任童童

摘 要：自2012年1月1日啟動營改增試點工作，到2016年5月1日全面實施，試點范圍擴大，并將所有企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。營改增的不斷推進推動了我國稅制結構的優(yōu)化，避免了重復征稅，為實現(xiàn)稅負均衡和增強企業(yè)競爭力起到促進作用。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔及經(jīng)營成本發(fā)生變化，本文從營改增的實施政策和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務角度出發(fā)，分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并提出房地產(chǎn)企業(yè)應該采取的應對措施。

關鍵詞：營改增政策；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收負擔；應對措施

一、引言

“營改增”即指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。中國自2012年起對上海部分現(xiàn)代服務業(yè)和交通運輸業(yè)的營業(yè)稅進行改征增值稅的試點，其實踐效應及意義逐漸顯現(xiàn)，至2016年5月1日，營改增全面實施，擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，在很大程度上避免了重復征稅，營改增后征收增值稅的進項稅額的抵扣為很多企業(yè)減小了稅收負擔，同時國家以營改增改革為突破口，為推進國家的財稅體制改革起到很大作用。

然而，“營改增”政策的實施解決的只是一部分問題，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這項政策的實施如同一把雙刃劍，有利有弊。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增政策

營改增背景下，根據(jù)《實施辦法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)租賃服務、銷售不動產(chǎn)、銷售土地使用權，適用稅率為11%；對于小規(guī)模納稅人，適用3%征收率。稅率的直接變化由3%、5%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%、17%的增值稅率這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔將產(chǎn)生一定的影響。

房地產(chǎn)包括土地和土地上永久建筑物及其衍生的權利，從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直處于飛速增長的態(tài)勢，營改增政策的實施必然對房地產(chǎn)企業(yè)的高速穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需在“應交稅費—應交營業(yè)稅”科目核算繳納和結轉的營業(yè)稅，而營改增之后，在“應交稅費—應交增值稅”下需細分進項稅額、銷項稅額、進項轉出等科目。除此以外，之前房地產(chǎn)企業(yè)買房送家電的促銷方式中贈送的家電是不需要繳納營業(yè)稅的，當下需繳納增值稅，同時賬務處理上也需要房地產(chǎn)企業(yè)加大重視。

經(jīng)營成本也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個關注點，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本中占較大比重的是開發(fā)的土地成本，新政策中規(guī)定按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減額，同時建筑業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接上游企業(yè)，相關的營改增政策帶來的影響也會波及房地產(chǎn)企業(yè)。

三、營改增的全面實施背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變化

營改增的重要意義在于促進了企業(yè)乃至國家的競爭力，完善了財稅體制，增值稅的進項抵扣減少了大部分產(chǎn)業(yè)的重復征稅，但是否一定會減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負呢？下面對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的具體稅負影響進行分析。

（一）納稅人角度。對小規(guī)模納稅人而言，營改增之后，增值稅納稅稅率為3%，比起營業(yè)稅的5%，在理論上房地產(chǎn)業(yè)的小規(guī)模納稅人的綜合稅負會有所下降；對一般納稅人而言，營改增后一般納稅人按11%的征收率繳納增值稅，但部分進項稅額可抵扣。楊家麗（2015）在分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響中，通過計算，設A=M/R，即A為抵扣成本占主營業(yè)務收入的比例。當A=55.32%時，“營改增”不會對企業(yè)的流轉稅金及附加產(chǎn)生影響。當A>55.32%時，“營改增”后企業(yè)的流轉稅金及附加將會下降；反之會增加，因此對一般納稅人，其納稅額的增減具體還需看企業(yè)的管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務環(huán)節(jié)角度。營改增對很多企業(yè)來說，從根本上解決了對企業(yè)營業(yè)稅重復征稅、稅率過高的問題，減輕了企業(yè)的稅收負擔，但對房地產(chǎn)企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈很長，如果處理不好甚至會導致稅收負擔的加重，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)建設、銷售、出租、保有、轉讓等環(huán)節(jié)，納稅的種類繁多，在各個環(huán)節(jié)中，企業(yè)需要仔細核算可抵扣的進項稅額，對增值稅專用發(fā)票的開具也有了更高的要求，在充分將相關進項稅額抵扣后，才會有效地減少需繳納的增值稅，否則稅負反而會提高。

（三）上游企業(yè)“建筑業(yè)”。建筑業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生較大的影響。建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，而此前營業(yè)稅稅率為5%，雖然對于建筑老項目納稅人可簡易征稅，稅率為3%，小規(guī)模納稅人稅率也為3%，但最終的稅負并不能保證減少。袁書瓊（2016）表示建筑業(yè)稅負的多少其實在很大程度上與專用發(fā)票的取得有關，與進項稅扣除的金額有關，但是就目前來說，由于很多的建筑企業(yè)需要多種原材料，而且材料來源又多種多樣，很大一部分是無法取得增值稅專用發(fā)票的，所以不能簡單地按照目前的11%營改增稅率就肯定能實現(xiàn)降低建筑業(yè)的稅負水平，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔的變化也產(chǎn)生了較大的影響。

四、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施

顯然營改增的實施在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中產(chǎn)生了不小的影響，想要使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定長期發(fā)展下去，就需要及時對政策的改變做出相應的對策調整和應對措施，下面主要從進項稅額的抵扣、房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅種設計、開發(fā)成本等方面給出一些建議。

（一）對“營改增”政策的充分把握。針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響，企業(yè)首先應當明確營改增對于房地產(chǎn)方面的具體政策，有關增值稅的進項抵扣項目繁多，條例也較多，因此企業(yè)要了解增值稅的進項抵扣的具體規(guī)定，掌握增值稅中不可抵扣的項目，例如在企業(yè)進行新建、改建、擴建等項目時不可以進行抵扣，這就需要企業(yè)充分的把握并盡可能多的抵扣進項稅額，做好對物資材料、物資銷售的稅收籌劃，為企業(yè)合理地減輕稅收負擔。

（二）采購、開發(fā)、經(jīng)營成本的控制。房地產(chǎn)市場是一個業(yè)務繁多的大型市場，在整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，包括采購、開發(fā)、再到經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)應當加強對采購及開發(fā)產(chǎn)品的管理，盡量降低采購開發(fā)過程中耗費的勞動力及財力，控制各環(huán)節(jié)的費用支出。在營改增之前，企業(yè)很多項目的實施不需要繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)在很多的環(huán)節(jié)需要改征收增值稅，企業(yè)在這些環(huán)節(jié)要及時了解，對物資的采購等方面要更加注重生廠商的規(guī)范性，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，方便在之后納稅時進行進項抵扣。在成本得以控制的基礎下企業(yè)才能更協(xié)調穩(wěn)定的發(fā)展并提高利潤。

（三）稅收制度的改革。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，一直以來國家都在做著關于房地產(chǎn)的稅制改革，而目前為止房地產(chǎn)的相關稅制仍然不夠完善，部分稅種依然存在重復征稅嫌疑。對企業(yè)自身來說，要做好的是協(xié)調內部環(huán)節(jié)的聯(lián)系，合理納稅，保證不在納稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，從而保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展；對國家來說，房地產(chǎn)本身就是一個龐大的市場，它不僅僅關系著一個企業(yè)的發(fā)展，更對國家的整體發(fā)展起到了很大的作用，中國對房地產(chǎn)市場要加大重視，地方稅稅制體系要繼續(xù)改革，房地產(chǎn)稅也要逐步立法推進。相信在一個完善的稅制體系下，加上“營改增”政策的助力，房地產(chǎn)企業(yè)將會逐步邁向更廣闊的未來。

五、結語

營改增試點開始以來，幾年的實踐證明“營改增”政策的實施對中國的稅制結構優(yōu)化起到了很大的積極作用，雖然目前的多檔稅率容易造成“高征低扣”或“低征高扣”的現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)會因為進項抵扣不足導致稅負不減反增，對不同行業(yè)來說稅負的明顯差異會影響社會的資源合理配置，但一項新政策的實施最初不可能只產(chǎn)生有利的影響，有挑戰(zhàn)就有機遇，當下，房地產(chǎn)企業(yè)更應該抓住機會，以最快的速度做好對企業(yè)的調整工作，適應新的稅收政策，逐步使自身的發(fā)展更具穩(wěn)定性。目前國家也正對房地產(chǎn)相關稅制進行改革調整，企業(yè)要嚴格把控內部的工作合理規(guī)避風險，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，為國家的穩(wěn)定發(fā)展做出努力。（作者單位：安徽財經(jīng)大學財政與公共管理學院）

參考文獻：

[1] 袁書瓊.淺析建筑業(yè)“營改增”后的稅負變化及應對分析.[J].財經(jīng)界.2016（04）

[2] 楊家麗.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響.[J].智富時代.2015（10）