàn)行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，容易對企業(yè)的發(fā)展帶來很大的阻礙。

2.3 成本控制制度體系不成熟、不規(guī)范

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成熟、規(guī)范的成本控制制度體系，即使有的發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對比較完善、比較規(guī)范的成本控制制度體系，但是在實際運行過程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關(guān)管理制度的不完善，在員工工作過程中沒有明確的獎勵、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個人私情，對應(yīng)該得到處罰的人沒有進行相關(guān)處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)帶來巨大損失。

3 搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略

3.1 科學(xué)管理，規(guī)范工作

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門員工工作任務(wù)要清晰，因為成本管理的效果就體現(xiàn)在管理上，不僅在項目工程方面做好成本的管理，還要深化企業(yè)員工成本管理理念，企業(yè)內(nèi)的每個員工都要肩負(fù)起成本管理工作的重?fù)?dān)，每個員工都積極地參與到成本管理工作上來，針對不合理的成本設(shè)計以及管理方法，員工可以提出具有建設(shè)性的方案，便于工程項目成本管理有條不紊地進行；房地產(chǎn)企業(yè)各個部門要做好配合工作，由于項目工程的成本控制的實現(xiàn)是通過工程的載體，所以需要各個部門間的有效配合，從而實現(xiàn)項目進度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經(jīng)濟效益；各個部門對于成本管理要進行及時的監(jiān)控，便于應(yīng)對風(fēng)險問題。

3.2 分別制定切實可行的成本目標(biāo)

房產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本按照內(nèi)部制定的成本結(jié)構(gòu)進行層次性分解，企業(yè)各個部門按照預(yù)算計劃進行工作的分配，員工在執(zhí)行成本預(yù)算的過程中要將數(shù)據(jù)與原先制定的目標(biāo)數(shù)據(jù)進行對比，找出兩者間存在的差異，針對存在的問題進行深入的分析，并且制訂出應(yīng)對方案與措施。制定目標(biāo)的目的就是要激發(fā)員工工作的熱情，由于此項與員工的績效相關(guān)，所以更容易調(diào)動員工的積極性。

3.3 靜態(tài)、動態(tài)控制方法雙管齊下

動態(tài)控制法的順利實現(xiàn)需建立一個特殊的模型，充分考慮具有關(guān)聯(lián)性任務(wù)的影響因素，其中一個任務(wù)的成本出現(xiàn)了變動，那么該項目就會根據(jù)變動的數(shù)據(jù)進行及時的更新與修改，項目成本預(yù)算隨時進行更新與測算，通過成本預(yù)算與目標(biāo)成本進行對比就可以清楚地了解項目成本控制的有效范圍。企業(yè)內(nèi)的多個項目在同時進行時，企業(yè)利潤的預(yù)算就可以根據(jù)市場狀況進行及時的調(diào)控，從而有效地為企業(yè)發(fā)展制定方向。所謂的靜態(tài)控制法就是企業(yè)內(nèi)的各個項目成本預(yù)算值嚴(yán)格按照市場行情進行準(zhǔn)確的制定，成本預(yù)算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關(guān)鍵是要任何一個任務(wù)的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求。需要針對每個子項任務(wù)的成本按照實際情況進行成本的準(zhǔn)確制定，任何一個子項任務(wù)的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。

3.4 應(yīng)用科學(xué)合理的成本控制技術(shù)

清單報價模式的主要作用就是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)的真實成本的消費通常是在定額模式下進行的預(yù)算，具體預(yù)算結(jié)果每個部門都會看到。工程量清單是一種能夠適應(yīng)市場經(jīng)濟并且能夠與國際接軌的計價模式。每一個單位對于同一個項目工程的預(yù)算價格是不同的，進一步體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強對成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計價模式的正常運行。企業(yè)全局作為企業(yè)成本控制策略的重要對象，制定的成本控制戰(zhàn)略主要是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為中心。在成本戰(zhàn)略運行的過程中都會體現(xiàn)成本信息，不僅對公司的成本結(jié)構(gòu)與行為進行全面的了解，還可以進行提升與完善，從而具備最大的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境相結(jié)合， 反映了企業(yè)內(nèi)部自身創(chuàng)造價值與企業(yè)外部價值轉(zhuǎn)移的企業(yè)價值鏈。根據(jù)企業(yè)所處于的競爭環(huán)境制定戰(zhàn)略成本規(guī)劃控制，對企業(yè)內(nèi)外部的價值鏈以及競爭對手的價值鏈都需要進一步的分析，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，而企業(yè)內(nèi)的各種戰(zhàn)略也是這樣制定的。

4 結(jié) 論

成本控制是一個涉及全公司職員的整個過程控制，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用，因此在未來的房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中，務(wù)必要將熟練、科學(xué)、全面掌握成本控制，根據(jù)成本核算的特點，促進企業(yè)成本控制水平的提高，在及時發(fā)現(xiàn)問題、及時修正問題的過程中，為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)營銷決策的制定提供科學(xué)、全面的參考依據(jù)，從而為企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。