趙暉

【摘 要】在我國城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市建設(shè)及居住條件改善方面發(fā)揮著積極的作用，也是現(xiàn)今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的組成部分。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在實(shí)際工作開展中具有繳納稅額高以涉及稅種多的特點(diǎn)，其中，企業(yè)所得稅更是在整個(gè)稅負(fù)中占據(jù)著重要的比重。本文將就房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費(fèi)用列支問題進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅匯算清繳；易混淆費(fèi)用；列支問題

隨著我國城市的飛速發(fā)展，更多的建筑在城市當(dāng)中得到了建設(shè)。作為城市建設(shè)的重要主體，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行當(dāng)中，所得稅匯算清繳可以說是非常重要的一項(xiàng)工作。在該項(xiàng)工作開展中較為容易產(chǎn)生混淆的問題，如果在計(jì)算當(dāng)中沒有做好這部分問題的處理，則可能因此導(dǎo)致更多問題的發(fā)生。

一、開辦費(fèi)

對(duì)于部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)期完成土地款項(xiàng)的支付之后，則因不同因素的存在沒有開工，并將開工前產(chǎn)生的不同費(fèi)用都列入到了開辦費(fèi)當(dāng)中。對(duì)于開辦費(fèi)來說，其主要是指企業(yè)在籌建期當(dāng)中所產(chǎn)生的不同費(fèi)用類型，包括有培訓(xùn)費(fèi)、印刷費(fèi)、工資、注冊登記費(fèi)以及差旅費(fèi)等，以及沒有劃分到無形資產(chǎn)成本以及固定資產(chǎn)的利益以及匯兌支出等。對(duì)于籌建期來說，即企業(yè)從獲得批準(zhǔn)開始到生產(chǎn)經(jīng)營的過程。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)其通過競標(biāo)獲得土地時(shí)，就已經(jīng)進(jìn)入生產(chǎn)期，對(duì)此，房產(chǎn)地籌建期即在獲得項(xiàng)目籌建批準(zhǔn)、獲得土地使用權(quán)的過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得土地后，就需要及時(shí)做好相關(guān)成本以及費(fèi)用的花費(fèi)，并對(duì)不同年度的損益進(jìn)行計(jì)算。而在實(shí)務(wù)操作中，也需要做好把握，避免將籌建期當(dāng)中所有的費(fèi)用都納入到開辦費(fèi)范疇當(dāng)中。其中，不能夠被計(jì)算到開辦費(fèi)的支出類型主要有：第一，不同資產(chǎn)形成費(fèi)用，以及構(gòu)建固定、無形資產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的運(yùn)輸、保險(xiǎn)以及安裝費(fèi)用；第二，在規(guī)定當(dāng)中明確由項(xiàng)目投資方承擔(dān)的費(fèi)用，如工程籌建階段所產(chǎn)生的咨詢以及差旅費(fèi)等；第三，為了對(duì)職工進(jìn)行培訓(xùn)所購建的無形資產(chǎn)以及固定資產(chǎn)等；第四，因?qū)Y本投入所自行籌措款項(xiàng)的利息不應(yīng)當(dāng)劃分到開辦費(fèi)當(dāng)中，而需要由出資方對(duì)其進(jìn)行承擔(dān)；第五，對(duì)于以外幣方式存入到銀行的手續(xù)費(fèi)，則需要由投資者進(jìn)行承擔(dān)。

二、銷售費(fèi)用

對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用來說，其實(shí)際所得稅計(jì)算中需要將廣告等銷售費(fèi)用計(jì)算到工程的開發(fā)成本，之所以按照該種方式進(jìn)行計(jì)算，是因?yàn)檫@部分費(fèi)用之所以產(chǎn)生，其目的就是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)。而在我國所得稅處理辦法中，也明確指出了，當(dāng)企業(yè)實(shí)際稅務(wù)工作開展，扣除成本以及費(fèi)用時(shí)，需要能夠嚴(yán)格按照要求做好期間費(fèi)用同計(jì)稅、未銷以及已銷的計(jì)稅成本進(jìn)行區(qū)分。在制定這部分規(guī)定之外，其在產(chǎn)品計(jì)稅成本方面也具有一定的要求，其主要內(nèi)容有：第一，土地征用拆遷費(fèi)；其即是指為了對(duì)土地開發(fā)使用權(quán)進(jìn)行獲得所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括有市政配套費(fèi)、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地出讓金、土地變更用途相關(guān)稅費(fèi)、回遷建造支出、危房補(bǔ)償費(fèi)以及回遷房建造支出等；第二，前期工程費(fèi)。其主要是指項(xiàng)目在開發(fā)前期所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括有設(shè)計(jì)、場地以及可行性研究等；第三，安裝工程費(fèi)。即項(xiàng)目在開發(fā)中將產(chǎn)生的不同建筑安全費(fèi)用，主要包括有項(xiàng)目安裝工程費(fèi)以及建筑工程費(fèi)等；第四，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。即指項(xiàng)目在開發(fā)中所產(chǎn)生的不同基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括有項(xiàng)目供水、通訊、供電、排位以及道路等方面的費(fèi)用；第五，公共配套設(shè)施費(fèi)。即在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)過程中產(chǎn)生的獨(dú)立、非盈利、公共配套設(shè)施支出；第六，開發(fā)間接費(fèi)。在該費(fèi)用中，主要是指項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的，不能夠直接歸屬對(duì)對(duì)象費(fèi)用支出的費(fèi)用類型，包括有設(shè)備修理折舊、人員辦公保護(hù)、工程管理等一系列費(fèi)用。通過上述內(nèi)容的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于廣告宣傳費(fèi)以及模型費(fèi)來說，都屬于銷售費(fèi)用。在該種情況下，如果我們還將其計(jì)算到開發(fā)成本當(dāng)中，那么則存在著一定的問題。此外，部分企業(yè)在實(shí)際稅費(fèi)計(jì)算當(dāng)中將項(xiàng)目前期開展的物業(yè)費(fèi)也計(jì)入到了開發(fā)成本，這也是一種不規(guī)范的方式。在我國稅法相關(guān)規(guī)定中也明確指出了企業(yè)對(duì)于已經(jīng)施工完成、但還沒有開始銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以及按照相關(guān)法規(guī)、合同以及法律規(guī)定進(jìn)行日常保養(yǎng)、修理以及維護(hù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，需要在當(dāng)期根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除。根據(jù)該種要求，則需要在物業(yè)費(fèi)當(dāng)中對(duì)銷售費(fèi)用進(jìn)行列支。

三、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，我國的地產(chǎn)行業(yè)也在此過程中獲得了快速的發(fā)展，為城市發(fā)展帶來了重要的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，自負(fù)盈虧以及自主經(jīng)營的法人組織。由于房地產(chǎn)工程建設(shè)周期長、資金回籠慢，且具有較大的資金量投入，則使其所得稅匯算清繳成為一項(xiàng)非常重要的工作。在上文中，我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費(fèi)用列支相關(guān)問題進(jìn)行了一定的研究，需要在工作開展中能夠把握重點(diǎn)問題，以科學(xué)的決策解決問題。

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