崔瑞

[摘 要]在北京房價再度領(lǐng)漲全國之際，備受關(guān)注的北京市“自住型商品房”政策終于浮出水面，10月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、財政等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，將重點解決自住型、改善型購房需求，支持剛需，平抑房價。本文通過對該項政策的具體內(nèi)容、出臺的意義、政策可能帶來的利與弊以及未來趨勢的具體闡述，對其他城市是否采取這項政策提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]自住型住房；利與弊；未來趨勢

[中圖分類號]C936 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0101-02

1 引 言

北京市2013年10月正式出臺自住型改善型商品房銷售、管理政策。該項政策的出臺，也引來了廣泛的討論，下面淺談對該項政策的認識。

2 北京自住型住房政策的具體內(nèi)容及出臺意義

2.1具體內(nèi)容

2.1.1 申購條件

根據(jù)北京自住型住房政策，自住型商品住房面向全市符合申購條件的家庭，對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭實行限購；非京籍家庭持有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅，可以購買一套住房。而且兩類家庭可優(yōu)先購買：一是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士購買的要年滿25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭。

2.1.2 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及權(quán)利限制

自住型商品住房進行房屋權(quán)屬登記時，登記部門應將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。并且規(guī)定自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應當將差價的30%交納土地收益等價款。同時，自住商品房也不能出租。而違規(guī)出租查處的措施正在制定之中。符合條件的購房家庭只能購買一套，如將該住房出售，以后不能再購買自住型商品住房。

2.1.3 銷售方式

自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證，并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。

2.2 北京自住型住房政策的出臺意義

針對北京面臨房價高的現(xiàn)象出臺的新政策，我們認為應該有以下兩點出臺意義：

2.2.1 這是地方政府面臨房價上漲局面的積極主動態(tài)度

長期以來對房地產(chǎn)價格調(diào)控，由于“土地財政”等各方面原因地方政府對中央政府的調(diào)控政策的執(zhí)行態(tài)度和力度往往不能令人滿意，尤其是那些房地產(chǎn)市場火爆、房價極高的一線城市，政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力更是常常被人詬病。2013年下半年以來，部分城市的土地市場、房地產(chǎn)市產(chǎn)再度陷入癲狂狀態(tài)，房價不斷創(chuàng)出新高，面對這種情況，媒體和消費者其實更多關(guān)心的是中央政府的政策動向。在這種局面下，北京地方政府主動出臺調(diào)控新政策，反映出地方政府對房地產(chǎn)市場的問題并非無動于衷，而是積極地應對、主動調(diào)控。同時，深圳等其他城市也有類似行為，筆者認為地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控積極主動的態(tài)度，是調(diào)控見效、樓市趨穩(wěn)的重要保障。

2.2.2 這是地方政府對調(diào)控房價的措施的積極探索和創(chuàng)新

在一次又一次的調(diào)控之下，部分一線城市的市場經(jīng)濟的表現(xiàn)，一方面說明當前整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的復雜性；另一方面，也說明現(xiàn)有調(diào)控房價的政策和措施還需要不斷完善。北京此次推出的加快自住型商品住房建設(shè)的舉措，雖然與現(xiàn)在存在的經(jīng)適房和限價房有很多相似之處，但是該項政策明確定位中端，針對居民自住型、改善型住房需求，特別是未來北京住房供應將形成保障房、商品房、自住型商品房各占一定比例的結(jié)構(gòu)，其政策的探索和創(chuàng)新都是非常有意義的。

3 北京自住房型政策的利與弊

3.1 北京自住房型政策的利

該項政策是解決“夾心層”群體的住房問題，也就是對既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的群體，可以起一種住房保障的作用。這必然與其他保障性住房類型有聯(lián)系，又有區(qū)別。基于此下表中，我們可以了解到北京自住房政策的出臺有以下幾點好處：

自住型住房的目的是為解決“夾心層”群體的住房問題而提出的，與其他的保障性住房一樣，都具有保障作用，但是針對的人群不同。這無疑是為社會更多需要住房的人提供房源，也可說是我國保障性住房體系的一種完善和補充。

從上表中，我們可以看出，自住型住房較經(jīng)適房、廉租房、政策性租賃房而言，沒有戶籍、收入、資產(chǎn)方面的限制，也就是說“自住房”保障的范圍比前三者要廣泛得多。

3.2 北京自住型住房政策的弊

（1）從該項政策出臺的意義來說，雖然自住型商品房的推出，必然會受到大量在京工作多年的外地人士的歡迎。但畢竟僧多粥少。并且輪候搖號的時間比較長，有些消費者不愿意等，可能就會又去購買高價商品房，從而抵消“自住房”對純商品房需求的分流，這樣會影響該政策的實施效果。

（2）從銷售方式來看，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定，并且有可能產(chǎn)生“自住房”搖號分配時的尋租行為。這必然會帶來“不公平”的現(xiàn)象產(chǎn)生，所以需要有關(guān)政府部門加強監(jiān)督和管理。

（3）從土地的獲得方式說，自住型住房是采取“限房價、競地價”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說涉及成本和收益的問題，形成一定的壓力。也會使消費者產(chǎn)生疑問，這種地理位置好的地段，地價飛漲，同等位置的低價房在質(zhì)量上能不能保證？后期是不是無人管理？這個問題也需要政府考慮到并加以完善。

4 北京自住房政策的未來趨勢

針對北京自住型住房政策，業(yè)內(nèi)也提出了各種各樣的聲音，有支持的，也有質(zhì)疑的。多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于自住型商品房位置并不會很理想，盈利有限，在擴大建設(shè)規(guī)模之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性可能會下降，自住型商品房之外的商品住宅用地可能會遭到搶購。著名的央視經(jīng)濟評論員葉檀也認為北京自住型住房估計銷路不太好。

通過前面上述的分析，筆者認為該項政策是地方政府面對房價過快上漲的情形所作出的積極舉措，自住房將會分流一部分高價商品房的需求，從而有助于抑制商品房價格的上漲，也就是說自住房可以在一定程度上對抑制房價起到一定作用。但是這樣一來，會導致商品房的建設(shè)用地大幅減少，并導致純商品房有效供應量的減少。而且由于“自住房”需要較長時間的輪候等待，但是有些購房者不愿意等，就可能去購買高價商品房，從而抵消“自住房”對純商品房需求的分流作用，這樣使得該項的實施效果未必會如預期的那樣。因此，筆者也是認為未來的自住型住房未必能得到購房者的青睞。

5 結(jié) 論

本文通過對北京自住房政策的具體內(nèi)容，出臺背景，未來趨勢的具體闡述和分析，可以看出該項政策是為了穩(wěn)定房價所采取的重要手段，也是住房機制的探索，有其積極的一面。但是在真正的實施過程中，有許多的執(zhí)行細節(jié)問題值得大家商榷、提意見，使得促進政策的不斷完善。雖然筆者認為北京自住房政策的未來銷路未必好，但是對于該項政策的借鑒意義來說，其他各個地方政府有各自具體的情況，也就是說具體問題具體分析，所以說對于其他地方政府應該基于各自地方情況，吸取北京自住房政策的優(yōu)勢，結(jié)合本地的實際情況加以完善。

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